土拍研报 | 合肥二批土拍收金190亿,国央企民企齐上阵

焦点研究院 2022-06-24 17:25:54
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本批次供应中,有5宗安置房用地和1宗纯租赁用地,去除这些地块后本批次供地面积较上一批次下滑较多,合肥本批次供应有通过减少土地供应来达到减少新房供应的目的,以此来缓解现有新房去化较慢的问题。在供地区域上,此次合…

焦点研究院 · 土拍研报

主题:第二批合肥集中供地土拍的变化和原因解读

出品时间:2022年6月24日

数据来源:合肥土地市场网,焦点研究院整理

出让面积环比下滑逾三成,热门区域减少土地供应

本批次供应总量下滑,缓解新房去化压力。6月23日,2022年合肥市区第二批次土拍29宗地块出让完毕,其中5宗地块出现流拍,剩余地块均成交。29宗地块的出让面积为160.7万平方米,较2022年第一批次减少9.3%,计容建筑面积为218.2万平方米,较上一批次减少6.3%,起始总价为218.2亿元,较2022年第一批次减少17.5%。本批次供应中,有5宗安置房用地和1宗纯租赁用地,去除这些地块后本批次供地面积较上一批次下滑较多,合肥本批次供应有通过减少土地供应来达到减少新房供应的目的,以此来缓解现有新房去化较慢的问题。

本批次优质地块供应比例下滑,更加强调区域均衡。在供地区域上,此次合肥集中供地主力区域位于包河区、蜀山区及庐阳区,包河区供地8宗为本批次供地最多的区域,而首轮集中土拍最热的区域滨湖则在此次零供应,上批次多宗土地撤牌的新站区供应幅数也减至2宗。部分原因在于滨湖地块在上次密集供应以后,本批次如果再大量供应,势必会造成短期内新房供应量较大,不利于区域保持热度。而新站区由于上批次全部流拍,本批次做出限价调整后适度供应,可以做到不同区域土地供应的均衡。

从成交整体情况来看,本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为130.2万平方米、260.7万平方米、7295.3元/平方米,较2022年第一批次分别增加24.4%、18.4%、成交楼面均价下滑15.3%,成交总价为190.2亿元,较上批次增加0.3%,本批次溢价率为7.9%,较上一批次下滑3个百分点。

成交热度分化,封顶成交和流拍互现。本批次合计有9宗进入竞品质阶段,包河淝河3宗、蜀山运河新城2宗、瑶海老城区、庐阳大杨镇、经开明珠广场、高新蜀西湖各1宗。这些地块均位于当前成交的热门区域,周边配套设施齐全,且有利润保证。另一方面,本批次合计有5宗地块发生流拍,包河区和庐阳区的3宗地块均为多次挂牌,尽管总价有所下调,但是去化预期不明朗,而且蜀山区的两宗地块尽管所处区域品牌房企开发小区较多,但是商业占比过高仍旧发生流拍,在市场下行期房企的投资趋于谨慎,最终5宗地块均发生流拍。

本批次土拍规则稳中有变,更强调精细化调整

本批次竞买规则更加精细化。从地块竞拍规则上看,此次延续首批供地规则,全部地块要求采用”价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式。但是部分地块针对竞买企业的资质提出了更高的要求,本次供地共7块地要求开发企业有一级开发资格,18块地要求有二级开发资格,相比上次全部要求二级开发资格,对开发商资质要求明显提高,该变化更加体现了一地一策。

部分地块最高限制房价上调。此外在限价政策上,本批次有所松动。高新今年第一次供地,仅南岗1宗居住地毛坯限价高达24806元/平方米,高于去年该区域设置的毛坯限价。上批次新站区出让地块均发生流拍,本批次挂牌两宗,区域毛坯限价提高到到16274元/平方米,较上批次有所增加,提高项目利润空间利于成功出让。

国央企民企齐上阵,招商蛇口拿地积极

国企民企均参与本次土拍,民企参拍热度提升。从竞买企业名单可以看出,尽管本批次仍旧以国央企参与土拍为主,但是民营房企均参与本次土拍热情也较高。国央企主要是全国性房企和合肥国资平台,前者多竞买热门地块,后者托底土拍。值得注意的是,安徽本土民营房企乐富强和文一在本批次土拍中均有斩获,伟星参与了9宗地块的报名,此类房企由于资金充沛可以在市场下行期重仓省会城市逆势扩张,其它集中供地城市如成都和苏州等也零星出现类似情况。

招商蛇口谨慎拿地,重仓上海和合肥。招商蛇口以46.3亿元摘得包河11号、经开区07号两宗地块,此外还参与了4宗地块的投高标准方案竞买,合计金额达到97亿元。在1-5月集中供地过程中,招商蛇口拿地较少,进入6月后加大了拿地节奏,但是可以看出招商蛇口拿地仍旧较为谨慎,对于基本面较差的城市选择放弃,对于较为看重的城市则重仓,合肥和上海就是典型的例子,在上海拿地4宗,合计金额达到169亿元。

近两月政策全方位放松,5月新房成交量增逾三成

近两月合肥密集发布调控政策,主要集中在限购取消、首付比例和公积金贷款方面。在限购政策方面,瑶海区、新站区限购取消,其他区域购房社保缩短至6个月。在首付比例方面,二孩及以上家庭且子女未满18周岁首付3成起。在公积金贷款方面,合肥市区户籍职工最高可贷额度65万元,同时该市二手房贷款最长年限由30年增加至40年。

5月新房成交呈现较高热度,土拍有望回暖。政策效果很明显,5月在取消限购的瑶海区和新站区,迎来购房火热现象,合肥市9区2022年5月份商品住宅市场共成交3636套、成交面积为44.92万㎡、成交均价为20803元/平方米,成交量同比上涨0.64%,实现了2022年单月成交套数的首次同比上涨,环比上涨数值达到32.2%。短期内政策带来的效果尚未传导到土地市场,预期随着后续新房交易的持续回暖,土拍市场有望在下半年迎来持续的升温。

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