中海地产: 阔斧动刀组织 血性扩储狂飙 利润王如何保利润?丨地产三好生 ⑭

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

楼市复苏正通过央国企销售额的率先领涨得到体现。百强房企2月销售同环比双增长，保利冲至行业第一，越秀增幅最高，达到164%。

在国央企争相“斗艳”之时，2023年以进一步“分化”拉开2023年房地产开局大幕。华润置地、招商蛇口、建发房产等央国企前两月销售加入领涨阵营，分别同比增长60.8%、52%、26%。

其中，中海地产1-2月销售额405.0亿元，同比增长45.8%，排位第4名。受益于央企的信用背书，中海地产在销售上已明显止跌回升。相比于2022年位居中国房地产企业操盘榜第五位（2807.3亿元），2023年前两个月的成绩实现了中海地产位次的再度进阶。

作为行业内公认的“利润王”，当行业告别高利润时代，中海掌舵人颜建国在2023年开年强调：“坚持以利润为中心，坚持资源集约投放，确保稳健运营、高质量发展。”

一家擅长利润调度的企业，如何在汹涌“浪涛”中守住既有地位，并实现跃升？

“动刀”组织

组织架构的调整，向来关系着企业效率的提升。

去年6月，中海地产对区域公司进行内部调整，合并整合做个区域公司，让“海之子”也走向台前。诸如，华北区域合并北方区域成立新华北区域公司、原属北方区域的青岛城市公司、烟台城市公司划入华东区域，北方区域平台直接取消等。

此次整顿带来的效果是，提升区域集中度，优化组织，提升管理效能，以此压缩了中海地产的组织成本。尤其是，在行业盈利空间收缩之时，“刀刃向内”的组织变革，也能向管理要红利，实现更好地活下去。

紧接着，今年开年，中海地产将变革的“刀”朝向了中海商业板块，其核心也是为了提升利润。作为房地产转型投身商业变革的重要时期，中海将利润点转移到具有稳定现金流的商业板块。

具体来看，中海发展商业板块的组织架构是：将北京商管下辖的山东区域项目划分到上海商管； 此前由总部直管的沈阳地区划归北京商管；北京、上海、广佛、成都这四大区域商管公司将分别管理北方、华东、南方和中西部地区。这让商业的组织轮动与住宅业务实现趋同与联动。

与之相对应的是，区域层面组织架构的变化，中海四大区首分别为华东区域区首为刘慧明；中西部区域区首为刘长胜；华南区域区首为刘显勇；华北区域区首为成欣。

曾经被称为“利润王”的中海地产与其成本管控有很大关系，涉及到低融资成本、高人效、低土地成本和中高端项目高周转等。

事实上，此次组织轮动与中海地产夯实自身利润密切相关。按照过往数据来看，中海地产在2017-2020年连续4年间，净利润率均超过25%，甚至要超过其他绝大多数房企的毛利率，成为业内学习的标杆。

但是，此种情况在地产行业受挫之时发生改变。2022年上半年，中海地产毛利率由2021年30%摊薄至23.54%，为2005年以来最低。受限于行业毛利集体下滑大势，中海地产的毛利率仍旧稳住了20%以上的底线。

数据显示，2022年上半年，中海地产归母净利润167.4亿，同比减少19.42%；收入1037.89亿元，同比降3.79%。

此时，在保证行业地位的同时，如何平衡规模和质量发展之间的矛盾，成为中海面临的重要课题。“抗跌性”成为房企守住自身基本面的重要标志。

“血性”扩储

民营房企暴雷加上融资难，致使其土地市场遇冷。对于国央企而言，正是抄底土地市场的绝好时机。对于房企而言，土地的重要性不言而喻。

针对投资布局，早在2022年3月，中海发展董事局副主席罗亮便强调：战略稳健是中海地产的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。

2022年，在北京三轮集中供地后，中海以259亿的总拿地额在所有开发商中位于第一。仅9月北京第三轮集中供地来看，共18宗土地，中海独立报名参与7宗，最终以147.45亿拿下3宗，成为2022年北京土地市场的“赢家”。

事实上，北京市场向来是房企必争之地，其不仅是增加赢利点的问题，更是打开企业品牌美誉度的绝佳选择。对于中海地产而言，北京已经成为其稳固的大后方。

根据克而瑞统计，2019年至2021年，中海地产连续3年是北京销售额最高的房企。2022年前8个月，中海在北京的权益销售额为39.59亿，位列第一，紧随其后的是北京城投以及华润置地，权益销售额在17亿左右。

前两年，中海地产所强调“蓝海战略”，让拿地思路得到调整。尤其是，颜建国回归掌权之后，中海在土地市场中一改以往谨慎的风格。中海地产的拿地方式也通过城市更新、棚改及产业资源整合的多渠道获取大宗优质土地。

2022年上半年，中海砸下600亿买地、并购，以此回应中海地产在8月业绩会上的阐述：短期承压，长期乐观，房地产的下半场仍然会是10万亿级的市场。

据观点指数研究院统计，中海地产2022年按照纵向对比，无论是绝对拿地金额，还是拿地销售比，都出现了下滑；但横向对比，新增权益土储、权益拿地金额都位居前列。

数据显示，2022全年，中海地产（不包含中海宏洋）累计在国内16个城市合共新增40宗地块，新增总楼面面积739万平方米；权益面积609.04万平方米，同比下滑43.19%；权益金额863.77亿元，同比下滑33.43%。

杠杆平衡术

中海地产在土地市场的激进，离不开其稳健的财务运营。

经过1997年亚洲金融风暴的中海，其深刻理解“敬畏市场”的极端重要性，同时在危中看到机会，并能迅速调度资源进行化解。

就去年上半年中海地产的三道红线来看，2022年6月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为54.58%，净负债率38.96%，现金短债比2.41倍。“三条红线”未触及一条，维持“绿档”房企。

保持现金流及债务的平衡是保住企业生命线的重中之重。在此过程中，降低成本、提升利润是附加值，也是保持行业位次的前提。

2022年上半年，中海地产加权平均融资成本为3.44%，较2021年底的3.55%进一步降低。

在三费方面（销售费用、管理费用、财务费用），中海地产在2018年到2021年的数值分别为4.08%、3.73%、3.66%和3.12%。2022年上半年，中海地产三费费用率虽然再度提升到3.66%，但是中海地产也在通过组织重组合并，降低效率。

数据显示，2022年上半年，中海有息负债共2698亿元，银行及其他贷款和担保票据及公司债券分别为1722亿元和976亿元，银行及其他贷款占63.8%。

其中，一年内到期有息负债占比为16%；上半年加权平均融资成本仅3.44%，融资成本继续保持行业最低区间，并持有银行结余及现金1253.2亿元，占总资产比例的13.9%。

当行业步入管理效益时代，精细化的运营才能在行业大潮中占据重要位置，而对于中海来讲，过往是肯定，未来是考验。