对标上海迪士尼,蔡家要打造高级国际旅游度假区?

12月29日，朋友圈有人转发蔡家的利好消息：蔡家片区有望打造高级国际旅游度假区，对标上海迪士尼、北京环球影城，预计总投资500亿，占地面积5000亩以上，目前项目还在选址评估。

北碚区政府已与澳大利亚威秀集团、金科集团签署战略合作协议，项目业态涉及游乐、商业、秀场、酒店、康养等。去官网核实了一下，消息为真，而且11月7日就发布了。

总投资500亿，若能落地对蔡家片区无疑是极大的利好。目前只是有合作意向，具体什么时候能落地、最后能落地多少，还不得而知。

借此机会，聊聊蔡家和重庆文旅项目的那些事儿。

一、佳程广场，蔡家之痛

谈到蔡家，不得不提烂尾的佳程广场。

2013年08月08日，佳程广场在蔡家举行了开工奠基仪式，佳程集团高层称：“我们要在这里建一个107万平方米的综合体！未来，这里是蔡家的地标、重庆的地标。”

2015年1月，佳程广场项目因拖欠工资而停工，蔡家不少居民怀揣着一丝希望，期待着佳程广场复工。

2019年9月9日，佳程广场进行首次司法拍卖，最终流拍。

2019年10月15日，佳程广场再次拍卖，起拍价相比排名前列次打8折，仍无人接盘。

2019年11月29日，佳程广场进入长达60天的变卖期。

蔡家项目不少，各种配套却比较少。佳程广场停工时，一直拿礼嘉的商业作为宣传卖点，而佳程广场地段不错，位于蔡家板块地理中心蔡家岗立交的西南面，旁边就是主干道，最终流拍令人唏嘘。

佳程广场流拍，主要归结为以下两个原因：

1、整个市场融资、贷款渠道收紧，佳程广场体量比较大，不被看好。随着政策严控过多资金流向房地产，开发商的资金链变得越发紧张，在拿地上更是谨慎小心，对商业更是谨慎。

佳程广场商业体量太大，未来难以消化。隔壁礼嘉就有大型商业，商业体之间竞争激烈。

2、项目部分成型，接盘风险高

项目有一部分已经成型，但已经是7、8年前的规划了，接手后如果继续修建，能不能满足新的需求？如果要拆掉重修，成本是否划算？

新闻报道，把佳程广场改建为医院，或许更合适。

蔡家的发展，需要更完善的配套，目前中南的商业，值得期待。若未来能落地一个大型文旅项目，也能长期提升蔡家板块的价值。不过，文旅项目并不容易打造。

二、重庆引进大量文旅项目，成功的精品较少

重庆近几年引进了大量文旅项目，每年的数据都比较好看。

2017年11月，重庆集中签约43个旅游项目，总投资达1704亿元。

18年11月，重庆集中签约30个文旅综合项目，总金额达1699亿。

19年6月在重庆举办的西旅会上，西部城市共140个文旅项目签约，总金额达4190亿元。虽然没公布重庆具体签约项目及金额，但重庆作为主办方，签约数目和金额肯定不会低。

纵观下来，重庆这几年签约了大量文旅项目，掀起了新一轮文化旅游项目建设高潮。其中不乏一些国际知名项目，不仅能助推重庆文化旅游业加快转型发展，还能极大地提升一个板块的价值。

签约的数据好看，但最终能存活下来的精品较少，比较值得关注的有重庆欢乐谷、融创文旅城，还有最近动工的中梁山风景区项目。

不少项目签约的时候，宣传得天花乱坠，很多购房者买了房后，发现项目烂尾。

三、璧山六旗乐园陷入停工状态

璧山之前一段时间特别火，其中两点比较关键：轨道交通1号线璧山段和六旗乐园。

轨道交通1号线璧山段在12月30日已经试运营，璧山加速融入主城。而六旗乐园就没有这么幸运了。

2016年7月，美国六旗娱乐集团携手山水文园集团与璧山区政府签署合作协议，建设“重庆山水主题小镇-六旗乐园”。根据介绍，璧山六旗乐园总投资300亿元，将是中国西部首座国际主题乐园和亚洲排名前列开放的六旗乐园。

之前，六旗乐园在璧山官网显眼的位置，最近六旗乐园的相关内容已经被删除了。

据媒体报道，山水文园遭遇资金链危机，导致几乎全国六旗乐园都陷入停工状态。

山水文园的问题，早就埋下了。在和六旗集团合作之前，山水文园并没有任何文旅经验，但舍得砸钱，若项目打造成功，不仅能拉动区域旅游业，还能提升土地价值。因此，能在各大城市快速扩张、大量拿地。

2014年6月，计划在京津冀地区打造“山水六旗小镇”项目，总投资约300亿，2018年正式运营。

2015年9月，与浙江省签约打造“山水六旗国际度假区”，计划投资300亿，2016年开工、2019年开业。

2016年7月，与重庆璧山区签约打造六旗乐园，计划投资300亿元，预期一期项目在2019年6月开业。

2017年9月，山水文园与南京市签约打造山水主题项目，总投资超350亿元，预计于2021年开业。

结果这些项目，都遇到了各种问题。比如早在2014年计划建设的“山水六旗小镇”不了了之。在浙江、重庆、南京的三大项目共11个主题乐园的开园计划均延迟一年左右，分别延至2020年、2021年和2022年开放。

最近，山水文园又曝出资金紧张、裁员、项目停工等等消息，加上璧山官网删除了相关的信息，照这个趋势，璧山六旗乐园的结局不言自明。

四、结 语

很多文旅项目都在比较偏远的地方拿地，前期没人气，做文旅是亏本买卖。其实文旅只是一小部分，大头还是以文旅之名拿地卖房。导致很多文旅项目并没有认真研究市场、考虑错位竞争问题，同质化严重，最后房卖得差不多了，文旅不了了之。

对于蔡家片区打造高级国际旅游度假区，保持谨慎看好的态度。

落地的都不一定能活下去，没落地的先一边排队去。有时不一定要体量大，适合市场、能活下去更为重要。

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