【公司深读】保利地产难“保住利润” 盈利能力下滑

作者 | 丁诗琴

出品 | 焦点财经

在Top5房企中，保利地产是少有的央企，人称“央企地产排名前列品牌”。

8月24日，保利地产发布上半年业绩报告。

保利地产实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长 2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长 1.7%。

在疫情冲击，影响销售的前提下，保利地产总体营收和利润实现正增长，看起来还行。但这份业绩报告，经过多方比较，却稍显逊色了。

01 保利地产不如曾经的自己

保利地产在盈利方面，多项指标同比下滑。

通过各阶段主要财务指标对比，可以看出保利地产今年上半年，毛利率和净利率均出现下滑，毛利率35.69%，同比下降了4.06个百分点；净利率18.08%，同比小幅下降0.15个百分点。

此外，平均净资产收益率为6.23%，同比下降了1.68个百分点。

保利地产主要财务指标变化 图源：南方Plus

财务管控方面，现金流断崖式下滑，财务成本上升。

2020年上半年，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-252.4亿元，同比下降255.56%;投资活动产生的现金流量净额-90.54亿元，同比减少478.27%。

这是保利地产7年来，上半年经营活动产生的现金流量净额较低值。

对此，保利地产表示，销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加，导致现金流净额减少。

作为央企，保利地产融资要比其他房企容易得多，从银行拿到的钱，利率也很低。

上半年业绩报告披露，保利地产账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%。

然而，保利地产上半年资产负债率为77.67%，仅略低于行业平均水平0.9个百分点。有息债务中，占比近7成的长期借款规模以21%的速度增长，使得营业成本中偿还利息较2019年同期增长了2.1个百分点。

保利地产债务规模不断增长，长期势必会削弱盈利能力。

02 恢复速度慢，激进拿地扩张

2020 年上半年，保利地产实现签约销售 2245.36 亿元，同比减少11%；成交面积1491.8万平米，同比减少9%。

销售额和成交面积同比双双降低。

根据数据统计，上半年遭受疫情冲击，Top5房企销售额均受到影响，但是保利地产降幅较大，恢复速度低于全国整体水平。

据保利地产半年报，贡献50亿级别的城市，由去年的17个减少到11个，同比减少6个城市。

可以看到，保利地产布局的部分城市销售额恢复较慢，影响到整体销售进程。

保利地产全国化布局中，以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展。截至报告期末，保利地产拥有在建面积13048 万平方米、待开发面积 6727 万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%。

报告显示，今年上半年保利新增土储44宗，同比处于持平状态，新增建筑面积984万平方米，同比增长19%，取地成本820亿元，同比增长54%。

正是在土地方面激进扩张，增大了保利地产上半年的财务负担。

在一二线城市地价高企的情况下，保利地产上半年“攻城略地”，拿下郑州双湖、上海奉贤等多处地王，核心城市拿地占比达86%，同比增长7%。

地产分析师严跃进表示，这几年全国核心城市的地价普遍都在上涨，对于保利来说，投资拿地也需要注意此类成本上升的风险。尤其是在地价上涨的过程中，要谨慎拿地王，同时注意地产周期的变动。

高昂的地价成本，需要上涨的房价来支持，否则拿在手中就是烫手山芋。

03 “移出群聊”冲上头条，新华网发文批评

保利地产在发布半年报之前，就狠狠地火了一把。

保利地产北京公司副总经理文灵，凭一己之力得罪整个北京地产媒体圈。

他在“北京保利媒体群”发了一个红包，然后要求媒体人在朋友圈转发保利地产七夕活动宣传稿，并扬言“没转发的移出本群”。

如此不尊重媒体，不尊重他人，各路媒体人纷纷退群。

有人评论：官威较大的开发商出现了。

图源：新华网

新华网批评：“看似只是微信群内的一句狠话，实则暴露了当事人的武断和傲慢，也折射出其对媒体人居高临下、颐指气使的态度。”

“要移出的恐怕不是没转发的人，而是当事人心中积存已久的傲慢、无知和功利！”

作为央企，保利地产生来就带着国家企业的责任，同时也学会了国企中官僚做派和傲慢。

官僚作风浓厚，组织僵化，是企业创新发展的绊脚石。

保利地产，挑着央企上千亿的担子，不计成本的激进拿地，在降杠杆的时候，增加负债规模，千万要注意从内而外，防范风险！