新城控股前10月累计合同销售额662亿,流动性收紧下“第二支箭”加码或成及时雨

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

进入11月，楼市传统旺季“金九银十”已过，房企纷纷披露最新销售业绩。

11月8日，新城控股发布公告称，1-10月累计合同销售额662.25亿元，同比下降35.67%；累计销售面积约833.90万平方米，比上年同期下降20.23%。

其中，在市场情绪明显改善的“金九”，新城录得合同销售额不足60亿元，较8月环比下降5%，创今年新低，而同期龙湖、金地分别录得145亿元、131亿元销售额，环比增长6.8%、4.7%。

此外，今年以来，新城投资几乎停滞，于2023年6月末的未售土地储备4360万平方米，较2022年末减少11.3%。

中诚信国际认为，新城土地储备不断减少的背景下，将以消化存量项目储备为主，未来项目开发及销售规模仍将承压。而作为核心业务的住宅开发业绩乏力，也影响着新城的流动性。

市场消息称，“第二支箭”即民营企业债券融资支持工具正在加力，近期将支持新城控股、美的置业等民营房企发行债券融资。若顺利发债，可补充新城运营资金，提高流动性。

投资“停滞”，销售规模承压

在行业深度调整期，销售下行实际上是房地产普遍面临的现实。克而瑞统计，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。在此背景下，新城销售下行并不意外。

今年1-10月，新城累计合同销售金额约662.25亿元，比上年同期下降35.67%，累计销售面积约833.90万平方米，比上年同期下降20.23%。从区域来看，江苏、山东、天津为销售主力，分别占比30.81%，8.6%，8.5%。

事实上，今年以来，新城销售额波动较大。一季度，新城曾迎来一波销售小高潮，4月销售额逼近80亿元。但自6月份开始，新城单月销售额呈下滑趋势，但始终稳定在60亿元左右。

其中，9月单月，新城销售额一度跌至60亿元以下，为57.4亿元，创今年以来新低。而在同期，受益于前期土地积累、以及加快推营销，逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，29家企业环比增幅超过30%。其中，同属于为民营房企的龙湖、金地分别录得145.0亿元、131亿元销售额，分别环比增长6.8%、4.7%。

这意味着，即时在市场情绪明显好转的“金九”，新城控股的住开业务也难抵下滑趋势。

同时，新城销售均价也大幅下滑。今年前10月，新城对应销售均价为7941元/平方米，而去年同期为9848元/平方米，每平方米销售均价下降近2000元。

综合机构研究来看，新城控股销售乏力除受市场下行影响外，还与土地储备减少有关。

今年，新城投资拿地动作基本处于停滞状态，投资全面收缩。在无拿地的情况下，新城于2023年6月末的未售土地储备4360万平方米，较2022年末减少11.3%。其中，一、二线城市约占公司总土地储备的40%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部核心区域。

克而瑞表示，根据新城当前的销售表现来看，当前的土地储备够企业2-3年的开发运营需要。

那么，2-3年以后，新城依靠什么来支撑住房开发这一核心业务增长？

中诚信国际认为，虽然2023年行业基本面处于底部修复阶段，但新城控股在土地储备不断减少的背景下，将以消化存量项目储备为主，未来项目开发及销售规模仍将承压。

“第二支箭”加码，或成及时雨

新城控股长期奉行“住宅+商业”双轮驱动的战略。近两年，新城商业运营愈发稳健，截至9月末，已于全国143座城市布局吾悦广场207座，在行业表现属前列。同时，商业持续性经营收入保持高速增长，为新城增厚经营“安全垫”。

但新城控股的营收依然是住宅开发商。2023上半年，新城总营收417.7亿元，其中房地产开发销售营收363.4亿元，占了87.01%；商业物业出租及管理收入为48.65亿元，占比为11.65%。

作为核心业务的住宅开发业绩乏力，正在影响着新城的流动性。三季报显示，截至9月30日，新城经营活动产生的现金流量净额为87.29亿元，较年初减少58亿元。

今年9月8日，标普全球评级下调新城发展及其子公司新城控股的评级。标普认为，“新城发展在中国三四线城市较为波动的房地产销售中有较高的敞口，持续不稳定的销售，将在未来12个月内对新城杠杆率和流动性缓冲带来压力。”

截至今年9月30日，新城短期借款为19.44亿元，一年内到期的非流动负债为160.3亿元，短期债务合计179.7亿元；同期在手货币资金为228.7亿元，尚能覆盖短期债务。

但是，新城还有经营性负债，应付票据和账款为440.2亿元。这样加起来，新城的流动性依然承压。

在标普看来，“在新城公开市场债券的再融资渠道可能仍处于关闭状态，2024年的到期债务大部分应会由经营性现金流偿还，包括商场租金收入，和新获取的银行贷款，特别是通过抵押未曾抵押的商场而获得的长期经营性物业贷。”

财报显示，截至2023年6月30日，新城发展旗下吾悦广场约有39家未抵押。据新城控股中期报告，截至2023年6月其投资性物业价值总计约1170亿元，其中810亿元用于抵押贷款，剩余360亿元应会为偿债提供部分增量融资来源。

在商业抵押融资的支撑下，从表面上看，新城控股的刚性债务的压力不大。

值得一提的是，虽然新城流动性承压，但其足够幸运。

近期房企融资端的利好消息不断。11月8日，市场消息称，“第二支箭”即民营企业债券融资支持工具正在加力，近期将支持新城控股、美的置业等民营房企发行债券融资，募资用途主要为保交楼、偿还境外债务。若能顺利发债，新城将从中受益，可以补充公司资金，提高流动性。

不仅如此，新城还有希望受益于“第三支箭”即股权融资。今年9月，新城刚刚调了整定增预案，计划募集资金45亿元（调整前计划募集资金80亿元），主要用于温州、重庆等七个在建项目。

截止11月9日，新城收报12.41元、总市值约为280亿元；同花顺数据显示，年内新城股价振幅为57.71%、跌幅为39.46%。新城是否会像万科、保利发展一样因股价处于低位而暂停定增计划，仍需观察。

定增之外，消费REITs也迎来“曙光”。近期，消费基础设施公募REITs正式落地，华润、万科、金茂等房企率先申报，而新城策划发行REITs已久。

10月30日，在新城召开的2023年第三季度业绩说明会，有投资者提问：“新城第一批reits没有上，是否在第二批名单里？”

新城管理层表示：“公司将继续与监管机构保持沟通和交流，推进相关工作。”

从现实操作层面看，新发公募商业REITs对企业和资产有高要求，比如，需要偿还底层商业物业的贷款本息，并注销抵押担保。

这意味着，房企在在REIT发行之前，需要提前承担还本付息的资金压力。

综合来看，额度更高的、效率更快的“第二支箭”再次发力，有望率先助力新城缓解流动性压力。