特别发布 | 2021年度中国房地产行业白皮书
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焦点研究院 · 特别发布
2021年度中国房地产行业白皮书
研究员：张冉 张子豪 赵文浩
出品时间：2022年2月21日
通过微信公众号“焦点研究院”，回复关键词“2021年度房地产行业白皮书”，即可获取完整版（PDF）
2021年，新冠疫情并未完全消散，多家房企暴雷，行业度过剧烈变动的一年，整个行业面临着更多的挑战。焦点研究院推出《2021年度中国房地产行业白皮书》，从政策、行业、销售、融资、拿地等多个维度回顾2021年房地产市场，在此基础上展望2022年房地产市场发展趋势，助力房地产行业“良性循环”、健康发展。
一、全国政策篇
2021年，全国房地产市场宏观调控政策仍围绕“房住不炒”的主基调，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标。
1 一季度：降低行业杠杆，多措并举稳房价剔除投机需求
上半年为刺激经济快速恢复国家出台了多项企业纾困政策，同时也导致了部分资金违规流入房地产行业，变相推高了全国商品房销售价格，房地产市场热度提升。
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2 二季度：严保房住不炒总基调，调控政策升级精细化
在“房住不炒”的总基调下，二季度市场调控政策陆续落地实施，各城市也在积极堵漏洞补短板，保障房地产市场平稳发展。在监管部门的推动下，各地陆续加码调控政策，并且呈现出多维度、多主体的特点。
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3 三季度：强预售监管保障合法权益，因城施策特征显著
随着监管措施的持续完善和收紧，房地产行业压力增大，部分房地产企业出现资金链断裂问题，在行业中持续发酵蔓延。房地产市场中因预售资金监管不到位而引起的烂尾楼及维权事件频发，使得预售资金监管开始引起重视，保交房受到市场的广泛关注。
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4 四季度：销售投资降至冰点，调控政策开始纠偏
随着市场调控政策升级以及金融信贷的持续收紧，全国房地产市场温度骤降明显，企业端资金压力增大投资显著减少，22个集中供地城市第二轮供地市场热度骤降。
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二、行业宏观篇
1 全国商品房销售情况
1.1 全年呈现前高后低走势，与2020年形成鲜明对比
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1.2 本轮调控影响深远，目前尚未看到回暖趋势
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1.3 销售增速放缓去化压力增大，全国商品房去化周期达高点
截至2021年12月末，全国商品房待售面积51023万平方米，较2020年增加了1173万平方米。
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2 全国房地产新开工竣工情况
2.1 预期悲观开工动力不足，降幅持续扩大
2021下半年市场预期悲观开工动力不足，同比降幅持续扩大。2020上半年，受疫情影响工地无法开工，全国新开工面积大幅下滑，1-2月同比接近腰斩
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2.2 加快资金回笼，竣工年内持续走强
资金压力促使房企2021年全速竣工交房。对比过去两年来看，2021年的全国竣工面积水平高于往年，一直到11月累计竣工面积的同比增速均在16%以上。
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资金压力持续增加，竣工增速四季度出现回落。而深入2021年月度情况来看，可以发现虽然下半年仍整体保持着较高的竣工速度，但增速于第四季度开始出现明显回落。
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3 全国土地市场情况
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4 全国房地产开发投资情况
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5 2021年行业关键词
5.1 收并购
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5.2 评级下调
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5.3 土拍国进民退
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三、企业业绩篇
1 销售规模：规模维持增长趋势但增速放缓，强者恒强局面或生变
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2 市场格局：分化持续千亿房企扩容，国企央企优势显著
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3 业绩增速：同比增速连续两年下滑，阵营间出现分化腰部增长较快
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4 年度目标：平均完成率新低超七成未达标，部分企业达标有“水分”
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5 成交价格：价格持续走高但增速放缓，以价换量未出现显著效果
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四、企业融资篇
1 融资政策：上半年融资环境持续收紧，下半年则以维稳纠偏为主
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2 融资规模：全年规模惯性下跌近20%，排名前列至四季度断崖式下降
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3 融资结构：信托境内债渠道提供六成资金，各渠道同比均下降
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4 融资成本：供给竞争加剧成本三连降，国企、央企推动境内债成本持续下行
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5 融资房企：国企民营融资路途迥异，旭辉合生境内境外均受资本青睐
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6 风险提示：偿债高峰期将持续三年，2022年境外债违约风险仍应警惕
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五、集中供地篇
1 全国宅地市场概况
一线城市供应住宅用地的规划建筑面积为6351万平方米，同比增长37%，成交规划建筑面积为4875万平方米，同比增长17%，成交均价为16435元/平方米，溢价率为6.5%，成交均价和溢价率均发生下滑。
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2 全国22城集中供地政策总体概况
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3 全国22城集中供地拿地企业概况
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4 全国22城集中供地城市市场概况
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六、市场展望篇
2022年房地产市场整体调控政策仍会延续2021年末趋势，加大对刚需合理购房需求的支持，保障房地产行业良性循环。在这种趋势下，房企融资和个人信贷有望迎来边际放松，但融资整体趋紧状态不变；土拍规则将调整，为房企提供更多利润空间，以提升土地市场热度。从城市层面来看，“因城施策”带来的双向调控现象仍会持续。
1 行业宏观
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2 销售业绩
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3 企业融资
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4 土拍市场
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