对话张盼盼: 我眼里的绿城管理 趋势无敌 未来无限

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

疫情影响下，很多人的工作节奏在变缓，但是张盼盼的工作节奏反而在加快。作为绿城管理的董秘，她还是一如既往的对接投资人、分析师、监管机构、律师以及内部的业绩业务，依旧甚至更加忙碌。

但她的心态发生了变化，有一个感觉少有的强烈，那就是趋势无敌。张盼盼是一个喜欢看未来的人，时常看科幻电影，与朋友间的聊天话题也是偏未来感的，例如人工智能的发展，思维比较跳脱、前瞻。

对于行业格局正发生的翻天覆地变化，她既身临其境又深有感触。趋势无敌，没有人能和趋势作对。作为职场人，永远不要被经验禁锢，因为在历史的场景中，所有东西都在不断变化。

张盼盼没有工作上的焦虑，也许因为代建行业、绿城管理正处于高光时刻。她认为职场管理者要不断接受新鲜事物，不断改变自己，这点非常重要，未来的房地产发展一定不是地产人过往十年看到的这种变革，它一定会进行优化和调整。

有此观点，既与她跳脱、喜欢看未来的思维有关，也与其工作环境相关，她感慨：“有时选择比努力更重要，如果你选对行业，选对平台，选对公司，那后面带来的这种蝴蝶效应，会完全不一样。”

一个可见的现象是，房地产行业进入下行周期，绿城管理的业务反而在暴增，政府代建机会在变多，集中供地政策下国企、央企拿地、非开发商拿地机会在变多，正如同笔者去年12月所写的《地产惨淡，代建爆发！》

张盼盼分享了一组数据，到2021年年底，从公司整体在建面积看，国企、政府已经占到73.3%，从去年下半年开始， AMC机构的项目也开始接洽，这部分项目占比2.2%。”

“我们认为，房地产市场主体正在发生变化：共同富裕大背景下，政府主导的保障性住房建设以及城市更新、市政公建配套等城市服务会越来越多；地方国企会更多承担拿地使命，成为后续主要的市场主体；去金融化趋势下，金融机构会更多承接涉房涉地不良资产处置。这三类市场主体越发占据主导地位的情况下，传统的房地产企业要快速转变，适应未来的方向。”张盼盼透露道。

代建的轻资产模式优势，价值正在得到释放，作为绿城管理的十年老员工，张盼盼见证并亲历了绿城管理从代建无人区探索至今，她感触颇深，代建行业的发展景气度正在急速上升，成为地产转型的一个方向。

当问及对地产同行最想说的话时，她脱口而出：“当前房地产处于转型变革期，我们应该拥抱趋势，在变化中寻找机会、发挥价值。”

焦点财经与张盼盼对话精选

问：现在的工作节奏和往年相比有什么变化？

答：工作节奏加快，在房地产格局变化的背景下，就会感觉趋势无敌，所有东西都在变，没有人能够和趋势作对。这个趋势也会带来很多红利，比如我所就职的绿城管理，在整个房地产行业下行阶段反而体现了反周期特质，同时也带来了很多新的业务机会。

因为在行业下行周期，代建潜在客户的抗风险压力变大，都会寻求通过管理输出的服务模式帮助他们解决痛点，代建的机会反而因此变多了。比如政府承担着保障性住房建设、城市更新等重任，政府代建机会变多了；集中供地政策下国企、央企成为拿地主体，来自非传统开发商的代建机会变多了；房企受去金融化政策压力，频频暴雷，AMC涉房涉地业务增加，来自资方的代建机会也变多了。

所以我非常大的感触就是，一直在变化；另外，我觉得趋势无敌；然后，我也会感慨选择比努力更重要，如果你选对行业，选对平台，选对公司，那后面带来的这种蝴蝶效应，会完全不一样。

问.有没有印象特别深刻的工作场景或时刻？

答：我分享一个自己的思考，我认为职场人或者是职场管理者，永远不要被经验禁锢。因为在历史的场景中，所有的东西都是在不断的变化，要不断接受新鲜事物，不断改变自己，我觉得这点非常重要。

比如绿城管理，我在这里已经工作了十年，十年前这家公司其实就在无人区探索，没有对标；包括我们在IPO的时候，在欧美发达国家也没有找到相关对标企业。我们就是一个靠团队、靠能力、靠知识体系的轻资产、服务型公司，不断根据行业的变化，去变革自己的商业模式，我们这家公司是没有所谓的经验主义的，一直在敏锐地捕捉市场，然后不断地去改变和创新。

包括我自己从个人发展的角度来讲，在这个平台上也得到了很多尝试和历练自己的机会。

问：和身边的同行朋友聊天，主要在聊哪些话题？

答：我从事的是事务比较繁忙的董秘工作，平时与投资人、监管机构、律师、会计师打交道比较多。我是一个喜欢看未来、看宏观面的人，平时喜欢看科幻电影，比较跳脱。

如果说我喜欢的话题，我比较喜欢聊一些这种偏未来感的，例如人工智能、科幻电影或者是未来大趋势变化等类似这样的一些话题。

那再返回到这个行业里面，我会觉得中国未来的房地产发展，一定也不是过往我们地产人看到的十年的这番景象，它一定会进行优化和转型。

问：大多数房企虽然业绩不太乐观，但代建企业的业绩却爆发，成长性也得到了资本市场的认可，股价逆势大涨，在您看来背后有哪些因素？

答：我觉得核心还是在这个市场的变化。金融委近期会议提出支持房地产向新发展模式转型，我们也认为中国房地产模式未来会有很重大的变化，会进一步去金融化。这样的趋势已经出现，比如政府主导的保障性住房建设和城市服务；非开发类国企、央企频频拿地；类似新加坡模式的租赁用房；以及由AMC主导的不良资产处置类涉房涉地项目。

我认为AMC开发主导的开发模式是欧美模式，而租赁用房模式是新加坡模式，但这几种模式都表现出投资和开发相分离的趋势，它的底层逻辑是靠专业的管理去承接在开发端中的一些价值和服务，所以我觉得这是绿城管理在资本市场股价表现非常好的一个底层因素。

间接来看，绿城管理的这个商业模式无负债，然后是高增长，不依赖资金快速扩张规模，同时账上的现金很充裕，又契合了当前国家的这个政策，在整个开发过程当中也没有什么特殊风险，所以我觉得从预期角度，投资人也会比较喜欢。

另外，当前整个房地产下行阶段，绿城拥有混合所有制背景、亦有上市公司信用背书，历史蝉联五年做到行业排名前列，作为中国代建排名前列股，累计做了500多个项目，有良好的客户口碑。综上所述，可以预判这家公司未来的业绩前景、行业赛道、公司基本面，从财务数据多维度的去分析是一个非常好的标的。

问：当下出险房企项目收并购频繁发生，绿城管理也在与信托、AMC合作，涉足不良资产处置，现在进展如何？绿城管理在其中主要扮演什么角色？

答：我们今年接触了不少机构和房地产公司。对于与AMC机构的合作，它其实有较强的金融管理能力，但是他们缺少专业的开发能力，我们前期帮助他们去做一些市场调查、项目研判和一些投前风控。金融机构投完之后，我们再帮他们做一些投后管理。对于不良或纾困类项目，可以通过我们提供的优质房地产开发服务使得项目顺利续建，提升资产价值，这个是我们核心的价值。

现在AMC机构承接了不少出险房企的项目，对于绿城管理来讲，就是输出能力、输出资源，确保项目顺利的交付，实现项目开发价值。对于AMC来讲，他们有资本，亦拥有承接的资金资源和资金运作的各种架构模式，他们做重与投资相关的那部分，我们做轻的部分，从而强强联手，去批量化的实施这种代建服务。

我们现在在接洽金融机构提供的项目清单，每一次的批量清单项目数量可能都比较多，然后我们团队实施尽调，去评估哪些项目能做，哪些项目不能做。

还有一些是房产公司会找到我们，就是当他们的信用体系出现风险的情况下，包括供应商或者团队有压力，其实是需要更换一批团队来帮助他们做后期的开发，确保交付。那么，我们也会为这类公司提供纾困方案，这种业务机会从去年四季度开始逐步变大，我们认为接下来这种价值还会不断被释放。

绿城管理也在逐步调整和优化自身的商业服务流程，就像一个新产品一样，以前我们是为中小开发商服务，后来我们为国企、央企、政府提供服务；现在我们也为很多AMC提供服务。

从2021年年底来看，到2021年年底，从公司整体在建面积看，国企、政府已经占到73.3%，从去年下半年开始， AMC机构的项目也开始接洽，这部分项目占比2.2%。未来我们觉得这个比例会逐步放大。

问：对于今年接下来工作和生活，您有哪些期待？

答：我非常期待疫情能够好转，可以正常到北京、上海、深圳和香港等地出差，这是我最期待的事情。

因为有些时候工作的交流，面对面感觉会更好一些。代建也是属于服务业，我们也有很多与委托方的商务洽谈，会邀请委托方去我们全国各地的优质项目上进行零距离的交流，可以更好的体现公司的价值。

也包括投资人，我们去年做了很多的视频来展示我们代建做的项目，就是因为有很多投资人在境外无法参与实地调研。

问：如果让您对地产同行说点什么，您会怎么说？

答：我觉得轻资产模式的核心价值是洞察客户需求、满足客户需求，是典型的服务业，背后是团队、知识体系、产品、品牌，这些软性的无形资产的价值，非常重要。

我认为我们处于一个房地产转型关键点，我们应该积极拥抱政策趋势下的机会，整合各方力量，为各方主体——在绿城管理内部被称为“五维人群”——就是为股东、委托方、供应商、员工和C端业主带来更多的优质产品和服务，对社会做出更多的贡献。