2020年政府工作报告:重申房住不炒 老旧小区改造受关注

文|原创中心 陈盼盼

5月22日，十三届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告。

在政府工作报告中，李克强总理用百余字为2020年房地产发展方向定调，即“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”

重申“房住不炒”

去年，“房住不炒”“缺席”政府工作报告，今年“房住不炒”的表述重新出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年重提“房住不炒”表示着，尽管房地产市场面临很大的压力，但是房住不炒依然要坚持，近期全国各地也在积极管控房地产业务，尤其是中介业务等，继续说明稳定市场是导向。

在中指研究院看来，面对我国经济下行压力，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”基调不变，调控内容写入政府工作报告，亦体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。当前随着国内疫情得到有效控制，我国房地产市场正处在逐渐恢复通道，短期房地产调控仍将以“稳”为主，近期部分城市土地市场热度较高，未来不排除针对性政策的出台，促进房地产市场平稳健康发展。

亿翰智库也在研报指出，强调“房住不炒”，进一步表明房地产政策调控进入常态化阶段，未来的政策取向在于在“房住不炒”的框架之下精准化精细化维护行业秩序。

明确“因城施策”

今年，政府工作报告中提出“因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。值得注意的是，相较于去年，今年报告中没有提到“落实城市主体责任。

中指研究院表示，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。

“此次两会提到“因城施策”，其含义在于希望各地基于楼市实际情况来决定具体实施政策，为各地政策松绑提供了更大的空间。同时，过去提及的几个内容，包括“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“落实地方政府主体责任”等没有写入此次两会报告，这也使得各地在平衡房地产和宏观经济关系、鼓励地方政府稳定房地产方面有更大的作为，”严跃进指出。

强调“新型城镇化”

新型城镇化，是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

今年政府工作报告两次提到新型城镇化。一是，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。加强交通、水利等重大工程建设。增加国家铁路建设资本金1000亿元。健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与。要优选项目，不留后遗症，让投资持续发挥效益。二是，深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

中指研究院表示，本次政府工作报告中明确提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，力度明显加大，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需，促进有效投资。2020年老旧小区将重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，在此过程中，亦为企业的介入创造了条件，特别是物业服务企业，市场空间也将得到进一步拓展。

亿翰智库指出，老旧小区改造是民生领域的重要组成部分，未来政策仍将大概率深化落实。对于老旧小区改造而言，其难点或在于盈利模式的构建和完善，这对于老旧小区改造的主体而言也有一定挑战，政府端支持，金融端赋能对于老旧小区改造的顺利推进尤为重要，只有政府、企业、金融机构、社区居民各方之间形成良好的互动和反馈，老旧小区改造工作才将有效完成。

针对“深入推进城镇化”相关表述，在严跃进看来，背后有三个含义。一是城镇化将继续推进，依然成为房地产在内各产业发展的动力。此次报告明确，中国常驻人口城镇化率首次超过60%，后续城镇化发展将为房地产发展提供更多的市场需求，尤其是农民进城购房需求是亮点。二是中心城市和城市群发展的带动作用强化，各省会城市及周边县市的房地产发展将成重点。三是城市发展明确了“培育产业、增加就业”的导向，类似表述相对较新，房地产发展将带动更多产业发展，进而有助于提供更多就业机会，尤其是产城融合的地产项目。

另外，今年政府工作报告并没有提及房地产税、公积金等前期热议的话题。中原地产首席分析师张大伟称，2020年大会的政府工作报告，针对房地产市场偏利好。

报告中提及“稳健的货币政策要更加灵活适，综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。

就此，张大伟表示，为了稳定经济，未来货币政策有望继续宽松，房地产市场也会受到资金宽裕的利好，2020年资金面有望明显好于往年。从房贷数据来看，降息的影响逐渐出现，4月20日的降息基本落地，房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。

他认为，流动性宽裕已经越来越明显，这种情况下，流入房地产的比例会越来越大，钱越来越多，也越来越便宜。整体来看，今年房地产不论是开发商的企业融资，还是个人按揭贷款，都有望降低成本。