焦点直击|存量与资本行业洗牌进行时 要有足够能力活下来

编者按：2019年，商业地产遇到阶段性发展瓶颈，同质化、卖场撤场、实体消费低迷、投资结构不合理……纷杂的行业问题与格局变化同时发生。而随着资本和技术的进一步渗透，商业地产也正浮现出新的机会与道路。11月14日-11月15日，搜狐焦点全程报道《2019观点商业年会》，破题“新格局：商业道路 ”。

站在风口，存量资产配置洗牌中的资本博弈，孰是孰非，如何更多挖掘商业的利润与空间。收并购迭起，如何保持理性运作？在主题为“存量与资本·行业洗牌中的价值观”的讨论会上，信韬、百联、印力、远洋、绿庭、仲量联行等企业代表纷纷看好这个行业，在他们看来，要做时间的朋友，有足够的能力活下来，第二在任何没有找到出口之前，就不能随便的进入，包括资金的长短、性格对应的资产是不同的，资产的持有方式决定你对资产进行改造的所有功夫。

信韬潘韬：做存量改造的钱太贵了 资产也很贵

信韬商业投资管理有限公司董事总经理潘韬提出，收购存量资产商业，通过运营改造让价值提升，希望以后有更高的价格出手，这是非常简单的思路。

他表示，分别在无锡和青岛，和地方政府的平台公司合作，类似PPP项目，他们提供存量的土地我来进行建造和运营。

他认为，做前面排名前列阶段的时候发现钱太贵了，当时去做贷款的时候，好不容易找了一家银行愿意贷款，还是8%以上，一看是表外资产给我贷的款，中国商业地产的回报率做到5%和6%已经是很不错了，一个是资金太贵。

第二个，资产也很贵，我在绍兴收的项目，老板一般认为自己的资产都是较好的，穷途末路的时候也按市场价给你报价，后来做这样的转型是因为我发现，中国真正存量资产的大地是在地方政府，我合作两个项目的平台公司，一个有13.6平方公里，一个有12.6平方公里，手里有大量的存量资产需要有人帮他盘活。

百联杨斌：核心区域和位置的存量改造空间非常大

据上海百联资产控股有限公司副总经理杨斌介绍，百联在上海就有数百万方的存量，几百处物业，而且历史物业相对来讲处在比较核心的位置，而且近期同时在开工的七个项目，都在北外滩，都在内环以内，在南京东路。

他认为，类似于这样非常靠近商圈核心和人流核心的位置，存量改造空间非常大。我们改造赋能，通过重新的业态定位，虽然现在整个商业氛围和经济周期处于低谷，但是由于物业所处的位置好，我们感觉还不错，但是我能感觉到市场上面的参与存量的，无论是投资机构还是运营商越来越多，毕竟存量时代大家都知道。

我们觉得中国有中国的特点，因为存量资产都在体制之内，尤其优质的，但是对于体制之内的来讲，他也同样需要专业的运营，来把这些存量的物业价值挖掘出来，所以我们在着力打造自己的运营团队以及产品线。

百联旗下6个产品线，覆盖了从社区商业、时尚街区到共享办公，到主题产业园，还有购物公园等。因为百联本身几乎是覆盖了所有行业的各种业态经营，这是我们自己的优势，所以说我们比较看好存量未来。

同时，他表示，未来REITs是百联很重要的发展方向。

从REITs的角度来看，无论是市场还是监管机构要看资产的质量，第二个就是有没有非常专业的运营水平，给到长期稳定的回报。这两点围绕一个平台，无论是业主还是运营商，要有两种能力，一个是你的经营能力，一个是你的资本能力，从规模上来看我们差的太远，我们的资产很庞大，本身资产足够大，我们退出的路太窄，这就导致前端会有好多人想各种办法，包括规范的、不规范的做法来寻求一种变现。

当然核心基金也是退出的方式，大悦城也做过，中国人寿也投了90个亿，这考验的是你有没有大悦城这样的品牌，这个很重要，我们也想最规范的，或者最能跟国际接轨的，未来能给诸多基金操盘手，给业主退出的还是REITs，因为它最终会把整个社会的资本纳入到这个体系里面来，包括个人投资者，一些小的投资者都能参与到商业地产的整个运营，以及升值的过程中来，才会让整个市场有一个良好的循环和周期，也就传导到上游。

从运营端到获得端都能够比较规范的专业的在这个行业里面参与整个市场的发展，上海每年过千亿的交易额，我前一段时间看了一个数据在全球城市里面排二十几位，还是退出通道不够规范，我认为未来REITs是我们很重要的发展方向。

印力蒋云海：存量物业的提升是机会性的 存在一定风险

印力集团上海城市活力中心总经理蒋云海分享时表示，这几年存量确实是一个风口，我们自己来看存量物业有它的机会点，本身区位比较有优势，建筑层高、交通便利性，这是一个大的机会。

反过来讲既然是存量，会有一些历史的原因，比如说产权的清晰度、建筑格局或者基建不是特别符合现代商业的实用功能，这里面确实是有风险，我们团队来看它是一个机会，反过来讲我们觉得存量物业的提升是机会性的，确实有一定的风险，因为需要投入一定的资本再改造。

无论如何，我们还是希望本身存量的项目，或者是存量处于一个大的窗口，还是希望能够跟行业一起发展，大家相应的在一些，甚至于是一些法律法规上，大家都知道目前的存量项目旧改，目前规范化的报批程序，希望能够推动这些，从而使存量的物业发挥更大的价值。

BEI Capital李川北：增量要慢慢退出或减少

BEI Capital合伙人兼董事总经理李川北认为，当下已经慢慢进入存量资产的年代，意味着增量要慢慢退出或者减少。国外的存量大家都知道，房地产是现金流，它是一个投资的工具，有现金流才有投资价值。

从存量资产一定要增加当期性，大家都看到这一点，整个市场从业主、投资人到资产管理方都会说同样的语言了，不会再说从一个买方觉得没有现金流不值钱。

从一个卖方来讲，觉得地段好就之前，今后这个认知差距会慢慢缩短，这样我们管理方才会有事情可做，刚才几位同僚们上来，余总先说痛点，然后蒋总说了一大堆的很难，我觉得这个一定是在存量资产中有很多的机会。

但是随着大家各个参与方认知的差距缩短，以及法律法规和认知到位，将来这个活会干的容易一点，现在大家挺不容易的，从拿旧就很不容易了，做旧也很困难，刚才潘总也说了拿旧很难，只能改模式了。

远洋辛长征：存量起步还没完全达到稳态阶段

改变一下大家的思路，远洋也做了很多二级开发的新房建设，如果回过头来以存量的投资回报跟新建商场比，确实存量面临很大的成本压力，包括刚才几位提到的资金管理压力，所以现在存量市场做起来确实挺难的，我们就没有那么大的操作空间。

如果说按照传统的在一些一二线城市、核心地段拿一个新建地块，甭管做商场还是写字楼，所谓的盈利空间是很大的，回到存量的课题上，我还是补充一个观点，专业的人做专业的事，不容易，不管是对物业的价值评判，包括如何做成一个匹配的二次定位。

虽然一年半到两年的改造过程，也包括未来三到四年的运营过程，在座的这个行业人，应该要建立起对这个专业的自信，大量的私有业主他自发性的改造，我这几年看到很多不成功的案例，不管是他对二次定位把握的偏失，哪怕说找一个最基本的好的能抓住建筑空间灵魂的设计师，他都会选错，更别说了大量的后期运营，包括改造的细节把握。

在座的应该都是聚焦在存量改造的“老中医”了，自信还是要提的，应该是强者愈强，而且在大浪淘沙的过程中，能涌现出一批专注于能够在很短时间找准项目、找准改造方向，匹配这个项目未来的量体裁衣精干的改造团队。

也衷心希望这一批在所谓的存量起步还没完全达到稳态的阶段，能涌现出一批能够比肩一些外资，包括海外成熟的改造机构，给大家鼓鼓劲。

绿庭林鹏程：物业价值提升主张重点突破两个方向

绿庭投资董事兼副总裁林鹏程认为，如果能突破这两个方向，还是相对来说是比较简单的，效果也很明显，不需要付出很大的管理。

排名前列个方向是改变了物业原来的经营方式，举个例子，我们历史上投的最成功的物业是工业用地，我们在政府那边报批了作为商业用途在用，租金回报率可以做到百分之八、九的样子，现在因为上海市政府有政策，可以把工业用地用于长租公寓去报批，我们已经向政府申请了长租公寓的报批，我们自己算了一个账资金回报率可以达到13%以上。

第二个历史上我看到的，在整个改造过程当中，如何合理使用公共区域的面积，增加了可以使用的产生坪效的面积，这在整个存量改造里非常重要的环节。我们历史上觉得通过改造提高租金的单价，要付出很大的努力，要有精细化的管理，还有改造符合时代的潮流，这个是挺难的，但这两个方面对很多人来说会比较看的清晰一点。

仲量联行叶建成：未来存量物业较大的机会是长期持有

仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成提出，通过过去十几年的观察，中国存量房市场的体量又庞大了。

从交易量来讲，十年前一年的交易量是一两百亿，但今年到年底是过一千亿的存量房大宗交易，连续保持了四年，所以今天的存量房市场已过千亿。大家虽然讲房子贵，回报率低，很难做，但我们的市场一直在增长的，所以我们展望未来十年会不会还是在一千亿的市场呢？

这个肯定是增加的，大家都要有信心的，地产资金存量房的资产管理是一个行业，从交易量来讲已经是千亿了，在中国这样的千亿市场里面是存在的。大家也想一下，二十年前中国住宅开发商在全世界是没有排名的，而今天全世界前十大地产开发商都是中国的。投资经营机构是地产的经营管理公司，在未来十年肯定有很大的增长，希望各位同行推动这个行业的发展。

过去十年机构交易者的买进和买出的交易，发现回报率确实是赚钱的，代表我们这个市场已经开始走向成熟了，非常有机会，走下去稳重一点点，有十个点以上的增长。

中国投资市场跟国际市场越来越接轨，国际投资市场是机构性为主导的投资者把持的，在中国过去都是小的投资者，最近我们做了一个统计，在上海机构投资者买家和机构投资者卖家做一个比例的话，今年有40%左右，市场好的时候有70%，代表我们投资市场往机构性的发展。

这对我们是好事，这说明我们工作的机会多了很多，东家不找找西家，还有发展潜力，如果买家多的话，三年之后卖家的机构投资者也会多，投资人买完两三年就要出货了，现在投资机构都集中在高机会上，我觉得未来中国较大的机会是长期持有，每个买家都想超低是没有意义的，要有不同的投资回报率，让市场有一个生态，我们现在的生态不够完整，今天就讲我们买核心物业多开心。