建业地产的“引战术”

作者丨王迪

出品丨焦点财经

对于出险房企而言，解决问题的速度，往往决定了他们挣脱泥潭的速度。在这一点上，建业地产的“引战术”称得上快、准、狠。

6月1日晚间，建业地产发布公告称，将把29.01%的股份以6.88亿转让予河南同晟置业有限公司。在项目层面引入国资战投之后，建业地产将自身股权又与国资绑定在了一起。

针对双方合作后，同晟置业是否会加入建业地产董事会，建业集团在接受焦点财经采访时表示，此次主动引入国有战略投资，主动优化公司的股权结构和治理结构，将有助于公司进一步完善现代企业机制和决策机制。具体合作情况，双方还在进一步商谈，一切以公告为准。

近日，建业地产频繁引入国企背景新战投，开启“自救”模式，并为出险房企提供了新的解决思路。此前5月22日左右，建业地产曾售卖“只有河南·戏剧幻城”、建业旗下的足球小镇股权，收购方隐含河南财政厅等政府背景企业。

短短一个月内，建业地产拉来政府背景强大的“朋友圈”，这或许基于建业地产深耕河南的积淀以及政府层面对其的信任。

对于未来是否还有引入国资计划，建业集团表示：“目前，大股东暂无出售其它核心资产股权计划，一切以最终公告为准。”这意味着在找到合适“同盟”的同时，建业自身的控股权亦没有受到影响。

抱上国资“大腿”

对于此次合作分为两个部分：将把29.01%的股份以6.88亿转让予河南同晟置业有限公司。河南同晟还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

正式协议将于7月1日前签订，股权交易之后，胡葆森仍为建业地产排名前列大股东，国企河南同晟置业为第二大股东。框架协议的意思是两者对于后续合作细节仍有洽谈的空间，建业地产为此赢得了时间。

资本市场给予了良好的反馈。截至6月2日09:56，建业地产涨20%，报0.78港元；中原建业涨5.88%，报1.26港元。

“现在好多房企陷入困境，是因为流动性危机叠加，然后传导至债市，引发暴跌，其实并非资不抵债，如果及时得到国资信用加持，或会振奋市场信心。如果一直拖下去，再好的资产也会拖成一团浆糊。AMC机构或者应该换个角度去处理这些不良资产。”某位资深地产人士对焦点财经表示。

针对双方合作，建业集团的解释是，“双方的合作，是基于共同的价值观驱动和资源互补、合作共赢的原则。双方业务互补性强，合作潜力巨大。未来有望通过市场化运作的方法，整合双方品牌、产业、资源等优势，实现更多领域的协同融合发展，在房地产综合开发、城市基础设施建设、城市综合开发运营、房地产项目代建、装配式建筑、物业管理等领域实现共赢。”

“河南铁建投有大片土地，开发能力却不匹配，需要匹配企业去执行。 由于有转股约定，未来企业发行的债券、融资，甚至销售，会按国企兜底的信用。以目前建业地产股价来算，市值与净资产差距很大，退一万步最后国企接盘了，国有资产也能保持增值，对建业集团也有利处。”有业内资深人士在接受焦点财经采访时如此解释。

事实上，作为国有重要骨干企业，河南铁建投集团是省委省政府实施优势再造战略的具体行动，是河南省加快构建现代综合交通体系的重大举措。官网显示，河南铁建投集团以铁路投资建设运营为核心，承担铁路等交通基础设施投融资建设、运营管理、综合开发和国有资本保值增值等职责，构建全省铁路“投、建、管、运、维”全过程一体化运营模式。

建业集团30年来，深耕并坚守河南，构建了地产、智造、物业、科技、文旅、酒店、农业、君邻会、足球、金融等为一体的生态服务体系。

因为去年河南洪灾，河南经济遭到重创，建业集团“让河南人民都过上好生活”的企业使命与河南铁建投集团“为河南建好铁路，造福亿万河南人民”的初心不谋而合。组建河南铁建投集团是河南省委、省政府贯彻落实国家“十四五”规划的战略举措，也是深化国企改革的重要一环。

房企自救“启示录”

引入战投一方面需要衡量是否与企业未来发展相一致，另一方面还要防止控制权丢失。

值得一提的是，此次交易除了售卖股权之外，还包括发行可换股债券。如果同晟置业转债到期选择转股行权，是否将成为排名前列大股东？

建业集团对焦点财经的回应是：可转换股债券持有人有两年可再延期一年的可选择是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。

“河南铁建投集团和建业的此次战略合作，将有助于稳定河南房地产市场、稳定河南经济大盘，是省委省政府坚定市场信心、决心的重要举措。这一合作，体现了国有企业在稳经济、稳大盘方面的担当，体现了省委省政府对民营经济稳定发展的高度重视。 ”

除了与河南铁建投目标相契合之外，建业此前出售股权的两个文旅项目很契合河南文投大力发展文旅未来的发展目标，建业地产保留相关股份，也为未来振兴之后回购股份做好了前设。

河南戏剧幻城是河南省A类重点项目，被称为目前世界上规模较大的戏剧聚落群，也是中国首座全景式全沉浸戏剧主题公园。而投资100亿元建设建业·华谊兄弟电影文化小镇项目，项目总体规模约2000亩。

当然，建业地产纾解困境的方式源于其曾经省域化的策略，河南相关国资企业对其十分了解，更有利于在危难之时伸出援助之手。对于其他出险企业来说，找寻合适的战投仍需要把握机遇与时机。

事实上，除了在集团层面及项目层面引入股东及发行可交换债外，建业一直在化解流动性风险。

年报显示，截止2021年12月31日，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元，现金短债比高达1.5倍；有息债下降明显，总有息负债下降29.9%至219.4亿元，其中，短期有息负债下降55.7%至67.6亿元。

此外，今年年初，河南建业集团“刮骨疗伤”，总部人员半数派往一线，进行组织效能的提升。即便缩编“瘦身” ，在疫情影响的叠加之下，河南建业仍面流动性大考。

建业也在通过盘活不动产、加速项目销售去化及回款、优化融资结构、积极开展融资工作、严控资金支出、以收定支提高资金使用效率等方面缓解资金压力。

根据建业地产公告，建业地产2022年前4个月实现未经审核的合同销售额88.97亿元人民币。2021年11月，建业地产通过多种举措全额按时还了4亿美元债，保持30年在金融机构零拖欠、税务部门零偷逃的记录。

对于美元债偿还，建业地产称，经过公司践行年初既定的缓解资金压力专项工作，公司有信心按期偿还8月到期的5亿美元债。