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缺点1，临中华大街，离地铁口西三教站太近。噪音影响不用多讲。

缺点2，小区体量小，就5栋楼，也没有什么园林。113平设计的太少了，如果都盖成110-120平的小户型，会很抢手，定位不太清晰，让我看不如做成一个刚需盘，把2#和4#洋房改成小高层。单套面积小了还能多卖钱。

优点是保利3.0产品，精装升级，且更注重收纳空间，每户都有赠送面积。

如果要是300万起步的改善客户，还就想选桥西区的，我个人建议看保利的71亩地，维璟天珺，成规模，体量大13栋楼，8栋18层小高和5栋洋房，更好，更方正，做什么样的园林都能做好。

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当然了大家都能看上的楼盘，价格可能会超预算。大佬当我没说。不过话又说回来，我感觉10#和5#太挤了，放不下那么多楼就别放了，这样多影响采光啊。还是17层高的。还有9#和4#，你改成小平米的，增加123平和149平，单套面积小了，更容易被市场接受。而且123平不是很友好，都是边边角角，总价都到270-280万了，虽然带精装修，但我觉得接下来的项目更有卖点。

锦海棠优点是性比高，改善客户上车门槛低，对想买130-140平以上面积的客户很友好，二环内，小高层单价16500起，洋房18000，就是便宜（注释：可能很多客户没有关注过二环内，容积率2.0的小高层价格，其他楼盘小高层没有低于19000的，贵的能到22000多，比如云和赋），如果要买，我推荐买北区，不买南区。南区毕竟靠着二环，噪音污染肯定是有的。北区都是层高3.2米的11层高的。

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如果你看到这里认为我讲的内容对你有实际性的帮助，点个赞，接着往下看，我在石家庄做地产15年，其实目前这个片区是很多房子是不适合买的，而且每个人的需求不同，情况不同，可选择性不同，当下的市场环境，选房一定要慎重，如果你确实有这个想法，可以私信我，我会根据你个人情况，把这个区域当下非常适合你的所有楼盘，能选哪些户型，都会告诉你，可以给到你的家庭很大的帮助，这样可以节省你非常大的精力，相信我一次，还你终身不悔。毕竟买房子的后悔药可吃不起啊，咱们继续说高铁片区。

万科是高铁片区最棘手的，整体偏刚需，三个地块分别是8栋、5栋和10栋，一共23栋楼，有2栋拆迁安置房，又有被动式，还临二环，

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但是主打就是总价低，套价200万左右，楼下有个小公园，装配式精装，考虑学校的家长朋友，觊觎高铁片区的40中教育资源，可以入。户型图已经出了，

51#洋房106，小高125，小高135

50#洋房125，洋房135

48#洋房135，洋房168

但是是草图，不能对外发放，预测绘面积需要再等一周，也就是在12月20号左右，敬请期待。

高铁片区的中交绿城，地块也是比较尴尬，南边的商业集群会遮挡，采光稍微差一些。

缺点1，有三栋楼125平，上车门槛250万，定位是初改，不算是纯改善。因为纯改善的小区，在我的认知里，就没有低于140平的面积。

缺点2，主要从户型上看，亮点不够鲜明，不知道是不是真绿城，毕竟是这个项目绿城只是作为代建，土地方还是城发投。

盛邦启元，是新入市项目里唯一一个本地房企，有着29年的历史，而且有实体展示区和样板间，我亲自去看过，品质不错，正因为他没有品牌溢价，靠着自身雄厚的底蕴和实力去做产品，社区大堂挑高5米，非常高大上，从选材用料上非常用心。售楼部2楼还有健身房，瑜伽馆，阅读馆等等，地下停车场通道地面用的是水磨石，车位用的是金刚砂材质，定位纯粹，144平米起步，纯粹的改善盘，产品抗打，南向客厅距地面6.5公分，就连厕所都是落地窗距地面15分公。当然了，它也不是没有缺点，虽然楼栋是正南正北的，但是整个地块的道 路是斜的，而且部分楼栋离万达MALL太近了，可能会感到压抑。

目前首开1.7号楼(小高)

143平三居价格19000-21000 毛坯

10.11号楼（洋房）140平三居，168平三居/四居，均价23000

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高铁片区这三个项目都是共享资源配套。近享约27万平米的4.0万达MALL，双地铁2，3号线。其中高铁绿城和万科属于桥西区，后期划到东风西路小学分校，盛邦启元属于裕华区，后期按划片就近入学，是40中高铁校区，小学和初中，九年一贯制学校。

最后说说南王，中交和园定价有些高，毛坯21000小高层，洋房2.3-2.4万，产品没有做出大家想象中的优势出来，尤其是小高层还是一梯两户，洋房也没有展示出特有的亮点，位置也比较尴尬，而且前不久，新拍的几块地，位置都比它更好，靠近市中心。比如东王052号地块拍地，挨着体育公园，大剧院，楼面价约11424元/平，成为石家庄新地王。瞬间感觉中交和园不那么香了。

〔2024〕052号地块，由石家庄昂铎房地产开发有限公司以39900万元竞得，该地块为东王改造用地。地块溢价43%，楼面价约11424元/平。楼面价超过中交拿地楼面价，成为石家庄新地王。

〔2024〕052号地块，位于位同路南、大剧院西街东、塔南路北、大剧院东街西。面积17462.95平方米，性质为城镇住宅，容积率≤2.0，绿化率≥35%，出让年限70年，起始价28000万元（1069.11万元/亩）。

〔2024〕053号地块，由石家庄祯海房地产开发有限公司以7500万元竞得，该地块为东王改造用地，拿地公司为此前开发东王改造的天海集团旗下公司。地块溢价3%，楼面价约8062元/平。

〔2024〕053号地块，位于塔北路南、大剧院东街东、位同路北、建华大街西。面积4527.28平方米，性质城镇住宅，容积率≤2.0，绿化率≥35%，出让年限70年，起始价7300万元（1075.11万元/亩）。

前两天我用一条视频带大家了解新入市的7个楼盘，涵盖西三教，高铁片区和南王，现在我用文字的形式给大家进一步的阐述我的观点。废话不多说，直接上干货。觉得有用，就点亮红心吧！我敢说今天这篇文章，很多同行都得仔细看两遍。

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先说保利西三教23亩地，华宸天奕，我觉得113平挺好，套内面积99平，总价220-250万左右，

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