再现“惊魂”戏码 中小地产股为何频频“闪崩”?

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

一边是，碧桂园、龙湖等5家示范房企融资“开闸”，提振市场信心。另一边，中小房企股市突遭动荡。近两周，佳源国际（02768.HK）、领地控股（06999.HK）、大发地产(06111.HK)等房企股价上演“清盘式暴跌”，市场之下可谓“冰火两重天”。

焦点财经发现，截至5月31日收盘，亦有A股其他中小房企股价也遭遇了不同程度的下降，“妖股”中交地产触及跌停，广汇物流、财信发展、天保基建等跌幅居前。

5月31日，A股地产企业股价跌幅情况

佳源国际遭遇股价闪崩的时间是5月18日，较低下探0.56港元/股，当日收跌41.41%。5月19日，领地控股和领悦服务集团（02165.HK）股价均遭遇大跌，截至当日收盘，跌幅分别为83.82%、59.6%，创上市以来新低。

事实上，4月以来天誉置业遭遇股价断崖式“跳水”，而大发地产股价“闪崩”似乎与此前的“清盘呈请”密切相关。只不过，幸运的是，大发地产的股价在5月31日迎来回弹，盘中涨幅一度超40%，截至收盘，股价上涨22.58%。

中小地产股集体上演“跳水”，是有人恶意做空，抑或是像新力等出险房企暴雷的提前预警？

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受焦点财经采访时表示，内房股接连闪崩的原因主要是，今年以来楼市销售急剧下滑，去年第四季度以来的行业调控的持续放宽措施不但不见效果，反而4月份以来的市场走势更加惨淡，从而导致本已陷入困境的行业流动性更是雪上加霜，多家行业龙头民企接连出现违约和暴雷问题，导致行业信心极度脆弱所致。

“过去一年所有上市房企的总市值蒸发8500多亿元，地产行业市值如此惨淡与行业走势、楼市的惨淡现状，以及行业信心不足有关，也与美联储加息之下的流动性回流美国有关。”

他认为，小房企股价闪崩与整体行业的趋势与现状有着必然联系，行业的惨淡和信心不足自然更加影响了这些小房企的销售回款和融资，必然导致这些小企业的资金链和流动性承压。

事实上，股价下跌与房企经营基本面密切相关。股价闪崩5天后，国际控股在5月23日盘前公告道出背后原因：因账户中的证券价值大幅下跌及未能追缴保证金，控股股东所持公司部分股份遭遇证券公司强制出售。

佳源国际紧急“自救”，将物业资产出售以便回笼资金。5月22日，佳源国际控股公告称，金科智慧服务拟收购佳源服务73.56%股份，此项举动并未能改变其大幅股权质押以及大量债务压身的现状。

佳源国际控股停牌

根据佳源国际控股5月31日中午较新公告，控股股东明源集团投资有限公司持有的约3.14亿股股份被证券公司透过孖展证券账户在公开市场强制出售，公司继续停牌，而明源集团由公司主席兼非执行董事沈天晴控制。

领地控股与大发地产的股价“闪崩”同样与债务相关。有市场消息称，股价的反映直指领地隐藏负债远大于账面，将超14亿债务被挪到了表外。

领地控股给予的回应是，集团营运维持正常；集团继续照常开展业务；公司控股股东概无质押本公司股份；并无可能导致本公司控制权变动的事件。

领地控股股价走势

大发地产股价走势

相较于前述几家地产企业的毫无预兆，大发地产的“闪崩”似乎却有迹可循，大发地产的基本面和流动性曾呈现在一纸公告中。

2月21日，大发地产公告称，有债权人于2月18日就本金额为1500万美元(约合人民币9466万元)的若干尚未偿还优先票据，向香港特别行政区高等法院分别提交了针对大发地产(票据发行人)，及其子公司垠一香港有限公司(票据担保人)的“清盘呈请”。

有业内人士表示，由于大发地产的现金缓冲区间收窄、融资渠道受限，且面临大量短期债务到期，其流动性风险已有所增加。

景瑞控股闪崩原因并未公布，但值得注意的是，与债务密切相关，因为景瑞控股此前已发生两起违约事件。

今年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求，尚未偿还本金额1467万美元，构成局部违约。此外，景瑞控股因未向一家非全资附属公司偿还于2021年12月31日到期的0.96亿元借款，也构成违约。

景瑞控股股价走势

事实上，自2022年以来，中央层面多措并举定调经济发展方向，国家有关部门奏响经济三部曲：做大基建，稳定房产，刺激消费。

只不过，市场受挫严重，行业信心不足，叠加百强房企逾8成净利下滑，超十家房企年报面临交易所拷问，债务问题被重点关注，而寻求债务展期的房企队伍仍在扩容。与此同时，房企融资及债务现状依旧严峻。

根据贝壳研究院统计，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。2018年高位以来，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著，且2022年下滑幅度出现明显加速。4月房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，较上月减少5.8%，同比减少26.3%，到期债务净额396亿，偿债缺口回升到400亿规模，房企债务承压。

亦有资深人士告诉焦点财经，很多负债重的企业都有问题，政策已经“救”不动楼市了，除非三四线以下城市房地产还能大涨。

对于如今的股价暴跌，中小房企股价是否会跌出“黄金坑”还未可知，更多的案例呈现的是，股价回升困难，给予抄底的投资者造成巨大的亏损和沉没成本，也减弱了市场的信心。

“当前房企要稳住市值主要还需要市场回暖和行业信心的恢复，依靠市值管理的技术性措施改变不了行业与板块的基本面，也改变不了企业的资金面与业绩，自然无法让企业股价获得根本性扭转。”柏文喜分析称。