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ABO模式即“授权（Authorize）- 建设（Build）- 运营（Operate）”模式，核心是地方政府通过授权方式确定项目业主单位（多为央企国企或国有融资平台），由其统筹承担城市更新项目的规划设计、基础设施建设、公共服务配套、产业招商及长期运营等全产业链服务，政府以未来土地出让收入、税收增量或运营收益分成为对价支付，形成“政企协同、风险共担、收益共享”的合作机制。

瑞虹新城原为虹口区旧改重点区域，早期以住宅开发为主，后期需提升商业能级和社区功能。虹口区政府授权上海瑞安房地产有限公司（联合国企平台） 以ABO模式推进迭代更新。

政府通过协议授予瑞安地产片区更新经营权，明确企业需配建保障性住房、公共绿地和文化设施。企业主导地下空间改造、商业综合体扩建（如瑞虹天地）、智慧社区系统建设，并同步建设社区养老中心与民办学校。企业长期运营商业街区、办公空间及社区服务设施，通过租金和运营收入获得回报。引入第三方机构运营文化场馆，政府以补贴方式购买公共服务。

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EPC+O模式，即“设计（Engineering）— 采购（Procurement）— 施工（Construction）+ 运营（Operation）”一体化总承包模式，是传统 EPC 总承包向运营端的延伸升级，核心是由单一总承包主体（常为央企、国企或专业运营联合体）统筹项目全生命周期，从前期规划设计、工程建设到长期运营管理的全链条实施与责任捆绑，将运营需求前置到设计阶段，避免传统分阶段管理导致的 “建管脱节”，实现项目功能、效益与可持续性的最优平衡。

作为四川省首个获全国推介的老旧街区改造类案例，成都玉林东路特色街区改造首创“O+EPC”更新理念，成为EPC+O模式的经典实践。项目以“烟火玉林·优雅成都”为目标，前置引入专业运营公司，联动167名规划师团队和3000多名居民代表深度参与策划设计，同步介入施工监督。这种运营前置的模式，让改造既保留老成都的市井气息，又精准匹配现代消费需求。

更新开街后，日均人流量从1万人飙升至5万人，入店率提升近20倍，居民满意度超过90%。更值得关注的是，运营方牵头建立全国首个“多业权街区共发展联盟”，实现“统一管理、统一运营、统一品牌”的共建共享机制，为老旧街区的长效运营提供了保障，印证了EPC+O模式在激活存量空间价值上的独特优势。

EOD（Eco-Environment-Oriented Development，生态环境导向的开发）模式，是以生态保护与环境治理为基底，将公益性强、收益性弱的生态治理工程，与收益较好的关联产业（如文旅、康养、绿色农业、低碳产业等）打包融合、一体化实施，通过 “治理提价值、产业反哺治理” 的闭环机制，实现生态效益与经济效益的共生共赢，是城市更新中生态产品价值转化的关键路径。

武汉长江新区麓洲生态城项目是EOD模式的典型代表，项目跳出“就生态治生态”的传统思维，以水生态修复为切入点，通过引水入城、密织水网、构建三级水网体系，让水质稳定达到国家湖泊二类水标准，同时以生态廊道串联绿地，打造“城在林中、水在城中”的生态格局。生态基底的改善激活了区域价值，项目周边“四横四纵”路网体系快速成型，中交、中铁建等区域总部项目陆续落地，实现了从“生态修复”到“产城融合”的价值跃升。

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TOD（Transit-Oriented Development，以公共交通为导向的开发）模式，是以轨道交通、高铁、公交枢纽等站点为中心，以400-800米（5-10分钟步行半径）为核心辐射范围，通过高密度、混合用地与宜人空间设计，将交通枢纽与居住、商业、办公、公共服务等功能一体化开发，形成“站城融合”的高效城市单元，核心是实现“交通引导开发、开发反哺交通”，破解城市蔓延、职住分离与交通拥堵等问题，是存量更新中提升土地价值与空间效率的关键路径。

作为前海深港现代服务业合作区的核心TOD项目，依托地铁11号线前海湾站（换乘2条地铁、衔接穗莞深城际铁路），构建“地下-地面-空中”三维交通网络，实现轨道、公交、慢行系统的无缝衔接。项目摒弃传统“先建物业再配交通”的模式，以交通枢纽为核心统筹规划，整合商业、办公、住宅、教育、医疗等多元功能，总建筑面积达81万平方米。其中，商业部分聚焦深港特色业态，办公区域重点引入金融、科技类企业，住宅配套保障人才居住需求，形成“15分钟生活圈”。项目通过TOD模式实现了资源的高效聚合：轨道枢纽日均客流量超10万人次，为商业和产业带来稳定流量。该项目不仅是前海片区的城市封面，更成为粤港澳大湾区TOD产城融合的标杆，被纳入全国城市更新优秀案例库。

XOD（X-Oriented Development，基础设施导向型开发）是TOD的拓展升级，以交通、生态、公共服务、产业、文化等单一或复合核心基础设施为导向，通过“设施前置建设—土地增值—溢价反哺设施”的闭环机制，实现基础设施与土地一体化开发，统筹生产、生活、生态空间，破解城市开发资金短缺与功能碎片化问题，是存量更新中资源集约与价值提升的综合路径。

武汉武昌古城更新项目采用COD（文化导向开发）模式（XOD的重要分支），以文化传承与活化为核心，对老武昌的工业遗存、历史建筑进行微改造，实现“修旧如旧、新旧并存”的更新效果。项目将20世纪80年代建成的清江饭店改造成沉浸式剧场，年演出超过300场，带动酒店住宿和文创消费大幅增长；昙华林与斗级营街区引入文创小店、非遗工坊，全年接待游客超过1400万人次。

该项目的成功在于精准把握了“文化”这一核心功能的价值：通过文化场景营造，让历史建筑从“闲置资产”变为“流量载体”，既保留了城市记忆，又激活了消费活力。

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PPP（Public-Private Partnership，政府和社会资本合作）是政府与社会资本以长期契约为纽带，通过特许经营、股权合作等方式组建SPV（特殊目的公司），实现“利益共享、风险共担、全程合作”的公共产品与服务供给模式，核心是政府让渡部分经营权与收益权，社会资本负责投资、建设、运营全流程，政府则聚焦监管与绩效评价，最终提升公共服务效率并缓解财政压力。

重庆渝中区山城巷传统风貌区改造项目是PPP模式的典型应用。作为重庆“两江四岸”治理提升的重要节点，项目摒弃政府单一投入模式，通过公开招标引入社会企业，授予其15年特许经营权，由企业投资1.2亿元实施15.45万平方米的房屋修缮、风貌打造、环境提升和招商运营工作。政府负责规划引导、政策支持和监督管理，社会企业负责具体的投资建设和运营，双方形成高效协同。

项目实现了历史风貌保护与商业运营的双赢：山城巷保留了老重庆的吊脚楼风貌和市井气息，成为网红打卡地；社会企业通过特色餐饮、文创产品、民宿运营等获得持续收益，政府则通过税收增长、就业提升实现公共利益最大化。这种模式有效破解了历史风貌区更新“投资大、周期长、收益不确定”的难题，为超大城市中心城区的更新提供了可复制的经验。

REITs（不动产投资信托基金）模式通过将城市更新项目形成的优质存量资产（如保障性租赁住房、产业园区、商业街区等）证券化，向资本市场募集资金，实现“投资-建设-运营-退出”的资本闭环，为长期投资提供退出渠道，吸引更多社会资本参与。

2024年，城投控股发行上海首单保租房REITs，将城市更新项目形成的保障性租赁住房资产证券化，成为REITs赋能城市更新的标志性事件。项目以城市更新中改造的保租房为底层资产，通过REITs发行募集资金，既为前期的更新投入提供了退出渠道，又为后续的更新项目储备了资金，实现了“存量资产盘活-资金回笼-再投资”的良性循环。

RWA（Real World Assets，真实世界资产）模式，是将城市更新中的不动产、基础设施、经营权等实体资产，通过数字化上链、代币化/证券化拆分，实现权属清晰、小额分散、全球流通的融资与运营路径，核心是用 “资产数字化 — 流动性提升 — 价值重估 — 收益反哺” 闭环，盘活存量、降低投资门槛、拓宽资金渠道，适配老旧改、文旅更新、商办盘活等场景。

香港铁路有限公司（港铁）联合渣打银行、区块链科技公司，采用“资产证券化+代币化”双轨架构，通过香港虚拟资产监管沙盒合规试点。将西九龙站约12万平方米商业综合体的租金收益权，拆分为美元稳定币计价的代币份额；总估值约80亿港元，单份份额最低1万美元，面向全球合格投资者发行，收益来源于商场、写字楼、酒店的运营租金，港铁负责资产运营，银行提供托管与清算服务。在香港现有金融监管框架下，实现商业地产收益权跨境RWA融资，盘活高铁上盖存量资产，为大湾区城市更新跨境资本引入提供合规路径，同时验证了“交通+商业”TOD与RWA的融合可行性。

如今的城市更新，早已不是“一招鲜吃遍天”的时代，EOD+TOD、PPP+REITs等模式组合越来越常见，比如用EOD做生态基底，用TOD串联空间，再用REITs实现资金回笼。未来，伴随金融工具的持续完善与技术手段的深度赋能，城市更新将不再局限于“改房子，修道路”，更将成为重塑资产价值、优化资本配置的核心载体。

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