对话曾碧卉:园区正从单点智能走向整体智慧 | 领航100⑳

【 编者按 】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

五年前，是曾碧卉职业生涯的一大转折点，她决定从传统地产行业跨入科技赛道，彼时的蜂语网络正处产品聚焦阶段，为其研发的PaaS平台寻找落地行业。

当时初步敲定两个方向，一是购物中心资管方向，二是针对设备管理和园区的运营管理。再加之蜂语对产品未来的物联定位，写字楼和产业园场景更为丰富，最终选定园区赛道，发展成为一家智慧园区全栈式解决方案服务提供商。

曾碧卉便是在此背景下加入蜂语，并成为合伙人。虽身处科技公司，服务的却是房地产行业产业链，尤其是以往在房企的运营管理、资产管理工作经验，与蜂语的产品应用方向契合度很高，成为她跨界的独特优势。

一条看似陌生的赛道，对曾碧卉而言却是一次机遇。跟随蜂语的快速发展步伐，她也得到更多的磨炼，成长为智慧园区细分领域的实战型人才。

透过蜂语对园区运营商一次次的数字化服务，以及自身多年的深入观察，无论是对产业园区数字化转型面临的痛点，还是整个行业的走向，曾碧卉都有深切的感知。

蜂语网络合伙人 曾碧卉

园区数字化：从单点智能走向整体智慧

在她看来，智慧园区建设主要有四大难点：一是园区建设缺乏顶层设计；二是园区运营管理能力薄弱；三是园区智慧化服务不足；四是园区数据缺少治理，数据孤岛严重。

如果用一把尺子来衡量整个产业园区领域的数字化转型，目前大部分企业属于1.0-2.0阶段，还处于各系统割裂建设、信息孤岛的状态、没有全面的实现互联互通，运营数据效能低下，数据价值无法体现的阶段。

传统园区缺乏系统性规划，基于单点功能的建设，导致系统孤立、管理粗放而且服务不足等问题，已难以满足人们日益增长的多样化需求。

“在需求与技术双轮驱动下园区必将从封闭走向开放，从单一迈向融合，从服务缺失到优质服务体验，从单点智能到整体智慧。” 曾碧卉认为。

存量时代、运营为王，更重视运营数据的价值挖掘和精细化运营管理，只有通过数字化运营和提供丰富的服务，提升园区内企业和员工的满意度，增强使用粘性，吸引更多的企业和用户入驻，才能提升园区知名度，全面提升园区的经营效益，达到可持续发展。

“数字化扮演的是为园区运营方或业主提供精细化运营管理工具的角色。” 曾碧卉进一步解释道，在企业与项目数字化进程中，数字化工具能给园区提升整理运营管理水平、能源的节能减排，企业服务能力、员工服务便捷性。

谈及此时，她重点提及中关村壹号，这是位于北京北清路的一个园区，也是由蜂语网络提供服务的一个标杆案例，项目总共50万方，是一个典型的办公、商业一体的园区业态，销售12万方，商业8万方，运营管理管理30万方。

一个真正的数字化园区，一定是以人为本，以精细化运营为方向、加以AI人工智能、大数据、数字孪生、IoT的数字底座，实现数据和系统的互联互通，打造园区系统一体化、数据一体化、服务一体化，技术赋能于运营及运维。

“中关村壹号就是一个真正的数字化智慧园区。” 曾碧卉不吝赞赏道。

智慧园区建设：软硬件前置>后期改造

智慧园区利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理规模的转变，提升园区的企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区及园区的企业打造经济与品牌双效益将成为新一代园区竞争的有力武器。

从技术发展视角来看，智慧园区建设以移动技术为代表的物联网、云计算等新一代信息技术应用实现全面感知、泛在互联、普适计算与融合应用。

但曾碧卉跨入园区赛道以来，入目所见大部分项目，更多注重的是精装外立面，忽视内部硬件和设备层的建设，导致后期产生大量改造工作，需增铺诸多传感器，当中也包括新建两至三年左右的项目。

一个传感器市场价几百到几千不等，以整个园区或项目数万个点位估算，仅硬件铺设一项便要耗费巨额支出。后期改造大多因前期规划不到位，如能将智慧化建设前置，可以省去一笔不小的改造成本。

不久前发生的一件事，令她印象深刻。一个新建园区，无论是硬件还是软件规划，前期设计基本到位，但却有一个反人性设计，水电总表被设置在6米高的大堂顶部，而且使用的是传统水电表，并不具备自动远传功能，为运维人员抄表造成很大困扰。

蜂语网络给出的解决方案有两种：一是换表；二是在原表上开辟卡槽，外置摄像头功能块，可以远程拍摄水电表数据。但无论是哪种方案，改造成本均远超最初采用远传表的价值。

“智慧园区的信息化建设，介入的较佳时机便是弱电设计阶段。” 曾碧卉指出，前期设计阶段如能将信息化建设前置，可以免去后期运营中诸多改造升级工作。前期增量与后期改造对比，前者无疑是成本较低的。

“就我们所见，大部分项目实际上可以前置，但能去认真思考这件事的开发商还是比较少的。” 她感慨道，前期找我们做设计的企业很少，即便有企业来咨询也是半信半疑，改变他们的思维很难。

所以，这也导致蜂语网络的业务结构中，存量改造占比达95%，前期设计咨询仅占5%。

蜂语网络定位：由运营管理向物联平台进化

但智慧园区是产业园区未来的发展趋势，是城市发展产业，是增强经济实力的重要平台，同时也是壮大区域经济、城市转型的有效载体，产业园区数字化转型势在必行。

在这个过程中，蜂语网络能够发挥的作用，便是为园区运营方提供园区运营管理平台，助力存量不动产的精细化运营管理，包括招商、合同、租赁、财务、物业、设备和人员等方面的管理。

这也是智慧楼宇或智慧园区建设进程中，主要体现的三个方面：一是数字孪生在展示侧的应用；二是运营管理平台在租赁、合同、物业板块的应用；三是物联平台对于设备管理、运维以及节能的提升。

“除数字孪生之外，我们在运营管理和物联板块都具备自己的产品和能力。而数字孪生一般都是由专业的供应商在做。” 曾碧卉解释道，单一赛道竞争还是蛮大的，有些科技公司只做某一模块，聚焦于招商管理或租赁管理更细分的赛道，而蜂语网络做的是一体化。

数字化浪潮下，只有实现数据一体化、产品和功能侧一体化、业务和财务一体化，才能在满足基础数据收集的前提下，进行运营分析甚至是洞悉未来的策略变化，从而实现真正的数字化管理。

在这样的产品逻辑驱动下，蜂语网络的产品形态也在发生变化，从运营管理平台向整体物联平台迭代升级，目前已经发布了物联平台产品1.0，正逐步布局物联网领域，未来会打造软件+硬件+算法AI+lot的产品，提升全面服务能力。

“下半年会有项目上马，我们会将新产品投入使用，进行更多的磨炼。”

曾碧卉透露，蜂语网络的客户群体主要以央国企为主，民营企业仅占少数。一方面，民营企业很少投入去做这件事；另一方面，他们一般会自己组建科技公司来做，在满足内部需求的同时，再向外拓展销售盈利。

这也是为什么在房企加速轻资产转型下，而蜂语网络业务增量并不多的原因所在。“但地产科技公司有一个先天缺陷，研发的产品是基于内部需求，很难长期开发、运营并将其做成通用产品，这也为会我们这类第三方服务商带来一些机会。”她补充道。

下一步，蜂语网络的拓展仍是以央国企为主。“央国企有这方面的经费预算，以往对于央国企的古板印象需要改变，这几年国有大型企业对信息化建设和投入都有一个质的飞跃。”

“我相信，科技会触动地产行业进行一次大变革。在这个过程中，主要看哪一家企业更愿意重新归零，那么未来它的生命力和持久性会更强。” 曾碧卉总结道。

焦点财经与曾碧卉对话精选

问：目前，疫情还在持续反复，对于蜂语网络的业务是否有冲击？疫情前后，园区运营商对于数字化转型需求有何变化，蜂语网络是如何应对的？

曾碧卉：整体来说，疫情对蜂语网络的业务有一定影响，疫情推进了企业和园区的数字化转型，客户需求比之前更理性，蜂语下半年也推出Saas的标准产品，标准产品也是从以前的定制化项目中提炼出来的一些基础服务的产品，产品也以年度服务费的形式，让产品赋能行业，让更多的企业可以赶上数字化的班车。

问：“双碳目标”之下，产业园区的运营也在追求绿色发展。在您看来，产业园区的数字化转型与减碳是否有内在关联？在蜂语网络的方案中是否有体现这一点？

曾碧卉：随着“双碳目标”国家政策的制定，国际ESG评价估值体系给业主方提出了更高的运营要求，在可持续长期发展体系里对项目的能源消耗、温室气体排放、水资源消耗、废弃物处理等量化分析数据要求更高，也对项目设备设施实时数据采集、分析要求更高。需要具备互联及物联集成能力，而我们的PASS平台具备优秀的集成能力，平台支持开放API的标准端口等多种集成方式。