开发业务不再是“发动机”!华润置地转向大资管,要打造业绩增长“新引擎”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

“2024年要真正习惯过紧日子。”

在3月26日下午的业绩会上，华润置地执行董事、董事会主席李欣如此说道。地产下行之下，即便是央企也不得不应变。

过去的2023年，华润置地实现营业额2511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%；综合毛利率为25.2%，已经连续五年下滑，但依旧维持在行业第一梯队。

销售规模也达成3000亿目标，录得签约额3070亿元，位列行业第四。相较于同行房企，这是一份难得的业绩，但市场环境的变化，也令其愈发谨慎。

有投资人透露，华润置地开年后本已制定好了销售业绩指标，但一季度的销售市场，令其对目标进行了调整，确定了依旧保持行业前四的市场地位。

一个月前，华润置地组织架构进行了大调整，原有7个大区重组为5个大区，原有28个地区公司重组为20个地区公司，变成了一个哑铃杠杆结构，总部做专，地区公司做强，大区公司变成一个协调和中枢的职能。

李欣近期密集走访，20个地区公司完成走访12家，他认为本轮调整的总体状态和综合效果不错，基本达到预期。

“市场格局变化，倒逼企业格局变化。”他指出，只有企业具备应变能力，才能够抵御市场的重压。

不仅如此，在此次业绩会上，他又宣布华润置地的战略规划也有调整，最为突出的一点便是业务主航道的变化。

资管业务成主航道，扛起业绩增长大旗

“3+1”是华润置地的主要业务结构，"3" 即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；"1" 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

财报显示，开发销售业务去年结算收入2121亿元，结算毛利率下滑至20.7%，但还是维持在行业第一梯队。

而经常性业务，即将经营不动产、轻资产和生态圈要素囊括在内的业务，去年收入391亿元，实现核心净利润96亿元，大幅提升47.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。

其中，经营不动产业务收益222亿元，按年增长30.6%；核心净利润增长47.6%，核心净利润贡献占比同比提升8.6个百分点至28.3%。

往期业绩会上，对于这三大主航道业务，李欣每次都会提到那个比喻：开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲“增长极”。

但在今年，这个提法发生了变化，新表述是：

开发销售型业务定位于业绩贡献基本盘；

经营不动产业务与资管业务被视为增长新引擎、第二曲线；

轻资产管理业务万象生活是业绩贡献增长极；

生态圈要素型业务则为转型发展加速器。

最明显的变化是，地产开发业务从“发动机”变成了“基本盘”；经营性不动产业务被调整，变为经营性不动产+资管业务，从“稳定器”变成“新引擎”，扛起了业绩增长的大旗。

“随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，行业规模持续收缩，“三高”的发展模式已经终结。同时，消费者对居住品质、消费场景以及空间服务的要求越来越高，新发展模式正在建立过程中。”李欣指出。

据他透露，华润置地将明确把“大资管”业务作为主航道业务来定义，做优做强，向大资管业务转型，目标是“十四五”期内，把资管业务培育为置地第二增长曲线。

向大资管转型，购物中心占63%资产

华润置地正在谋划向大资管业务转型，旗下拥有五个资管平台，分别是华润万象生活、华润有巢长租、华润代建、华润文体运营、华润酒管，这五个平台去年实现收入166亿元，同比增长27%；贡献净利润35亿元，同比增长40%。

截至2023年底，华润置地资管达4275亿元，同比增长19.2%。其中，购物中心占63%，写字楼占14%，文体代管占12%，酒店占3%。资管规模增长，主要来自购物中心，资产一年增长20.6%，达到2705亿元。

一个可以参考的数据是，截至2023年底，华润置地经营性不动产公允值2628亿元，净增249亿元，主要变动来自物业添置、收购及购物中心资产价值增值。

截至2023年底，其在营购物中心76个。2024年，计划在北京、深圳、南京、西安、长沙、郑州等地新开约16座购物中心。预计2027年末，在营购物中心将增加至117个。

代建的增长也很迅猛，去年华润置地新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6393万平米；新增代运营项目3个，期末在管代运营项目15个，管理面积约700万平米。期内代建及文体业务分别实现营业额11.4亿元和6亿元，按年增长69.8%和95.7%。

据管理层透露，目前华润置地已搭建完成包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT，一个轻资产管理平台、两个公募REITs平台，实现了“投融建管退”资本闭环。

首席财务官郭世清表示，未来华润置地将持续推动资产管理规模的增长，一方面继续获取新的优质购物中心的地块，抓住购物中心增量发展机会，同时推动存量收并购的项目落地；

另一方面，继续推动REITs扩募，做大公募REITs规模，探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，构建公募私募两大金融平台。

可售货值5308亿，一二线占88%

去年，华润置地在土地投资上，依旧是量入为出，新获取项目68个，新增土储面积1325万平米，权益面积863万平米；一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%；在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取商业综合体项目8个。

到2023年底，总土储面积达到6249.7万平米，其中开发销售型业务土储面积5245.3万平米，一二线城市面积占比升至73%；投资物业土储面积1004.4万平米，购物中心占比72%，一线城市面积占比同比提升3个百分点。

对于2024年的整体的业绩，副总裁陈伟指出，还会延续财年期冲刺的策略，前置供货资源，坚决进行上半年的抢跑；坚持小批次开发，快速迭代产品的经营策略；继续加强自有渠道的建设和市场营销的力度。

“去年自有渠道的构建还是有一定的成效，成交的整体占比达到30%，费用也有大幅的节约降低。”他表示。

首席战略官谢骥则指出，在行业大规模整合集中度提升的背景下，华润置地非常重视收并购，将继续坚持"既不冒进，但也不错过"的原则去推动相关的收并购工作。除了开发销售型业务之外，有潜质的购物中心也是投拓重点考虑的对象，会持续的关注这部分资产的并购机会。

2024年，华润置地总可售货源为5308亿元，其中88%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%。

此外，截至2023年底，其并表口径已签未结营业额还有2841亿元，其中1939亿元计划于2024年结算；非并表口径已签未结营业额为873亿元，其中669亿元计划于2024年结算。

5308亿可售货源，再叠加这些已签未结的营业额，是华润置地2024年保持行业前四的关键。