保租房REITs成资本新宠,华润置地“吃螃蟹”

焦点财经Focus 2022-09-23 18:41:59
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打造出合格的基础资产是“乘车”关键。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

首批三只保租房REITs上市一个月后,有将迎来新成员。

9月22日晚间,华润置地公告称,计划分拆两个保租房项目以基础设施REIT结构上市,已向证监会和上交所提交了公募基金注册及上市的申请材料。

同一日,上交所披露信息显示,“华润有巢租赁REIT”处于“已申报”状态,华夏基金担任基金管理人,中信证券为专项计划管理人,这是市场上首单央企租赁住房REITs、第四单保租房REITs。

底层资产主要有两个,一个是位于上海松江区泗泾镇的保租房,另一个是松江工业区东部园区的保租房,即泗泾项目和东经济区项目,均由华润置地旗下长租公寓业务平台“华润有巢”100%持有。

此次分拆上市,预计募集资金11.2亿元,华润置地作为战略投资者将认购已发行基金份额总数约34%。上市完成后,两个项目将由公募基金动用募集资金进行收购,最终由基础设施REIT持有100%权益,不再是华润置地附属公司和财务并表项目。

首批三只产品中,华夏北京保障房REIT上市推进节奏最快,从受理到拿到证监会批文仅用7天,红土深圳安居 REIT受理至通过历时约 42 天,中金厦门安居REIT用时约45天。

以此推算,“华润有巢租赁REIT”进程也不会太慢。

首只市场化机构发起保租房REIT

为房企转型带来示范效应

虽然同属保租房REITs范畴,但华润置地当下的分拆计划具备独特的意义。

“与首批三只产品相比,此次主要有两点不同:一是首个从市场化机构发起的保障性租赁住房REIT;二是从开发体系中剥离出长租房,对房地产企业转型提供好示范。” 高和资本执行合伙人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会专家顾问周以升告诉焦点财经。

自去年6月首批产品发行上市以来,公募REITs快速扩容,截至9月22日,已成功上市的产品已经达到17只。从收益来看,17只上市REITs平均涨超18%,其中红土岩田港REIT上市一年多涨超47%。

公募REITs产品已成为资本市场中重要的投资品种,此前首批三只保租房REITs产品网下询价阶段,皆获机构投资者超百倍认购,红土深圳安居REIT更是达到133倍认购;8月16日发售首日,均提前结束募集一日售罄;8月31日上市首日,全部触及30%涨停限制。

保租房REITs受追捧程度,可见一斑。当时,周以升认为,首批保租房REITs掀起机构投资者“疯抢”的背后原因有三点:一是资产收益稳定;二是优质资产荒;三是与利率下行趋势有关。

时隔一月,公募REITs阵营仍在快速扩容,将“华润有巢租赁REIT”囊括在内,全市场公募REITs上市产品有望达到24只。其中,国泰君安两只产品东久REIT、临港REIT已于9月22日发布认购总金额,也呈疯抢状态;而华夏合肥高新REIT于9月10日网下询价认购倍数达157倍,刷新红土深圳安居REIT 133倍的认购记录。

无论是公募REITs整体,还是细化到保租房REITs,在优质资产荒背景下,成为投资者的热捧所在,正如两年前的物管上市潮一样,成为房企打开融资渠道的一条绝佳路径。

华润置地明确指出,分拆无论是对集团还是基础设施REIT均有利,主要体现在三个方面:

第一,提供另一种以股权为基础的融资方式,融资方式及平台更为多元化,并减少对传统债务融资方式的依赖;同时,还能够盘活其基础设施资产,避免投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响;

第二,能受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩,透过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报;

第三,分拆上市能够集团及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。尤其是上市完成后,基础设施REIT将拥有一个独立上市平台,可直接进入中国资本市场,并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

当下,房地产行业正处下行、低迷阶段,融资能力严重受限,华润置地分拆保租房项目以基础设施REIT结构上市,为房企提供了一条转型示范路径,也是一条轻资产退出路径。

长租系房企“乘车”难

底层资产优质程度是关键

就目前而言,绝大多数头部房企均布局有长租业务,运营规模靠前的是万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区、招商伊敦公寓、地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富的合景公寓、金地草莓社区等。

半年报数据显示,万科泊寓和龙湖冠寓开业规模更是均超10万间,占据长租赛道第一、第二把交椅,甩开第三名魔方公寓将近3万间的差距。

但无论是长租系房企,还是非房企系长租运营商,想要搭乘保租房REITs这趟车,需要完成两部走,首先要将旗下长租公寓项目纳入保租房,简称“纳保”;其次才是分拆上市。

自40城加速建设保租房以来,存量长租房尤其是整栋长租公寓和租赁社区“纳保”已屡见不鲜。机构数据显示,截至2022年二季度末,全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房,规模合计为62019套(间)。

“纳保”企业除国央企之外,民营企业身影也不少,包括万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓品牌,以及安歆、柚米寓等非房企系长租运营商。而且,这个名单还在继续拉长,无论是企业数量,还是项目规模。

典型如万科泊寓,万科高管9月7日对外表示,截至7月31日,泊寓在北京、深州、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市,正式纳保50个项目、4.1万间房源,另有5万多间房源在申请纳保途中。

但想要分拆保租房以基础设施REIT上市,并不容易。“对房企来讲,核心是通过自身的投资和运营能力打造出合格的基础资产。”周以升指出,主要有两个难点,一个是合格的满足收益率要求的资产,另一个是税收筹划。

从首批三只保租房REITs来看,底层资产均为优中选优的保障房资产,租金单价水平高,出租率较为稳定,如中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT,底层资产项目平均出租率均达99.29%,租客需求旺盛。

再如华润置地此次分拆的上海泗泾项目和东部经开区项目,运营时间均已超过1年,截至3月底出租率分别达96%和92%。

想要乘保租房REITs东风,考验的是房企长租项目优质程度和运营能力。

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