南昌申请“退群”背后:集中供地有多冷?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经



多城“加推”集中供地之际，江西南昌站出来说：“我不想玩了”。

10月28日，江西省住建厅发布通知称，将持续完善房地产政策，其中提及，“发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出”。

政策一出，引发市场关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南昌提到了“发挥”、“协调”、“力争”等词，说明目前此类想法已经形成，但担心遇到阻力和困难，毕竟目前各地都在执行集中供地政策。

南昌土地财政承压

其实，南昌选择退出群聊，颇有一丝无奈。

作为典型的弱二线城市，南昌对土地财政依赖度较高。2020年南昌土地与财政依赖度为56%，远高于省会城市均值(44.9%)及全国水平(44.3%)。去年，南昌土地市场揽金184.66亿，较2020年大幅下降，创下6年新低。

今年，南昌自发实行集中供地方式。目前，其已完成3轮集中供地，但整体表现不及预期。

一方面，土地出让金下降。今年三批集中供地南昌合计供应涉宅用地52宗，成交30宗地，合计揽金约153亿元，远不及去年，土地财政进一步承压。拿地企业方面，以“国家队”为主。在南昌前两轮供地中，赣系国企累计拿地12宗，占成交地块60%，且多以底价成交，“国家队”托底现象明显。

中指研究院指出，随着财政部126号文出台，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。地方国资拿地占比走高，在一定程度上加大了地方政府债务风险。

另一方面，土地供应计划完成度较低。今年，南昌计划供应土地25280亩。前两轮集中土拍以底价成交为主，合计完成土地供应计划的25.6%。而在10月11日结束的第三批集中供地，共挂出22宗涉宅地，其中12宗地块因无人出价导致流拍，流拍率高达55%。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，高流拍下，南昌如果继续保持两集中，土地拍地效率将会降低。

值得一提的是，去年下半年以来，南昌商品房销售持续低迷，房价持续下跌。2022年1-8月南昌商品住宅销售面积为165万平，同比下降39.2%。与此同时，南昌样本住宅平均价格自2022年1月开始，连续8个月下跌。

严跃进在点评南昌争取退出集中供地的政策是表示，集中供地是此前房地产市场过热时候出台的政策，即和楼市热度有较大的匹配关系。而当前房地产大环境出现了变化，对于集中供地政策提出调整，恰是吻合了市场化导向，也体现了一城一策的重要决策。

22城供地完成率不足五成

南昌并非排名前列对集中供地模式进行调整的城市。

集中供地政策始于2021年初。彼时，自然资源部要求，22个重点城市改变分散式供地模式，采取集中供地政策，集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上全年不得超过3次。

此举初衷是减少土地出让过程中的“信息差”，降低土地市场竞争热度，稳定地价。

2021年，22个城市均准时准量的完成三轮集中供地。期间，随着房地产市场下行，土地市场热度亦明显回落，底价成交、地块流拍成为常态，央企、国企成为主角，本土房企下场兜底。

今年以来，尽管各地纷纷优化土拍规则，希望提振企业拿地积极性，但收效甚微，土地市场低温态势未改。

中指院统计，截至10月27日，22城供地计划完成率不足五成。三批次22城推地量较二批次有所增长，但较去年三批次降幅仍在三成。

在此背景下，多地对集中供地政策进行调整甚至取消。年初，青岛、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市明确提出，2022年进行4批次集中供地，改变此前三批次一年的供地模式。6月、8月，北京、深圳相继宣布增加一轮集中供地。

9月21日，武汉宣布，2022年集中供地由3次变成6次，计划在9月、10月、11月安排集中供地四批次、五批次、六批次。

两日后，长沙供地云官方通知，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。通知称，该调整是为适应长沙市土地招商工作需要，切实为市场主体提供及时便捷的信息服务。而在长沙之前，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对焦点财经表示：“两集中政策的出台主要目的在于贯彻房住不炒，实现三稳目标。从2021年土拍的实际情况来看，实现了一定的稳地价的效果。然而，进入2022年，市场恢复力度不及预期，行业存资金压力，两集中对企业的资金流要求较高，因此多个城市将集中供地变成四批次”。

王小嫱指出，在当前的土地市场低温运行的背景下，预计后续其他城市也会根据市场情况对当地的土拍模式进行调整，两集中政策进入因城施策阶段。

在中指研究院看来，随着房地产行业进入下行阶段，土地市场也将随之发生大幅调整，地方政府土地财政模式难以为继。接下来，地方政府为稳定土地市场，预计会加大优质地块的供应比例并放松地块出让条件，市场较差的城市地价也存在下调预期，同时针对 “集中供地”模式、规则上，也存在优化可能。