楼市迎降税大招!契税降至1%,首套100平、总价500万房子省税2.5万
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出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
11月13日,财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》,自2024年12月1日起执行。
本次三部委发布多项税收优化政策,具体政策包括:
第一,降低契税税率。执行1%契税税率的面积段由90平方米提升至140平方米,这次政策优化后,个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米,统一按1%的税率缴纳契税;而购买140平方米以上住房,唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行。
第二,降低一线城市增值税税费,这项政策是与取消普宅标准配套的政策。普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税,本次明确一线城市取消普宅标准后,与全国其他地区适用统一的增值税政策,购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
对于土地增值税免征条件,本次政策明确取消普宅后,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税,即这部分政策未做调整。
第三,降低各地土地增税预征率下限,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
降低契税,利好一二线
58安居客研究院院长张波指出,购房税费降低,利好一二线。这一点主要体现在契税层面,新政前,对于普通住宅契税大致在1-1.5%,非普通住宅则是3%,统一为140平方米1%税率,对于一二线城市来说,包括首套和改善,大量的需求都是集中在140平方以下,契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出。
据中指研究院测算,以单价5万计算,面积分别为80、100、150平米,政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%,二套契税税率分别为1%、2%、3%,而北上广深二套契税税率均为3%,政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%,二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。
80、100、150平米,首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元,二套分别优惠0万元,5万元、7.5万元,北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。
以北京为例,政策优化前,满两年非普宅需缴纳增值税,若现价500万元,购买时原值200万元,则应缴增值税为(500-200)/1.05*5%,即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税,原应缴增值税可全部节省。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出,过去只有购买90平方米及以下的房子,契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子,只要是首套房,都可以按1%征收。这对于一线城市来说,其税率可从3%下调到1%,其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万的购房,一线城市契税从3万减少到1万,减少了2/3;而其他城市契税从1.5%下调到1%,减少了1/3。
“契税下调影响重大,一是直接激活中大户型房子的认购,即对于90-140平方米、140平方米以上的住房,都带来税费成本的减少,是对改善型住房需求的实实在在提振。” 严跃进指出。
同策研究院研究总监宋红卫表示:“财政部契税政策是在积极落实房地产行业止跌回稳的战略导向,契税调低,能够降低购房交易成本,不仅能够促进新房市场止跌回稳,还能加快二手房市场活跃度上升,进而能够加快二手房与新房直接的传导链条,对于楼市信心及预期恢复有积极影响。契税降低,叠加首付比例下降,以及按揭贷款利率的下降,效果会更加明显。”
“满二”免税,二手房交易税费接近“零成本”
58安居客研究院院长张波表示:降低交易税费,利好换房人群。从卖方来看,新政前,目前普宅满2年免征,非普宅满2年按差额5%征收,新政后,2年以上非普宅也免征,虽然一线需等普宅政策后,但大概率也将保持同一节奏,超过2年免税将更有利于改善人群入市,尤其是对原来非普宅更为利好。
“叠加目前交易过程中,个人所得税减免的相关规定,换房的税费成本将大大降低,甚至除了二手房交易的经纪人佣金,大量住房都可以实现交易税费不断接近‘零成本’。” 张波分析道。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出,一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后,将和全国其他城市一样,购房住房满2年的即免征增值税,这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容。包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准,挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能,体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。
“若是某个一线城市房东出售一套大户型的房子(非普通住宅),按过去政策需要缴纳房价价差(出售价-原始价)的5%,对于1000万的住房,其增值税或达到10-25万的金额。而若按现在的政策,10-25万的金额可以不用交了。所以其减税的效果非常好。”
“直接影响是,房东出售持有2年以上的大房子(过去往往会认定为非普通住宅)的积极性增加,因为不用担心交税了。” 严跃进指出,从这个角度看,会促进一些次新房和好房源的加快挂牌,反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子的。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。
“增值税方面,在取消普通与非普的城市统一按照超过2年免征增值税的策略,这能够有效降低二手房市场的交易成本,在一定程度能够激发二手房市场的活跃度。但是,北上广深四个一线何时取消,值得期待。” 宋红卫分析道。
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