房企高周转|震惊!坍塌房居然是这样被造出来的!

原标题：房企高周转｜震惊！坍塌房居然是这样被造出来的！

目录

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1. 何为房企的高周转模式

2. 如何实现高周转

3. 高周转模式下的“蜜饯”

4. 高周转模式下的“砒霜”

5. 高周转模式的未来选择

近些年随着房地产市场愈发成熟，企业多元化发展趋势日渐明朗，多数大型房企已经探索出适合自己发展的业务模式，但每种业务模式均有其利弊。以项目业态划分，产业新城模式通常拥有较高的毛利率但大额应收账款严重占用资金；商业地产模式可以获取稳定现金流但运营投资周期偏长；养老地产模式可使用政府提供的公建配套用地、土地成本较低但收益有限。以开发模式来看，并购可以以较低的价格获取土地但手续复杂耗时长；合作开发可以保持较高的合约销售金额但销售回款率较低。

受地产调控政策影响，房企资金压力加大，企业普遍加快周转速度以提高资金利用率。高周转模式即主要是以住宅的快速开发为主、控制商业地产和合作项目，以迅速回笼资金。然而近期爆出的较多地产项目安全和质量问题，某高周转的典型代表房企甚至公开道歉，已引来市场广泛关注。高周转模式具体如何操作？为何诸多房企乐此不疲？本文将对高周转业务模式进行深入分析，希望能够在此前财务分析的框架外，为投资者识别房企信用资质方面提供新的思考角度。

一般来说，“拿地—动工—开盘—资金回笼”构成一个完整现金流周转闭环，而高周转企业力求在每个环节都实现时间的极度压缩。通常情况下，一个项目从拿地到预售大约需要一年半到两年的时间，而高周转房企通常将“拿地—开工”的周期控制在半年之内，“拿地—开盘”控制在一年之内，其中的典型代表高周转房企业则可以在拿地后就5个月实现开盘。

图表1. 高周转模式代表型房企

资料来源：公开资料，中信建投证券固定收益部

注：存货去化率=期末存货/平均预收账款，衡量存货以当前预收账款规模去化的速度，指标越小说明存货去化速度越快，去化压力越小。

高周转的核心要求是“快”：快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。房企通常会在不同城区的郊区大规模拷贝标准化产品，总部强势控制各地区项目进度，通过工作前置等方式尽量压缩时间，提高销售速度，获得高市场占有率，实现资金的快速回流。下文将逐一拆分各环节，解释房企如何在拿地、开工建设、营销、回款四个环节加快速度。

1、快速拿地：团队前置，融资前置

高周转房企要求拿地团队提前到位，一有拿地意向马上组建团队，尽早介入拿地谈判。例如某地产团队在拿地前其项目总和建造七大员[1]就全部到位。拿地团队的人员结构也非常重要，多数房企都采取团队人员新老搭配方式，经验丰富的老员工辅以年轻员工以提高拿地效率。此外，相关融资工作也会提前进行，拿地前就已与融资机构或同业伙伴完成融资预案。

[1]建造七大员指施工员、质量员、安全员、标准员、材料员、机械员、劳务员、资料员。

2、快速建设：深耕三四线城市，大规模复制标准化产品

由于当前一二线城市地产市场相对饱和，同时在国家新型城镇化政策和三四线城市棚改货币化安置的推进下，高周转代表型房企一般会以三四线城市为目标，大规模复制标准化产品。从产品特性角度看，相对于一二线城市居民对房屋质量和外观设计有更高要求，标准化产品则更加适合三四线城市居民的需求层次。

具体来说，建设阶段可通过设计、业务链整合、使用新工艺等来实现高周转。设计端要求压缩前端规划设计时间，如某房企曾下发文件要求设计院在接到营销户配及设计要求后当天内通宵出图。业务链整合可帮助房企即时掌握各环节进度，督促并加快项目进程，如某房企要求牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等各个环节，避免外包从而保障施工进度，同时严控成本。一些新材料、新工艺的使用也可以加快建设进度，如某房企采用以装配式建筑为特色的SSGF[2]工业化体系建造的30层高层洋房，开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月，节省约9.3个月的工期。

[2]包括使用铝模工艺、高精度贴膜工艺、全现浇一次性成型外墙、预制墙板、底盘一体成型整体卫浴等标准化工艺。

3、快速营销：超低价+狼性营销

快速营销的重要性不容小视。政府通常不允许开发商在拿到预售证之前通过公开方式刊登楼盘广告，所以企业一般从拿到预售证到开盘中的一两个月甚至更短时间内，宣传效果快速爆发，否则就会影响库存去化，拉低周转速度。因此，高周转企业必须采取营销前置，即提前做好产品定位，这也是后期能够实现快速销售、保障去化速度的关键。例如某房企地产要求在拿地之前做好市场精准定位，前期先定位再定案，不允许反复修改。

为实现快速销售，高周转房企通常会采用激进的销售策略。举某房企为例，其在房产项目的营销上采取低价快销的销售策略，以低价换取业务量的增长。营销手段上，投放大量广告和采取销售高佣金激励是高周转房企的常用方法，如某房企的“XX项目”在媒体上进行“霸屏式”广告宣传。此外，高佣金激励常常不仅限于内部员工，房企还会以此对业主进行圈层营销，鼓励业主介绍新业主购房或自身再置业。

4、快速回款：建立全员回款意识，与绩效挂钩

高周转的核心目的是提高资金使用效率，只有实现回款才是一个资金周转周期的结束，因此快速回款是高周转是否成功的最终判断依据。从本质上看，销售回款率的高低衡量了企业是否拥有现金流管理能力和较强的锁定利润能力。

销售回款主要由定金、首付款和银行信贷资金组成，其中定金仅占购房款的1%左右，首付款根据不同地方政策和个人房贷记录而不同，所以银行放贷的快慢往往成为回款效率的核心因素，而银行按揭房款的速度主要受按揭资料齐备和银企关系影响较大，因此开发商往往选择配合度较高的银行进行合作，例如某房企根据不同银行放款效率给予贷款合作的倾向。在目前地产调控仍趋严的背景下，虽然房企定金和预收账款仍然保持较高增速，但按揭贷款余额重回负增长，实际上开发商销售回款压力已有所增大。

图表2. 定金和预收账款仍然保持较高增速，而按揭贷款重回负增长

数据来源：Wind，中信建投证券固定收益部

此外，催款机制和奖惩机制的完备也是快速回款的必要条件。为实现高周转，房企甚至将绩效激励与回款效率挂钩。例如某房企对一次性付款置业顾问额外会有万分之五的佣金。

为了说明高周转模式的优劣，本文以个企发展思路为主、辅以存货去化率作为周转快慢的划分标准，选取A1、A2、A3和A4作为高周转房企的代表样本，以B1、B2、B3取作一般周转房企的样本，以倾向于做豪宅的C1、C2和C3作为低周转房企的代表，从下图可以看出，高周转房企的合约销售增速明显高过一般和低周转企业，近三年平均复合增长率高达82.2%，远高于低周转房企的三年复合34.4%增长率。此外，一般来说，指标营业收入/净资产反映了资金利用效率，由于房企财务报表的滞后性，本文以修正指标合约销售金额/净资产来衡量，可以发现高周转房企的资金利用率明显高于低周转房企。

图表3.近三年销售金额复合增长率

资料来源：Wind，中信建投证券固定收益部

注：其中红色方块为高周转企业，蓝色方块为一般周转企业，黄色方块为低周转企业。

图表4.实际资金利用率

资料来源：Wind，中信建投证券固定收益部

注：其中红色方块为高周转企业，蓝色方块为一般周转企业，黄色方块为低周转企业。

此外，在目前较为紧张的融资环境下，一些银行将资产规模、销售排名与贷款规模相挂钩，导致具有一定规模效益的房企整体融资成本更低。以上述的A1、A2、A3房企为例，随着资产规模和销售规模的快速增长，企业融资成本也迅速下降，一般周转房企B3的融资成本则保持在较为稳定的水平，而低周转房企C1和C3近两年融资成本还有所上升。

图表5 不同房企融资成本比较

资料来源：Wind，中信建投证券固定收益部

注：由于财务报表披露的局限性，仅可获得部分融资成本数据。

同时，房地产开发投资资金量较大，销售端快速实现的回笼资金可减少现金流断裂所引发的财务风险。值得注意的是，房地产行业对于行业政策变化十分敏感，压缩项目周转时间可以帮助房企规避相关政策及市场风险，例如进入调控周期后，限价政策导致项目的利润空间被压缩。

当前高周转模式虽然被房企普遍采用，但也犹如悬在房企头上的达摩克里斯之剑，带来一系列不可避免的问题。

1、高周转模式对开发商在项目的布局规划、资金运作、执行力、施工质量等方面要求更高，每个环节都要求房企具有高度协同性，一味地提高周转率可能会忽视房产质量的保障，发生安全事故；还有以注重产品品质和财务稳健著称的某房企，近年来也接连爆出产品质量问题。此外在高周转要求下，由于一律采用标准化，房屋设计的改善与品质的提升也变得更加困难。

2、规模不断扩大的同时，收益质量有所下降，以牺牲利润促规模。通常来说，差异化明显且具有高附加值的产品可获较高的净利润率，而在高周转模式下，配合低价销售，标准化产品的利润空间较为薄弱。以某龙头房企为例，2009年-2012年销售净利润保持正增长态势，但是2013年销售额突破1000亿之后，销售净利润率进入负增长区间，直到2017年销售额暴增后净利率才有所提升；反观另一房企，在2012年和2013年业绩大幅增长时，销售净利率出现大幅下降，而在2016年营业规模下滑时销售净利率出现反弹。

展望未来，高周转模式有存在的合理性和必要性，但是否仍会继续被众多房企所热捧，笔者认为存在一定疑问。从2018年前七个月销量来看，已经有不少房企主动降速：

首先，此前房企更多是在三四线城市采用高周转的运作模式，不仅是因为三四线城市的房地产政策较为宽松，同时标准化产品可满足三四线居民的需求。随着棚改货币化边际放缓，三四线房地产市场客观上将有所降温，居民加杠杆的空间有限，购房热情退潮后留下的改善型刚性需求对于产品的差异化和舒适度的要求更高，客观上不利于持续的标准化高周转模式。

其次，高周转项目接连曝出工程质量问题，居民对项目质量的担忧可能会使未来销售承压，迫使开发商放慢速度，加强对项目质量的把控。

最后，在房企的综合实力比拼之中，高周转模式固然可以创造更多的合约销售金额和更大的资产规模，但会导致利润空间越来越窄，开发商需要在增收与增利之间寻求一个平衡点，或主动降速，寻找新的利润增长点。

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