谁来拯救嘉凯城?

焦点财经Focus 2022-06-23 17:28:26
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连年亏损,负债高企。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

与昔日控股股东中国恒大的处境类似,嘉凯城(000918.SZ)也有不少难题待解。

6月20日,嘉凯城公告称,广州凯隆与中信证券及曹升签署了《股份转让三方协议》。广州凯隆拟通过协议转让的方式将其持有的2.11%嘉凯城股份转让给曹升,转让价2.043元/股,总对价7790万元。交易完成后,广州凯隆的持股比例将由7.58%降至5.46%,曹升的持股比例则增至2.11%。

据企查查,广州凯隆持有恒大集团有限公司100%股权,持有恒大地产集团60.28%股权,是恒大集团的母公司,且该公司从恒大手中接盘嘉凯城股权后,曾一度是后者的控股股东。

逃跑的股东

2016年4月,恒大以3.79元/股的价格,从浙商集团、杭钢集团、国大集团处,收购了嘉凯城约9.52亿股股份,取得了后者的控制权。一年后,恒大将所持股份转让给了母公司广州凯隆。嘉凯城的控股股东也由此变成了广州凯隆。

嘉凯城一度被外界视为恒大回A的选择之一,但随着恒大与深深房A的交易浮出水面,这种观点逐渐消失。反观恒大,回A的目标久未达成,却先一步陷入了流动性困局之中。这也拖累了嘉凯城。去年6月,广州凯隆将29.9%嘉凯城股权转让给了许家印故交——王忠明旗下的华建控股,同时宣布自愿放弃剩余27.85%嘉凯城股份的表决权。嘉凯城再度易主。

此后,恒大持续减持嘉凯城,且减持风格延续至今。据嘉凯城公告,仅2022年1月21日至今,广州凯隆就累计减持了公司1.28亿股,占公司总股本的7.1%,减持总金额约3.03亿元。“补充流动性、偿还债务”是广州凯隆减持嘉凯城股份的目的之一,上述6月20日的减持之举也不例外。据嘉凯城公告,广州凯隆此番减持是为了归还其在中信证券的质押债务本金、利息及违约金。

昔日地产龙头恒大集团正“艰难前行”早已是业内公认的事实。当前,其正处在债务重组过程中,恒大系公司亦已停牌多时。据恒大最新披露的复牌指引显示,其若要成功复牌,还需闯“四关”。

其一,公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩,并解决任何审计保留意见事项;其二,恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查,公布调查结果并采取适当的补救措施;其三,证明公司遵守上市规则相关规定;其四,向市场通报所有重要信息,使股东和其他投资者可评估公司情况。

据焦点财经了解,联交所有权将连续停牌18个月的任意证券除牌。就恒大而言,18个月的期限将在2023年9月20日届满。若恒大无法纠正导致其暂停买卖的事项,并于2023年9月20日前恢复股份买卖,联交所可建议上市委员会启动取消其上市地位的程序。

连年亏损的处境

与恒大类似,嘉凯城的处境也不乐观。回溯可知,由于嘉凯城的主业也是房地产开发,自恒大入主之后,它与恒大的同业竞争问题便一直存在。为解决同业竞争问题,嘉凯城自2016年开始,未再新增土地储备。2017年至2021年,其逐步将存量项目整体处置或销售去化,至2021年底时的存货余额仅剩57.52亿元。

在恒大入主的时间里,嘉凯城的经营业绩一直未有起色,反而亏损居多。据财报,2018年,嘉凯城的净利润亏损额约为15.64亿元,2019年刚刚扭亏实现了1.14亿元的净利润,但在2020年又陷入到了亏损之中,亏损额度达12.61亿元。2021年,其归母净利润亏损额度进一步增至12.69亿元。

较大规模的待偿债务,也是让嘉凯城头疼的难题。截至2021年底,嘉凯城的资产负债率已达92.01%,短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债合共18.68亿元,而同期其现金及现金等价物只有3325.05万元,同比降幅为84.13%。

具体来看,2022年3月17日及25日,嘉凯城约有5580万元保理融资及2.52亿元银行贷款到期,合共3.07亿元;此后于4月6日、5月28日及8月21日,其还分别有3000万元,1.19亿元及12.27亿元信托贷款到期。同时,2022年1月15日至12月15日期间,其还需偿还约1.24亿元的融资租赁债务。

嘉凯城透露,这些债务的融资利率在7.125%至12%之间,一年期银行贷款的平均融资成本更是达到了9.55%。这些债务目前多已与投资人沟通获得了展期。展期之后,2023年3月、6月、9月、11月,将成为嘉凯城新的债务集中兑付期。因融资安排需要,嘉凯城已抵押了约42.40亿元的存货。

不过,嘉凯城认为,结合公司截至2021年末的货币资金、可变现资产、融资渠道及能力等,公司预计现金流入足以补充流动性和偿还公司到期借款,具备足够的偿债能力,不存在流动性风险。其称“公司已做好了偿付安排”。

新控股股东华建控股的到来为嘉凯城带来了一些利好。据披露,2021年度,华建控股曾以 4.35%/年的利率(不高于央行同期贷款利率)向嘉凯城提供了2.4亿元借款。嘉凯城目前已偿还了6300万元。

然而,凡是借款皆有利息。嘉凯城披露,除上述已偿还的6300万元资金外,公司与华建控股及其关联方还存在1.95亿元的资金往来,这笔资金往来由借款本金余额1.77亿元及2021年度利息1811.16万元组成。粗略计算可知,嘉凯城这笔待支付的利息已占到了公司当前货币余额5428.85万元的约33.36%。

事实上,同样处在“亏损”状态的华建控股能够为嘉凯城提供借款已属不易。据悉,其截至2020年中期的收益仅有4923.6万港元(约合4206.72万元人民币),同期亏损额则为4723.7万港元(约合4035.92万人民币),且自2020年10月起停牌至今,2021年度的中期及末期业绩皆未能如期披露。2022年5月,联交所取消了华建控股的上市地位。

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