四家物企“组局”为行业正名 “泡沫”之后物业如何回归本原?

《住宅物业服务倡议书》签署仪式现场

作者丨王迪

出品丨焦点财经

“曾几何时，物业行业畅谈科技与增值服务，而少谈物业管理本质；在资本市场跌宕起伏，而网上负面舆论一片，‘取消物业’之声不绝于耳。”

这是《住宅物业服务倡议书》（下称《倡议书》）直击行业痛点的描述。

11月22日，为提振行业形象，推动行业高质量发展，四大品牌物企签署《倡议书》，长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥到场详解行业问题，中国物业管理协会名誉副会长、深圳市物业管理行业协会会长曹阳现场见证签约仪式。

为何四家不同体制、不同类型的公司会联合发出倡议？

就在前一日的深圳物博会上，万物云董事长朱保全以《走正路 树新风》为主题分享物业行业共识与自身思考，“美团+饿了么”快递员与物业人员的争吵牵出“两家公司打败了一个行业”的现象。为此，他建议物业行业应“正身、正名、正德”。

事实上，经历过物业上市潮、规模扩张等现象之后，此场由万科物业牵头的签约倡议更像是对行业重新反思和厘清，以此为物业正名。

朱保全特别提到，在忙完万物云上市之后，10月份他做了两件事：一是走访了所有B端的客户，二是到中海物业、长城物业和绿城物业三家企业做调研，涉及行业形象、包干制、酬金制、社区增值服务、公共资源收益、毛利率等问题研讨。

“之所以选择这几家公司是因为大家观点很一致，四家物业公司也是物业上市潮之前的主流玩家，尽管目前三家上市，大家并没有真正受到资本的冲击和影响，一直坚持自己当年的这份初心。”

朱保全指出，四家公司做倡议是一把双刃剑，因为行业几十万家从业者，一定有做得不好的，这时几家做得好的，完全可以自己偷着乐，继续做得好。但是，大家的共识是“行业好才是真正的好”，如果能够让整个行业得到公众、业主更正确认知，对于推动中国式现代化、精神文明建设等有重要意义。

物业行业不成熟根源在于甲方市场主体没有归位

《倡议书》围绕专业服务、城市文明、业主共识等行业本质问题展开，提到了五项内容：专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展；代表公共利益的《管理规约》是物业管理“管”的基础；业主个体、业主委员会、业主大会应以公共利益为核心各尽其责；阳光透明是物业企业与业主间信任的基础；物业企业以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。其中，特别提到了业主的职责。

事实上，近年来，国家越发注重引导物管行业向更高质量发展。2021年初，十部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确提出，要加快发展物业服务业、推动物业服务向高品质和多样化升级，极大提振了物管板块氛围；“十四五”规划建议更首次提及物业行业，提出“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”，以提高城市治理水平，为行业的高质量发展指明了方向。

对此，绿城服务董事会主席杨掌法指出，之所以提出这样的倡议，首先是行业从业人员和核心企业要发出正确的声音，让社会大众明确理解物业服务行业的自身定位、本原。“因为物业多数是沉默的，只有少数人发出声音才有可能影响大多数。”

朱保全则认为，从1981年成立物业的40多年历程中，并没有真正构建出甲乙双方基于真正物业管理的一个市场主体关系，物业费代表着业主对于自己不动产的一种认知，对于公共利益的一份责任，永远只是谈一边、不去谈付费主体，行业永远都有偏颇。

在他看来，多业权物业的根本是对公共利益的认知以及矛盾的解决，不应被个体利益受损者污名，是所谓正身；甲方（业主）主体的明确以及权责的明晰，所谓正名；物业管理人的自律，行业不止奖优，更要罚劣，所谓正德。

“住宅物业行业的伟大之处，恰恰是整个城市文明建设过程之中的一个推进者，在这一点上物业行业的价值不但没有被发现，反而被惯以恶名，无论是优秀物业企业还是行业协会，都应该往前进一步的去推动。”

对于目前行业痛点，长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠则指出，物业行业是被社会严重瞧不起的行业，行业地位非常有问题。

他认为，目前行业是非常不成熟的市场，它的不成熟主要是市场主体不成熟，造成根本性问题的原因是甲方市场主体没有归位，因为如果市场不成熟的话，市场的归位、优胜劣汰、等价交换也不可能发挥作用。政府、社会要去推动，此次倡议是很好的举措。站在长城公司相对市场化的主体里面，他支持这样的做法。

中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥则从资本市场的维度讲述了物业领域存在的问题：股票在涨的时候，投资者和我们联系比较少，他们都偷着在乐，但是股票跌的时候投资者就会比较恐慌，就会联系我。他认为，经过行业大起大落以后，再看待行业时又回到“正名”的话题，反复思考才有可能更清醒。

长城物业集团股份有限公司董事陈耀忠同样认为，此次倡议的根本目的是回归本原。

第一、社区是一个“场”，这个“场”是影响社会面的，接下来就是以正视听回归社区的管理，这是很重要的出发点。他认为，疫情使得政府和物业公司、业主之间有更紧密的链接，就是促进此项事情。

第二，《民法典》去年实施，甲方市场主体的归位更加明确。

第三，资本的进入，如何真正使得社区的商业价值回归到真正水平，也到了关键节点。

第四，政府这几年连续出台关于“物业+”、“物业+养老”等内容，虽然把物业的行业边界扩宽了，但这几个因素的叠加可能对社区这一“场”造成更大的冲击，这时候更有必要回归社区本原。

物业是一个“滚雪球”行业 太高的毛利率不太合适

存量市场一直被视为“长坡薄雪”，物业行业是一个滚雪球行业。凡是滚雪球行业至少是15倍以上的市盈率，又能形成连锁店，项目可以全国复制，好口碑带来好现金流，持续连锁式增长，价值可期。

这是朱保全的观点。他认为，物业行业本身没有花里胡哨的故事。一旦讲了故事，有可能就顾此失彼，而失去行业本身该做的东西。

此次发起倡议的四大品牌物企正是多年来均恪守本业、注重口碑和现金流的物企。除了长城物业，其余三家实现上市，毛利率大概在17%—19%之间。根据50多家上市公司的毛利率28.4%的平均值，三家物业公司的毛利率低于同行。

对此，朱保全指出，一个企业的毛利率和做一件事情或者某一个行业的毛利率，是不同的概念。 所谓毛利代表了业主对物业管理资金进行支付过程之中所收取的酬金服务，业主拿出一笔钱请物业做专业支出对不动产进行养护，这是物业管理费的目的和用途。

杨鸥的看法是，物业行业首先是一个服务行业，二是劳动力密集型行业，三是没有太高的门槛行业，四是物业行业也不存在着垄断的资源，比如说有一些特许经营。“在这样的行业里，太高的毛利率不太合适。”

另外，中海物业和中海地产不是父子关系或母子关系，而是兄弟关系。“比如卖场服务、前期查验等关联交易，会委托我们，这是市场行为，但是如果中海物业在当地你的竞争力不行，中海地产不会选我们。”

对于毛利率，陈耀忠认同的逻辑则是，每家企业业务结构不一样，每家企业也不能代表一个行业的水平。

如何回归物业行业本原？

在回归服务本心的同时，作为社区增值服务始终是绕不开的一环。如何把握社区增值服务的外延？也是诸多物业公司关注的重点。

杨掌法将绿城服务的增值服务界定为几种类型：一是业主有广泛需求的，二是业主有广泛需求但是物业公司没有能力提供的，并且业主也不愿意通过物业渠道享受这些服务。所以，他指出，绿城服务能够提供的增值服务以及产品，往往有低价高频的优势。

“物业服务企业要聚焦做力所能及的事情，跟业主的需求相匹配的事情。我们会去调研业主的需求以及对自我能力的评估，业主有广泛需求的，我们有能力去做的，我们就自己去做。业主有需求我们没有能力的，我们可以引入专业的社会力量为他们提供服务，这就是我们的自我评估。”

此外，房地产行业下行，销售比较疲软，物业增速也在降低。这意味着回归本原的物业行业机会也在缩减。

对此，杨鸥指出，房地产从最高时期两三年前大概18万亿左右的销售量，到现在大概10万亿，具体到交工量有一定比例的减速，这是现实存在的。

为了提升业绩，中海物业的做法是，逐步摆脱对兄弟公司的依赖，从市场外拓来看，从2018年开始，差不多五年的时间，中海物业从当时第一年1500万平方米的外拓量，到去年近5600万平方米外拓量，今年也会有外拓量的大额提升。此外，中海物业也加快了城市服务领域的布局。

他认为，在物业行业，虽然我们这几家算头部企业，但是市场份额还比较小，所谓的垄断竞争或者寡头垄断的市场还没有形成，之后不排除会形成集中效应，对于头部企业来说有一些机会，就算是兄弟公司的交工量有所减少，中海物业的市场发展也不会受影响。

朱保全的看法则是，不能简单的看开发商的增量，开发商增量的时代已经过去，现在物业行业是新打开的服务之路。

“现在很多企业都在做城市服务，当然也有的企业在收购环卫公司进入市场，物业管理的魅力到底是四保还是管家？需要一次放管服的改革，而这次改革如果能够把物业管理的城市管家思想带到城市里面，这才是真正行业进入城市最伟大的意义。”

真正运作好的业委会应该像合伙企业一样

在《倡议书》第四项中特别提到，小区公区收益应该作为公维资金和物业费不足的补充。

对于为何要提这一项，朱保全指出，因为《民法典》明确公区收益是全体业主共同决定的。“今天我们对于不动产的养护没有一个基本的养护意愿，现在大家更多的是以保安的长相和楼道扫得干不干净，看物业好不好，其实这是不对的。”

他认为，乙方（物业公司）至少在公共养护的支出上要承担更严肃的责任，只有承担更多的责任，业主才会给予你更多的信任。

陈耀忠的理解是，真正运作好的业委会应该像合伙企业一样，因为业主大会是最高权利，日常事情是业委会，法律上它没有什么权利，它只是一个代理，业主主体归位确实要靠政府从法律上完善。

“合伙企业里面为什么能够管理好？因为GP承担无限的责任，一个小区里面几千户的人家，每个人说话都有权，最终谁也不负责任，这就是一个大的问题。”

杨掌法认为，现在从事这么多的物业服务项目里面，做得好与不好，和谐不和谐，起决定作用的是业主委员会，不是物业服务机构，业委会、物业、全体业主目标一致的情况下，很多问题都迎刃而解。

杨鸥则建议借鉴香港的做法，提到香港，会想到规范性、法制性还有物业费比较高，大约是我们的7-10倍，香港强制力很强。“你在香港很难看到正常的小区里有违章搭建，因为那是违法的，业委会、物业公司非常强硬，公民的守法意识也非常的强。”

此外，针对今天服务住宅小区就是民生服务，但是服务写字楼就是现代服务业的现象，如何能够更精准地对行业做出细分的产业定位，与会嘉宾的观点达成的共识是，需要顶层设计对物业行业实现支持。

据了解，四大品牌物企联合发起倡议之后，将持续开启企业间一系列的交流合作，并计划吸纳更多志同道合者加入，推动行业社会形象持续向好，为人民美好生活提供更加优质的服务。