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长沙长房悦棠府

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01

宗地情况

2024 年的5月本土国企长房集团底价拿下长沙市012号东塘华狮啤酒厂棚改地块。容积率：≤3.43，楼面价：7345元/㎡，建面11.3万㎡。

优势：位于东塘商圈与砂子塘商圈交界处，属于十分核心地段，周边配套齐全，地段稀缺性显著。双地铁（4/7号线），项目南侧就是砂子塘地铁站，交通十分便利。1公里范围内名校环绕，汇聚雅礼中学、中雅培粹中学、砂子塘小学和枫树山小学四大名校本部，每个都不算太差。

缺点：位于老城区，城市界面不会好到哪里去；戴女侠之前的公司总部在附近，早晚高峰堵车已是常态，怕了怕了，每周开会都老老实实地铁出行。虽然名校环绕，学校不确定性，但是具体就读哪些学校，还未定。

02

项目打造

规划布局：采用 “高层 + 小高层” 混布局。西侧 3-6# 栋为2T2/2T3户16层小高层，东侧沿韶山路 2#、7#、8# 栋为 31 层高层（2T2 户）和底商；1# 栋的回迁房布置在东南角为T4的独立分区、单独入户（可以避免商品房住户与回迁住户入户交叉）。整体东高西低布局，能够一定程度上将韶山路的主干道的噪音进行阻隔。

缺点 ： 地块东侧韶山路南侧黄土岭路，东侧和南侧高层的低楼层会受到多多少少的噪音影响。

03

户型分析

户型分布：主力户型三个面积段 125-127㎡四房（占比 29.7%）、143㎡五房（占比 51.6%）及 200㎡大平层（占比 18.7%）。整体户型采取了新规的设计，得房率相对较高。

建面约125㎡户型：4室2厅2卫

4房2卫格局，客厅面宽4.5米，阳台面宽7.3米，客厅可与南向次卧打通；形成超长的南向采光面。全赠送的全屋飘窗+ 半赠送的生活阳台和设备平台，实用面积约117m²，初步算得房率约96.8%。

建面约143㎡户型1：5室2厅3卫

5房3卫格局，2T2户，电梯私梯入户，南向四面宽，阳台面宽7.6米，采光面大，主卧有独立的衣帽间，实用面积约153m²，得房率约104.3%，但玄关处有点浪费。

建面约143㎡户型2：5室2厅3卫

5房3卫格局，电梯私梯入户，

四开间朝南，南向面宽约8米，采光面好，一梯一户，私梯入户。房间的飘窗几乎做满，主卧、 主卫大面积飘窗，实用面积约148m²，得房率约100%

建面约200㎡户型：5室2厅3卫

5房3卫格局，独立电梯厅，四开间+南向面宽16.4，采光面好，2T2，客厅6.1米开建，书房+客厅，空间舒适，实用面积约184.6m²，得房率约98%。

长房悦棠府作为本土国企开发商长房集团开发，戴女侠之前和长房也合作十几年，见证了长房的跌宕起伏。“买好房，找长房”的市场口碑还是在的。目前项目还没有对外开放，预计在7月份才能入市。如果项目在入市前，搞定了教育配套，那么项目的附加值又进一步得到提升。

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