告别地产开发,云南城投能否“脱胎换骨”?

作者 | 龚婉玲

出品 | 焦点财经

经历高层反腐、战略反思后，*ST云城（600239.SH）转型自救迈出关键性一步，通过打包甩卖所持地产公司股权，或将彻底剥离房地产业务。

12月24日，云南城投置业股份有限公司重大资产出售获控股股东云南省康旅控股集团有限公司批复。原则同意本次重大资产出售的总体方案，即通过挂拍出售14家房企的股权，彻底告别房地产开发行业。

经历债务压顶、掌舵人落网和漫长的转型自救，云南城投“刮骨疗毒”后能否“脱胎换骨”？

01

彻底告别房地产开发行业

据云南城投披露的重大资产出售暨关联交易报告书，通过公开挂牌方式，出售了旗下14家公司股权，合计成交总价约18.7亿元。

其中，昆明城海、西安东智等13家公司股权，分别征集到1个意向受让方，均为云南省康旅控股集团下属全资子公司——云南城投康源投资有限公司，成交价约16.2亿元。

另1家公司东方柏丰51%股权，征集到1个意向受让方，为云南柏丰企业管理（集团）有限公司，成交价约2.5亿元。

对比之前的交易方案，云南城投保留了并无实际经营房地产开发项目的红河地产、北京云城企业，运营自持洱海英迪格酒店的中建穗丰，经营皇冠健康小镇项目的宁陕云海地产，运营自持IN99购物中心及华尔道夫酒店的成都银城等。这些项目主体符合公司战略方向，因此考虑保留在上市公司体内。

云南城投在公告中表示，本次交易收回的价款，将用于偿还债务和补充流动资金，以降低资产及有息负债规模，减轻经营压力。同时，交易完成后，公司计划将不再保留房地产开发业务，将打造以商管运营、物业管理等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。

若后续重组方案经过公司股东大会审议后确认，也意味着云南城投围绕母公司云南省康旅控股的战略转型，由土地开发向“文旅康”方向转变，这场从2019年开始的战略转型，终究画下了句号。

02

母公司为其输血

处在风口浪尖的云南城投，在资本市场腾挪数年，通过负债式扩张，实现了从地方走向全国的扩张，联合拿地进入北京市场，入股莱蒙国际，收并购银泰项目，甚至鲸吞成都会展，虽最终并未如愿。

鼎盛时期，云南城投参与开发的房地产项目遍及全国24个城市，省外项目数量甚至远超本地。但经营性现金流大多数为净流出，虽账面靓丽，但实际并没有获得现金收益。

彼时多高调，眼下就有多落寞。

时间来到了2019年，实现全年收入110亿元后，云南城投开始走下坡路。一方面，母公司面临战略转型，同时内部经营管理问题频发，掌舵14年的徐某严重违纪违法、主动投案，留下了一个负债逾2000亿元、股价暴跌的烂摊子；另一方面，市场大环境趋冷外加不断反复的疫情，更让云南城投的战略转型，蒙上了一层厚厚的阴影。

数据显示，2018-2021年，云南城投分别实现营收95.43、62.48、43.93和60.47亿元，归母净利润则分别为4.91、-27.78、-25.86和-50.67亿元，主要受房地产收入及租金收入减少，有息负债规模大，财务费用上升，计提存货减值等因素影响。

连续亏损也导致上市公司在年报披露后被实施“退市风险警示”，即俗称的“戴帽”。而后，云南城投因2021年净资产转正，化解了退市风险。

这两年间，云南城投采取了一系列资产处置，包括转让“银泰系”等子公司部分股权、20家下属企业股权、天堂岛置业和城中村改造置业等，西双版纳云宇置业、陕西普润达投资股权也先后挂牌出让。

复盘云南城投每次“卖子”，都有其控股股东云南康旅集团一次又一次出手为其兜底，这一次也不例外。云南省府及当地金融机构等多方支持，没有让云南城投面临债务暴雷和拖欠员工工资的风险。

03

能否更换赛道有待观察

市场凛冬之下，不少地产公司或躺平或转型。拥有国资撑腰的城投公司，转型更偏重于资产重组，尤其是在证监会“新五条”优化房企融资的背景下。

云南城投新的转型定位如何呢？

从构成来看，房地产开发仍是公司的收入大头，2021年贡献营收40.42亿元。截止2021年底，云南城投尚有存续地产项目23个，待开发土地项目10个，此次交易方案中，待开发项目几乎全部出售，显示出其积极转型的决心。

而商管运营+物业管理等核心业务，近几年每年累计贡献营收超10亿元。主要由云泰商业管理（天津）有限公司和云南城投物业服务有限公司负责。前者多为股东方托管的商业项目，至2022年上半年累计在管项目20个，管理面积242万平方米；后者累计管理项目20余个，在管面积约559.74万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、景区、商业等。

有地产观察人士预计，云南康旅集团将注入包括5A景区、酒店、会展、文旅小镇等项目管理业务，从而增厚云南城投的管理规模。“类似商管和物管等产业，从转型大方向看有积极意义，值得肯定的。只是，想要仅靠这些现有资源实现转型显然有些单薄，能否成功更换赛道尚有待观察。”

但可以确定的是，“摘帽”和偿债是公司必须要先迈过的两道坎。

据2022年半年报，云南城投亏损4亿元，总资产316.8亿元，负债总额294.61亿元，资产负债率高达92.99%。这比负债最高的2019年（833.25亿元），降低约538.64亿元。