建发国际获大股东“折价”注资

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

乘着“第三支箭”的东风，成功配股融资8亿港元的建发国际，转身从控股股东建发房产手中，“折价”购入了上海两宗地。

12月7日，建发国际公告称，其间接全资附属公司益悦和厦门兆翊蓉，拟以合共1006.28万元的代价，从建发房产、厦门利源手中购入福建兆润的100%股权。益悦和厦门兆翊蓉还将承担建发房产、厦门利源先前垫付给福建兆润的股东贷款（本金及利息），合共15.52亿元（经参考本公告日期计算且可予调整）。交易完成后，福建兆润将成为建发国际的间接全资附属公司，财务业绩亦将综合计入后者的财务报表。

交易前，福建兆润由建发房产、厦门利源分别持股94.4%及5.6%。厦门利源系建发房产的直接全资附属公司，建发房产又是建发国际的控股股东。因而，本次交易构成关联交易。

“折价”买地

福建兆润最引人注目的身份，是“上海闵行区浦锦街道两宗住宅地块的开发实体”。这两宗地，是其在上海2022年度第一批次和第二批次集中供地中，联手华发以联合体形式竟得的地块，也是其旗下的主要资产。

据了解，该两宗地块仅一街之隔，目前已分别定案名为华发建发·缦云和缦玥华庭。其中，华发建发·缦云已开盘，首次开盘推出666套房源，均价68000元/平方米，开盘首日即售罄，建筑工程将于2024年12月或之前竣工。缦玥华庭则计划在12月10日左右取证认购，首批推出212套房源，2024年9月或之前竣工。在华发建发·缦云热销的背景下，缦玥华庭的销售前景亦获得了业内的普遍看好。

随着交易的完成，这两个热门项目，也将被建发国际收入囊中。值得一提的是，在拿下这两宗地时，福建兆润的出资金额分别为14.63亿元和4.73亿元，合共19.36亿元，持有权益皆为49%。而此次建发国际收购福建兆润的价格仅有15.62亿元（现金+偿还垫付贷款），相比购地时的土地价款低了约3.74亿元。

对于这笔交易，建发国际在公告中表示，上海地块周边配套齐全，地段良好，具备较大的开发潜力，购入地块可以进一步扩大公司土储规模，提升公司在中国市场的品牌影响力，扩大公司房地产开发业务。

通过配售股份获得的8亿港元融资，或是建发国际促成此次交易的动力之一。作为享受“第三支箭”政策利好的首批房企之一，建发国际4500万股销售股份的配售事宜于上述交易披露的前一日，即12月6日，正式宣告完成，募资总额约8亿港元。资金分配上，80%用于偿还贷款，20%用于一般营运资金。

屡获大股东资助

这已不是建发国际首次获得控股股东建发房产的资助。

今年4月时，建发国际旗下益悦、厦门兆翊蓉就曾以现金2048.71万元、偿还垫付垫款18.28亿元的方式，将建发房产旗下建发南京的全部股权收入囊中。建发南京持有的无锡江阴市澄地2020-C-38地块51%权益，亦随之归属了建发国际。

5月，建发国际再从建发房产全资附属孙公司“益能”手中，将后者所持有的建发物业4.68亿股股份作价16.4亿港元收入了囊中。此次交易中，建发国际仅需用自身可动用现金支付约4.86亿港元，其余11.56亿港元皆可通过发股的方式支付。

2021年，建发房产与建发国际之间亦有过三次资产注入式的关联交易。该年5月，建发国际以现金0元、偿还21.14亿元垫款的方式，购入了建发房产所持株洲悦发100%股权，获取了后者旗下位于湖南株洲天元区的2宗地块。8月，建发国际旗下厦门兆澄垚再通过与厦门国际信托成立合资公司的方式，将建发房产旗下福建兆丰收入囊中，获取了后者旗下位于福建漳州的1宗土地。9月，建发国际通过收购建发房产旗下长沙兆祥90%股权及厦门兆鼎珑100%股权，获取了位于长沙、上海的各1宗地块。

甚至，建发国际“三道红线”指标的迅速改善，也离不开建发房产的永续债“输血”。焦点财经注意到，2020年8月“三道红线”融资新政启动之时，建发国际的净负债率还高达247.7%，剔除预收款后的资产负债率高达79.24%，踩中两道红线。该年12月，建发国际通过与建发房产订立可续期借款合同，获得了95亿元永续债贷款金额。正是凭借这笔低息高额资金，建发国际2020年末的“三道红线”指标，皆降至了绿档。

截至2022上半年，建发国际的净负债率为68.6%，同比下降16.6个百分点；剔除预收款的资产负债率为66.7%，同比下降3.1个百分点，“三道红线”持续维持绿档。而据克而瑞测算，若将永续债算作负债，建发国际的净负债率将达到112.2%，明显高于行业平均水平。