2020中国租赁住宅企业综合实力TOP50研究报告

引 言  

2020年8月18日-8月21日，亿翰智库在上海隆重举办2020中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2020中国租赁住宅企业综合实力TOP50研究成果。

榜单解读

政策环境租赁市场持续扩容从中央到地方明确发展租赁市场导向1万亿市场潜力犹在，城镇住房租赁需求强劲随着中国城市化进程稳步推进，人口流动性增强，城市常住人口增多，2019年末全国城镇常住人口84843万人，占总人口比重60.6%，比上年增加1.02个百分点。城镇就业人员44247万人，占全国就业人员比重57.1%，比上年末上升1.1个百分点。图表：2015-2019年常住人口城镇化率及就业情况

数据来源：国家统计局近年“房住不炒”是国内房地产市场运行的主要基调，住房租赁已经成为多地政策的倾向，行业规模初步形成。据统计，2019年，我国长租公寓市场规模已达到1.73万亿元，租房已成为时下年轻群体的优选生活方式。2025年我国长租公寓市场规模有望突破3万亿元，行业发展空间依旧广阔。图表：2016-2025年中国长租公寓市场规模及预测（万亿元）

数据来源：亿翰智库2租赁需求旺盛，万亿市场迎来长足发展国内长租公寓市场经过了3年的黄金时期，2019年进入行业洗牌阶段。2020年新冠疫情的爆发加速了行业整合并购进程，而这一进程使鱼龙混杂的长租公寓市场结构得以优化，激发企业的竞争力。截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务，早期涉足长租公寓领域的房企开始从 “拓荒”向“精耕”转变；头部创业型长租公寓企业收并购速度加快，行业市场的整合持续进行。而为保障市场整合的有序推进，各地陆续出台住房租赁市场监管政策。图表：2019年租赁住宅行业相关部分重点政策

数据来源：亿翰智库金融环境行业分级趋势增强中小企业面临生存考验1行业融资监管加强，构建优质融资环境2019年行业融资集中分化态势进一步凸显，融资主体以头部房企系和创业系长租公寓为主，小规模的创业系长租公寓企业融资仍然相对困难，中小企业融资规模呈现大幅收缩。2015年资本市场股权融资爆发，2018年长租公寓全年股权融资事件数量达到峰值共23起，2019年股权融资数量回落，但融资金额却上升。据不完全统计，2019年行业发生9起融资，总额高达约116.28亿元人民币。多数是龙头企业的巨额融资，其中5起融资事件额度均超过10亿元人民币，两起融资额过1亿元人民币。图表：2012-2019年长租公寓市场公开股权融资情况 

数据来源：亿翰智库2资产证券化进程加速，公募REITs成未来趋势2019年底，中央经济会议重申“大力发展租赁市场”之后，2020年突如其来的疫情使长租行业陷入了“寒冬”，行业租金下滑，空置率不断攀升。尽管市场环境一片惨淡，但上半年房企系长租公寓的融资步伐仍未暂停。1月至6月，住房租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，融资主体仍为房企开发商。长租公寓行业分化加剧，集中度不断提高，强者恒强的态势也进一步明显，对于尾部的中小长租公寓企业生存是一个考验。图表：2020H1住房租赁债券及资产证券化产品融资

数据来源：亿翰智库2020年4月，中国证监会联合国家发展改革委共同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的征求意见稿，首次明确界定了公募REITs的投资范围、产品定义、专业胜任、发售安排以及基金运作。未来，如果REITs市场开放，将会成为长租公寓市场新的融资渠道。对长租公寓市场的发展和资本退出提供社会资金保证。市场经济租金坪效相对稳定多个试点城市租金领跑全国随着城市发展进程的加快以及城市辐射范围的不断扩张，核心城市周边城市经济发展逐步加快，与此同时，在各地政府人才引进政策力度的持续增加下，为满足二级及以下城市租赁需求，各类租赁住房的房源供应开始不断增加。在全国租赁住房供求相对稳定的环境下，租金水平亦保持相对稳定的趋势。一线城市租金水平在47-95元/月/㎡，北京租赁坪效较高，约93.42元/月/㎡，其次为深圳、上海，一线城市中广州租赁坪效较低，为51.98元/月/㎡；新一线和二线城市租金水平相近，在17-55元/月/㎡之间，租赁试点16城也多属于该区域。图表：2019年全国城市平均租金（元/月/㎡）

数据来源：亿翰智库2019年新一线城市年末租金较年初增长2.7%，二线城市增长0.6%，其他城市出现2%-6%左右的下滑趋势。3月为换租高峰期，7月为毕业生租房季，2019年租金峰值出现在这两个月。2020年，受疫情影响3月并未迎来租房高峰，租金也呈现下降趋势，随着全国防控工作的稳定，租金水平开始回升，直至6月，全国平均租金已回升至31.31元/月/㎡。图表：2019年全国各级城市租金走势（元/月/㎡）

数据来源：亿翰智库

行业环境

多主体竞争结构行业向精细化运营延伸基于政府政策对租赁住宅市场的认可以及市场环境的预判，2019年全年有多家房地产企业和运营商加码布局长租公寓。与此同时，2019年租公寓市场遭遇艰难时刻，前期快速扩张造成的隐患相继显现，高收低租、租金贷、环境污染成为行业普遍问题，数十家公寓企业由此暴雷。图表：2019年房企长租公寓布局情况

数据来源：亿翰智库新玩家加速入局，老玩家持续精耕，租赁行业洗牌换血节奏加快。长租公寓企业为应对市场的变化和消费需求的转变竞相发力，陆续推出全新产品，搭建完善的产品矩阵，为不同类型租客提供多元化的租房选择。图表：2019年长租公寓新增产品（线）

数据来源：亿翰智库长租公寓企业不断探索新发展点的同时也不忘精耕产品及服务，在5G时代高端技术的支撑下，长租公寓企业开始探索智慧科技与租房生活的融合。在科技与公寓产品的加速融合的同时，智慧化的租住管理模式也在推动着租赁市场的规范与行业的升级，智能的居住体验、精准的生活服务将给租住生活带来一轮新的变革，未来智慧科技势必将成为长租公寓企业发展的核心竞争力之一。图表：2019年公寓企业智慧科技实践

数据来源：亿翰智库

《2020中国租赁住宅企业综合实力TOP50研究报告》选取在中国内地从事租赁住宅经营活动的100家企业，按照参评企业的规模性、成长性、盈利能力、品牌影响力、社会责任等情况，对企业综合实力进行量化测算，采用指标建模法、因子分析法、层次分析法的等业内公认的权威研究方法，计算出研究时点各参评企业的综合实力。