上海楼市:4.1号突发网签新政,原来上海调控有一个“大底牌”

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

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提问：曾叔，上海4月1日的网签新政，这事您怎么看？

回答：政策原文是这样的：

4月1日起，购房人网签房屋买卖合同前，需到区不动产登记中心办理限购查询，5个工作日后拿到查询结果后才能网签。

那就大致说一下，从4月1日网签新政中，还可以窥见上海楼市调控的底牌。总结来讲，这个新政本质上是一个交易审查前置。从这个点出发，能看到一条上海调控的底层大逻辑：

——卡住少数人的机会，推着多数人跑步上车。

本质上来讲，限离婚、积分制、限法拍、新房限售、土地限价再到现在的交易审查前置。从草签交易到正式合同，上海每一次调控都有AB面，A面是按住一部分人，B面是加快一部分人的交易效率。我这里做个大胆推演，现在网签之前要查限购，未来可能进化到下定金就要查限购。

凭什么这么说？有两个依据：

排名前列、现在上海新房已经这么干了。其实2016年以前，买新房签预售合同是不用查限购的。

现在呢？上海有房无房积分差15分，分数低的人，可能连售楼处沙盘都看不到，本质上也是交易审查前置。

第二、彻底剿灭职业炒房客。炒房客圈子里有个套路叫ABC单，具体怎么办大家可以搜一下最近被判无期的北京炒房客的案发经过。

简单说，就是用小定金锁住交易套利，这个口子，北上深三地一定会收，杀鸡儆猴已经出现。

提问：曾叔你好，我家住杨浦8号线延吉中路这里，上班在陆家嘴，通勤1小时内，预算600万，不考虑学区，自住，考虑什么板块比较好，杨浦的话，五角场，鞍山，东外滩哪个未来发展好点？

回答：600要新一点的房子还挺难得，毕竟杨浦的房子，只要新一点都挺贵的。

杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错，东外滩潜力较大，但你的预算估计不够，五角场配套好，买东西方便，鞍山有学区，就是破旧了一些。

杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带，那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。

另外，浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带，都挺适合你的。

你这个预算买新一点的电梯房子，估计只能买到2房，但我还是建议买这种，不要买老破大。

提问：上海户口单身sfsd，手上现金60w，公积金账户20w，年流水税后40w，人在北京工作，想在上海买房子出租，以后可能回上海住也可能转手卖掉，想咨询下合适的买房方案，合适入手合适？是否再积累些现金？还有推荐的总价首付贷款方案、推荐区域和房子特征，谢谢。

回答：你的收入不差，但是启动资金少了一点。建议加一点总价，至少凑到100以上，这样加上按揭贷款，可以买到400万左右的房子，至少在上海也是一个攻守兼备，可以自住兼顾保值的房子，首房首贷必须贷足。因为你不着急住，建议考虑外环附近的潜力板块，以东西两侧为主，选地铁2公里以内的新一点的电梯房子。

提问：曾叔 有套房距离8号线翔殷路200米 9楼 95年楼龄 链家挂牌价4.4-4.8每平 如果朋友愿意3.5-3.7每平卖给我 要不要买啊？顾虑是小区靠中环较吵 杨浦中原地区不熟悉 这个价格是笋盘吗？

回答：价格是挺便宜的。产品是不太好的，区位也比较弱。如果房子没有印象的话，这个房子算是笋盘的。中原地区钱都是工人的福利分房，居民素质不高，涨幅长期低于大盘。但是你这个价格的确是实惠的，就看你自己喜好了。

提问：曾叔，我有一套房子在犹豫要不要卖掉，卖房的钱想放到其他投资渠道。这套房有机场联络线的规划利好，张江科学城站，隔个三百米吧。不过这条线要到2024年才通车。一般地铁通车房价会增值多大的幅度？值得拿着吗？谢谢！

回答：不要卖掉，张江科学城站那里的潜力很大，我看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。未来张江会成为浦东房价的一极。如果你其他渠道没有每年稳定在8%以上的收益率的话，压根就别考虑换仓。

提问：曾叔，请问父母有房票去摇号，但是已经退休怎么贷款呢？子女可以为他们还贷。谢谢您！

回答：不可以，因为新房只能做按揭，按揭无法用接力贷，而且新房售楼处也不允许你替换人员来做贷款。

提问：曾叔你好，上海，总价300-400万，2012年后建成的、希望品质好些，你可否推荐几个值得投资的小区？

回答：这个预算估计只能在近郊板块选择了，建议考虑外环附近，比如大虹桥及其辐射区、三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。具体选择哪个要结合你的通勤、口味偏好来建议，也可以参考内部资料。

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