走出京津冀,华夏幸福的突围

华夏幸福这几年的困顿与超越，一直围绕“京津冀”展开。

这家定位产业地新城运营商的上市公司近日发布2018年半年报。报告显示，2018年上半年，公司实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。报告期内，公司实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%。

尤为引人瞩目的，是其走出京津冀，将独特的产业新城模式成功复制到了其他地方。

数据显示，2018年上半年，华夏幸福新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。上半年非京津冀区域新增入园企业288家，占总数64.72%；新增签约投资额达到745.0亿元，占总数77.15%。

报告期内，公司非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25%。此外，环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中，环郑州区域是华夏幸福继环南京和环杭州区域之后，又一新的异地复制的成功案例。

这标志着，华夏幸福的产业新城模式的成功。

起底产业新城模式

“实体经济在我们这，我们左手是房地产，右手是实体经济园区，PPP模式也是受到国家政策认可。”华夏幸福执行总裁吴中兵这样概括其业务。

而这一模式脱胎于固安。2002年，固安产业新城项目正式启幕，华夏幸福用了15年时间将原本没有人看好的工业地块打造成了产业新城的典范。

华夏幸福为固安政府建设全套产业园区，包括土地整理、道路修建和厂房建设；负责后续产业的引入和员工生活配套设施建设。

当时人们对于产业新城的模式并没有认识，这一模式的可行性和收益不得而知。

华夏幸福重金聘请国际等先进咨询机构进行战略规划咨询，并同固安政府深入互信、沟通后有了一个较为清晰的判断——用产业带动城镇，用城镇聚集产业。

此外，在初具规模后华夏幸福还与清华大学、中科院、北京航空航天大学、加州大学伯克利分校在内的国内外30多家高校和科研院所签署了合作协议，在固安建设中试孵化基地、科研产业园和博士后科技成果转化基地。

截至2017年6月，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业超580家，实现项目签约投资额近1400亿元。

华夏幸福的这一模式本质上是“筑巢引凤”的工作，和地方政府以PPP模式合作，在政府的委托下建设产业新城，提供软硬件服务，吸引优质企业入驻，提升区域的经济和社会发展水平，从而获取产业园区运营收入。

同时，以前期同政府的良好合作为基础，进入开发周边地块用于生活居住，满足产业人口和当地居民的住宅需求，从而获得收益。

核心是一种双赢：既解决政府开发产业园区、招商引资同时又要缩减地方债务的困恼，又从良好的政府关系中获得区域经济发展红利带来的房产业务的增值。

异地复制的突围

然而围绕这一模式的较大争议在于，环京区域的成功究竟能否推广到其他地区？

华夏幸福需要一场突围。

在2016年全年的销售额中，非京津冀区域销售占比仅7%，这一数字在2017年变成了23%。

而2018年上半年，夏幸福非京津冀区域销售金额占比约39%，较去年同期提升25%；销售面积占比约46%，较去年同期增长约294%。

其实早在前几年，华夏幸福就已择址环南京、环杭州区域，分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿。

在产业新城方面，非京津冀区域新增入园企业数占比达65%，新增签约投资额占比达77%，均已全面实现了超越京津冀区域。同时，新增签署的8个产业新城与2个产业小镇PPP正式协议全部位于非京津冀区域。

在经过这一年的布局之后，华夏幸福正式从区域性公司成为全国性集团，而产业新城的模式也在各地开花结果，打消了人们对于这一模式的异地复制疑虑。

与布局结构变迁同时进行的，是产业“护城河”的深挖。根据年报公布，2018年上半年新增入园企业445家，同比涨幅100.45%。

包括佛吉亚（沈阳）汽车部件系统有限公司、绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND FIELD LIMITED、上海上福塑料制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司等规模型龙头企业陆续入园签约，构筑了华夏幸福产业新城的“护城河”。

财务稳健，资本市场认可

伴随着产业新城异地复制的推进，资本市场也给予华夏幸福正面评价。中诚信、联合、东方金诚等多家国内先进评级公司给予“AAA”主体信用评级，国际信用评级机构给予“BB+”独立公司评级，展望为稳定。

截止半年报报告期期末，华夏幸福融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。

华夏幸福拥有授信额度3565亿元，其中已使用授信额度约为632.68亿元，这为规模的再扩大提供了充足的“弹药”。

据笔者了解，华夏幸福第二季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元，年内明显改善。同时其单季度回款率达到61.64%，现金流持续优化。

截至2018年6月末，该公司预收账款达1433.15亿元，随着逐步结转为公司营业收入和利润，将有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。

业内人士认为，华夏幸福能够持续实现营业收入和净利润的双增长，充分验证了其商业模式的可复制性和布局战略的精准性，这也将不断为公司培育新的业绩和盈利增长点。

华夏幸福半年报发布后，当周股价逆势上扬，截至8月31日收盘股价收于25.10，上涨7.8%。