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星辉兰玉庭项目区位

星辉兰玉庭，位于深圳光明区玉塘街道光侨路与规划通兴路交汇处西南侧，地处光明科学城南部核心地段，紧邻南山区，是光明区的"南大门"。项目直线距离南山区仅8公里，驾车约30分钟即可抵达南山科技园或留仙洞总部基地，成为承接南山产业外溢的重要区域。

玉塘街道连续5年蝉联光明区GDP总量第一，2021年GDP达351.9亿元，被誉为"光明的粤海街道"，是深圳先进制造业新高地和湾区科研经济主阵地。项目周边聚集了迈瑞医疗、深圳湾实验室等龙头企业，以及约122家超亿元产值企业，磁吸近十万高精尖科技人才持续涌入，形成高阶圈层聚集效应。光明科学城作为大湾区综合性国家科学中心先行启动区，未来将打造"中国新硅谷"。

评测：星辉兰玉庭所在的玉塘板块，从产业配套来说无疑是整个光明最强的，迈瑞医疗距离也才在1.5公里范围内，从板块而言，这里毗邻宝安沙井跟石岩，去往南山宝安都特别方便，不过这个位置比较割裂，成形的商品房小区也只有兰玉庭，其它都是工业园区跟玉律村城中村民房，整体的城市界面感相对欠佳。

星辉兰玉庭项目介绍

星辉兰玉庭，由星辉集团打造，其主要是做实业起家的一家公司，总占地面积约1.1万㎡，总建筑面积约8.4万㎡，容积率5，绿化率40%，

共由3栋总高32-33F的住宅组成

，其中1栋/2栋住宅32F，3栋住宅33F，4栋是1所9班制幼儿园，现在已经是现房，带精装交房。

总规划558套，其中可售商品房434户，公共住房73户，自持租赁住房51户，全部3梯6户设计，停车位752个，车位占比约1:1.35。

评测：星辉兰玉庭也是属于旧规建设的楼盘，小区花园不大就3栋住宅，不是超高层建筑，总高也是32-33层的，其中1-2栋3梯6户是1:62户的梯户比，3栋3梯6户是1:64户的梯户比，有公共住房+自持租赁124套，占比约22.22%，不过都是集中分布在3栋住宅，对于1-2栋的影响较小，车位配比也很充足高达1:1.35，刚交房1年左右，也已经是现房即买即住，不担心烂尾或者质量问题，配套的是开发商自己的昌益祥物业，4.5元/㎡物业费，在光明算是比较高的。

星辉兰玉庭现在卖得咋样？

星辉兰玉庭在2024年11月20日首推1栋，共186套房源，面积有85-86㎡的3房1卫，94㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，备案均价3.59万/㎡，备案单价3.33-3.85万/㎡，总价282-437万/套。截至2026年8月27日已经销控超145套房源，去化率77.96%，仅剩不到41套房源在售。

星辉兰玉庭在2025年6月19日加推2栋楼王，共186套房源，面积有85-86㎡的3房1卫，94㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，备案均价3.79万/㎡，备案单价3.51-4.07万/㎡，总价298-461万/套。截至2026年8月27日已经销控超110套房源，去化率高达59.14%，仅剩不到76套房源在售。

星辉兰玉庭在2026年3月31日加推3栋，共62套房源，面积有86㎡的3房1卫户型，备案均价3.4万/㎡，备案单价3.26-3.47万/㎡，总价282-300万/套。截至2026年8月27日已经销控4套房源，去化率6.45%，剩58套房源在售。

总体来看，星辉兰玉庭在入市以来，也拿出了434套房源，截至目前总销控超259套房源，去化率高达59.68%，还剩下约175套房源在售，要是从开盘至今开始算起，入市也有21个月，平均每月可以去化12套。

其中94平的3房跟113平的4房基本都只剩24楼以上，有10套左右在售，1栋85平的3房也只剩23楼以上有房源，目前主力还是2栋的85平03.04户型，以及3栋的86平户型在售。

针对剩下的在售房源，开发商也重新做了备案价调整，并且推出了极具性价比的特价房源，折后均价2.8万/㎡，折后单价2.57-3.05万/㎡，3房总价221万起，4房总价约345万。

85㎡的3房2厅1卫，折后总价221-230万/套，单价2.57-2.7万/㎡。

94㎡的3房2厅2卫，折后总价275万/套左右，单价约2.92万/㎡。

113㎡的4房2厅2卫，折后总价345万/套左右，单价约3.05万/㎡。

星辉兰玉庭户型介绍

85㎡的3房2厅1卫，A户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，分别做到了主卧12.6㎡/次卧9.82㎡/次卧6.37㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，

得房率：79.8%（不含赠送）

，西南或东南朝向。套内面积67.49㎡+赠送面积10.57㎡=实用78.06㎡，实际得房率92.28%。

85㎡的3房2厅1卫，B户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，分别做到了主卧13.3㎡/次卧7.06㎡/次卧6.37㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，创新式三分离卫生间，

得房率：79.8%（不含赠送）

，西南或东南朝向。套内面积67.85㎡+赠送面积11.29㎡=实用79.14㎡，实际得房率93.07%。

86㎡的3房2厅1卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅实测3.09米开间，实测层高2.72米，餐客厅分离化设计实测有17.32㎡，三开间朝南，分别做到了主卧13.32㎡/次卧8.02㎡/次卧6.41㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出5.5米长的大阳台实测有7.96㎡，L型厨房，创新式三分离卫生间，

得房率：79.8%（不含赠送）

，东北或西北朝向。套内面积68.62㎡+赠送面积12.51㎡=实用81.13㎡，实际得房率93.77%。

94㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.5米，分别做到了主卧12.3㎡/次卧7.27㎡/次卧7.17㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出6.2米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，

得房率：79.8%（不含赠送）

，主朝西北或东北向。套内面积75.17㎡+赠送面积14.07㎡=实用89.24㎡，实际得房率94.72%。

113㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.7米，分别做到了主卧15.5㎡/次卧7.83㎡次卧7.79㎡/次卧7.79㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，

得房率：79.8%（不含赠送）

，主朝西北或东北向。套内面积90.37㎡+赠送面积19.6㎡=实用109.97㎡，实际得房率97.08%。

评测：星辉兰玉庭是属于旧规建设的楼盘，不加赠送79.8%的得房率，加上赠送后可以去到92-97%的得房率，实测层高都在2.72米，这个得房率在旧规楼盘里面算是非常不错的了，最主要这里设计的户型基本都不需要睡飘窗，每个次卧都可以摆得下1.5米的床，这点在当下的新房市场里面极为难得，还做到了全南朝向，要么南北通透的格局。

星辉兰玉庭项目刚需三件套

学校：星辉兰玉庭自带1所9班制幼儿园，根据2026年光明区教育局学区划分，可以申请就读田寮小学、尚美小学、玉律学校、深圳中学光明科学城学校(集团西校区)、长圳学校、深圳技术大学附属学校（光明）。

商业：星辉兰玉庭自带约2000㎡社区底商，目前小区楼下已经开有诸多餐饮店及零食店，附近还有城中村烟火商业，2公里范围内有勤诚达K+广场，4公里内可达华润N次方公园，6公里范围内还有蓝鲸世界购物中心（光明区体量最大）和万达广场。

地铁：星辉兰玉庭目前的交通配套以自驾为主，项目紧邻光侨路主干道，可快速接驳南光高速、龙大高速和深圳外环高速，30分钟内可达南山西丽、福田等核心区域。当前最近的轨道交通为6号线"长圳站"，距离约3.6公里，需依赖公交接驳约15-20分钟可达。未来规划中，18号线一期将设"根玉路站"，该线路起于沙井，终至光明区白花站，全长约18.7公里，设站8座。

评测：兰玉庭最大的硬伤就是地铁通勤，如果后期18号线能落地可以大大改善，不过对于自驾出行的人群来说影响不是特别大，读书方面这里还是非常方便的，家门口的幼儿园+玉律学校，可以做到12年目送式义务教育，初中还可以选择旁边的深圳技术大学附属学校（光明），也是一路之隔，小商业家门口都可以满足，大点的商业也可以去到勤城达沃尔玛或者凤凰城万达跟蓝鲸世界，总体来看评分中上吧。

【重点须知】

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