万达海外“吸金”,为何引投资者抢购?

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2月6日，万达召开美元债发行路演会，准备再发一笔美元债。

此前1月，万达已发行一笔规模为4亿美元的离岸债券，是2022年5月以来首笔未使用备证征信发行的地产美元债，被视为地产美元债市场回暖的一个信号。

过去一年，房地产行业信用风险集中爆发的情况下，美元债投资者对中资房企的风险偏好明显下降，同时叠加美联储加息导致中资美元债发行成本整体上行，进一步加大了中资房企在美元债市场的再融资难度。

双重夹击之下，使得地产美元债市场颇为冷淡。自2022年11月，稳地产融资信贷、债券和股权融资“三箭齐发”后，地产融资环境出现了明显的改善预期，房企再融资状况才得到极大缓解。

尤其是视作支持房地产市场平稳健康发展的 “第四支箭” 内保外贷，龙湖、碧桂园率先享受政策相继落地，才打破房企境外融资的僵局，自去年四季度以来，房企海外发债几乎处于停滞状态。

如今开始显现出一抹曙光，2023年1月，房地产板块共发行7期美元债，发行规模攀升至35.66亿美元，创2019年以来新高。其中，有一期便是由万达商管发行，以维好结构定价2年期、4亿美元债券，最终指导价和发行价为12.375%。

这笔高收益地产美元债，是自2021年11月以来首笔中资房企离岸公开簿记发行的地产美元债，一级“破冰”定价极大的鼓舞了市场情绪，获得约3.7倍火爆认购，1月12日带动地产美元债整体上涨0.5-1pt。

火爆认购背后

2月新发的这一期，也是一笔高收益美元债，获得了超额认购。

发行主体为Wanda Properties Global Co. Limited，是万达商业地产(香港)有限公司（简称“万达香港”）的全资子公司，而万达香港是大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）下属唯一的境外融资平台及海外投资控股公司。

这笔债券发行规模为3亿美元，发行价格96.639美元，息票率11%，收益率12.375%，最终指导价和最终定价12.375%，由万达香港、万达地产投资有限公司和万达商业地产海外有限公司担保，并由万达商业担任维好协议及股权回购承诺函提供人。

这是一笔3年期高级无抵押债券，主要用途是为现有债务再融资，2023年2月13日交割， 2026年2月13日到期，将在新加坡交易所上市，由瑞士信贷(B&D)担任独家全球协调人、账簿管理人和牵头经办人。

这笔美元债颇受青睐，穆迪授予万达拟发行的这笔高级无抵押债券“Ba3”评级，惠誉授予其“BB” 评级，最终认购订单超8.3亿美元，来自56个账户，投资者来自多个地域，亚洲87%，欧洲、中东和非洲地区13%；认购主体包括资产管理公司和基金管理公司97%，私人银行3%。

“此次获的超额认购，一方面是因为发行人是财务状况相对较好而且处于积极进取状态的万达而风险较小，另一方面也是由于此笔高息债的息率还是比较有吸引力的。” IPG中国首席经济学家柏文喜告诉焦点财经。

财务底色

穆迪分析师Alfred Hui表示：“拟发行债券将延长万达商业和万达香港的债务到期情况，不会对其信用指标产生实质性影响，因为预计万达商业将发行所得将用于为其到期债务提前融资。”

穆迪预计，鉴于目前的高利率，万达商业的离岸融资成本可能会上升。但并不会对其还本付息能力产生实质性影响，因为其离岸融资敞口较小，截至2022年9月底，离岸融资仅占其披露债务的约6%。

但万达香港的流动性较弱，未来12-18个月将有大量离岸债券到期，包括今年7月到期的4亿美元债券和2024年1月到期的6亿美元债券，1月虽发行了4亿美元的离岸债券，这在一定程度上缓和了再融资风险。穆迪预计，万达商业还将在需要时向万达香港提供资金支持。

惠誉也认为万达流动性充足，因其大部分短期债务为境内银行贷款，且融资渠道保持强健。截至2022年9月底，万达商业拥有330亿可用现金，预计还持有300亿短期交易性金融投资，足以覆盖280亿短期债务。

此外，万达前两年出售所持AMC 100%股权和传奇影业20%股权，以及计划借入新的银行贷款，合计约现金15亿美元，在全额赎回2022年7月到期的5.5亿美元债券后，将偿还2023年3月到期的3.8亿美元债券。

稳固的财务安全底线，再加之高息吸引，既无后顾之忧又可获得高收益回报，自去年地产美元债集中爆发违约潮后，对于投资者而言，这是一笔难得优质的中资美元债。

有市场消息称，认购了 1 月发行的债券的投资者回过头来要求万达筹集更多资金，因为他们没有从上一次发行中获得足够的配售，这也成为了此次新发行美元债获超额认购的另一重因素。

上市加持

也就是在这场路演会上，管理层称预计将在二季度完成香港IPO上市，最快本月底前将会取得中国证监会就公司赴港上市的批准，这一消息被知情人士透露而出，珠海万达商管上市也再度被关注。

截至2022年末，万达商业在总计472个购物中心中运营着183个由第三方拥有的轻资产购物中心，并计划在2023年新开约50个购物中心，其中80%以上将采用轻资产模式，即由其运营并收取约30%的租金利润分成。

惠誉认为，万达商业采用轻资产模式的购物中心增多将减少其资本支出需求，并对其短期内的财务状况形成支撑；而且，万达拟在2023年底前将其轻资产子公司珠海万达商管上市，此举将提高其财务透明度并降低杠杆率，并令万达商业在中期内获益。

但惠誉将其2021年收到380亿上市前资金视为债务，若珠海万达商管未能在2023年底前上市，这部分资金附回购义务。

而且，随着轻资产业务规模持续扩大，万达商业的利润率也会收窄，经常性EBITDA利润率将从2022年上半年的42%降至其轻资产购物中心30%-40%的毛利率水平，但这是因为业务模式有所调整所致，而非相关业务状况的恶化。

1月12日，万达商业管理业绩快报显示，商管集团收入553.1亿元，完成年计划的99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5亿，同比增长8%，王健林稳坐最强“包租公”位置；同时，在销售普遍下滑的2022年，万达集团销售额同比增长55％，成为地产下行中的“逆流派”。

5年前抛售资产还债成功后的万达，成为了这一轮周期中房企信用的领头羊，并在以轻资产模式开启新一轮的冲刺，上市是近在眼前的一战。