中指院:纾困基金积极入场,项目收并购进入新阶段

中指研究院研报显示，2022年前8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

不同阵营企业数量亦有较大变化。具体来看，千亿以上阵营10家，较去年同期减少14家，销售额均值1965.6亿元。第二阵营（500-1000亿）企业14家，较去年同期减少13家，销售额均值726.7亿元。第三阵营（300-500亿）企业24家，较去年同期微增4家，销售额均值373.5亿元。第四阵营（100-300亿）企业为48家，较去年同期减少25家，销售额均值178.7亿元。

今年前8月，TOP100房企的门槛值为95.3亿元。其中，TOP10房企门槛值为1258.3亿元，较上年下降39.5%；TOP30房企门槛值为415.4亿元，较上年下降49.7%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为291.6亿元和95.3亿元，同比分别下降47.4%和56.7%。

中指院指出，当前，由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立达到房地产纾困基金，正通过“以少带多”的方式，撬动多方资本，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困，起到了盘活行业流动性的作用。比如，河南资产管理有限公司与郑地集团按照“母基金-子基金-项目”的模式于8月9日完成了该基金的排名前列纾困项目落地。

快速盘活有价值的项目，有助于项目纾困。一方面，以政府主导的纾困基金目的明确，以国有资本为风险项目带来信用背书，增强了项目的投资吸引力，在缓解开发商收并购压力的同时，资金落地快效率高，快速盘活有价值的项目。另一方面，通过市场流动为相关房企注入流动性，当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。

融资方面，2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，发行规模同比仍保持下降趋势。其中，信用债发行规模为281.49亿元，相较于去年7月494.15亿元，同比下降43.03%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅上升，其中信用债平均利率为3.37%，环比增长0.08个百分点。中指院认为，随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。