中金:REITs是地产投资转型的重要契机

焦点财经讯 12 月8 日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022 年会致辞时表示，将从多维度进一步推动我国公募REITs市场发展，其中包括研究推进市场化长租房和商业地产纳入REITs。

中金就其对于房地产相关权益市场的潜在影响作简要解读。

中金表示，“商业地产REITs将对中国房地产行业的企业架构与资本市场结构产生长期深远影响。商业地产REITs的内涵绝不止于处置一些资产这样简单，将中国推动发展商业地产REITs理解为帮助房企纾困也是偏颇与短视的。我们认为中国商业地产REITs的意义在于建设更高质量的消费与商业基础设施，服务土地要素市场的配置优化，以及推动中国资产经营管理行业的提质增效，更是长期来看中国整体REITs市场发展的重要构件。于房地产行业而言，这是企业价值升维，以及板块内投资逐渐转型的重要契机”。

短期内对于具备相关发行预期的标的或许有股价支持作用，但中长期仍需回归基础商业逻辑是否通顺。无论如何，发行REITs对主体而言都意味着一部分净资产减少，因此即便可以通过发行REITs实现短期利润与权益的增厚，对估值或许有益，但长期来看还是要关注主体与REITs的关系。中金认为未来中国房地产权益市场板块内将有四类主体：开发商（或者说一般意义上的重资产企业）、REITs、服务企业（包括物业管理与运营管理公司等）、投资管理公司。对于不同背景的房地产集团，未来面对更多发展场景，其路径选择几何，资源和价值向何种主体靠拢才是思考投资与选择标的的基本视角。我们在正文中做了情景分析与解读供投资者参考。

伴随商业地产REITs推开而可能出现的一些新架构、新主体或许才是最值得关注的投资机会。中金认为REITs的出现很有可能带来企业架构的进一步调整，这也是我们最希望提示投资者的部分。理论上讲，我们认为未来有三类主体最值得关注：1）原始权益人愿意长期投入来发展做大的REITs平台，投资者可享受资产组合持续优化、资产长期增值以及持续稳定派息所带来可观的复合收益；2）能够在专一资产领域发展运营管理与投资管理全链条能力的平台企业，这对于目前以运营管理为主的轻资产企业而言也可能是一次提升的契机，但未来物业管理、运营管理、投资管理的业务组合方式或需要重新梳理；3）充分剥离重资产包袱后能够在服务领域更为专注的企业，即轻重模型彻底转变的企业，当有不同的发展与估值逻辑。