美的置业:有序降负债,多元化业务做大、做强

焦点财经讯 8月29日，美的置业控股有限公司（03990.HK）召开2022年中期业绩会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

作为被监管层选中的“示范房企”，美的置业财务成色如何？据披露，该公司上半年的合约销售额为400.3亿元，合约销售面积为327万平方米，营业收入为317亿元，毛利率为17.9%，核心净利润为27亿元。其中，二线及以上城市贡献近8成业绩，销售均价增长2%至12233元/平米，业绩核心指标健康良性。

财务杠杆及在手现金方面，截至今年年中，美的置业的净负债率已降至44.9%，扣预资产负债率降至70.3%，加权平均融资成本降至4.60%，剔除受限制现金的现金短债比则升至1.73，安全垫进一步增厚。当前，美的置业共持有现金总量305亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度1056亿元，现金及金融资源充裕。

据披露，继2月成为排名前列成功发行中票的内房股民企后，美的置业再接连与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成了战略合作关系，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。5月，美的置业成功发行10亿公司债，成为首批创设信用保护合约发债示范房企。

待偿美元债为“0”

业绩会中，美的置业执行董事兼首席财务官林戈在被问及公司维持高信用评级的举措时表示，企业良好信用的形成不能一蹴而就，而需要持之以恒的打造。虽然在房地产行业的大跃进时代，美的置业也曾跟进了一波，但在市场发生风向转换时，美的置业进行了较快的调整，也非常成功。在这背后，离不开美的置业一直注重管控债务结构、资产质量等做法。

越是在行业大调整的时候，现金流的管理就显得越重要，林弋称。过去多年，美的置业一直将资金链安全的压力测试和预算控制在12个月的安全区间。去年行业变动之时，美的置业将这一指标调至了18个月，今年又调至了24个月。我们始终坚信，充裕的现金流，将使得公司更为从容的发展。

他指出，“三道红线”的要求与美的置业的发展风格十分契合，它的出台也为美的置业提供了降杠杆的方向指引。美的置业一直在有序降负债、降杠杆，我们不走极端的路子。

承袭了美的控股的制造业基因，美的置业的安全意识非常强，林弋称。融资成本是公司经营质量的反映。半年报显示，今年中期，美的置业的加权平均融资成本进一步降低了22个基点至4.6%。“美的置业对于自身发展一直有一套专属的模式和要求，只有长期坚持才能保证公司的安全度和从容度，并给到金融结构一定的信心”，他表示。

林弋提到，美的置业是少数没有美元债的房企之一。截至今年中期，公司已经还了4笔公募债，累计还清金额约47亿元，今年还剩1.6亿元计划9月15日偿还。美的置业一年之内的有息负债是135亿元，月均还款12亿元，因此偿债压力是非常小的。

值得一提的是，大股东美的控股还以股代息，将超15亿港币现金分红留存在了美的置业。这也体现了美的控股对房地产行业以及美的置业未来发展前景的长期看好。

“多元化要做大、做强”

谈及当下市场情况，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐指出，当前行业内有很多企业出现了违约，因此目前的市场环境仍是比较严峻的。市场销售端的实质性恢复，才算行业的真正恢复，但是我们也认为当前的行业已经处于相对的底部，接下来会是一个逐步筑底回升的过程。

他指，当前，国家对于整个经济大盘的稳定措施，以及稳定房地产行业的相关措施正在不断出台。而且，我们相信随着供需关系的改善，消费信心和消费能力也会逐渐回归到正常的状况。因此，公司仍会保持坚定的信心和乐观的心态，布局当下及未来的业务。在多元化方面，也会持续夯实能力，而不是寻找第二赛道。房地产开发主业是我们必须坚守的，这是基本盘。多元化方面，主要围绕几个方向，排名前列物业服务，第二商业。

他表示，对于多元化业务，美的置业的计划是做大、做强，因为公司已经走过了布局的阶段，且已经取得一些成效。而对于地产主业，美的置业的计划是调结构，不论是城市结构，还是资产结构，都在进一步的优化过程中。产品方面，美的置业会持续坚持打造精品。

美的置业的多元化业务表现如何？中报显示，上半年，美的置业旗下睿住建筑科技聚焦“设计+装配式产业一体化”，提供围绕建筑科技的全价值链业务场景服务，逐步搭建起了全专业建筑数字化设计能力以及全链条装配式产品供给能力。期内，睿住建筑科技新增合同超5亿元，第三方业务占比达9成，已是高度市场化运作下的建筑工业化头部企业。

同时，睿住建筑科技还实现了装配式竖向结构及连接技术，装配式数字化设计及零碳技术领域的创新突破。沉淀出设计科技+PC+装配式内装技术体系，并推出了模组化看空间产品方案及GRC产品。对外拓展方面，联合央企如中集模块化建筑、高校，研发模组化空间产品，逐步开拓境外市场。

美的置业旗下睿住智能亦以整体家居智能化解决方案驱动，建立起了围绕场景创新和物联网的核心竞争力，助力美的置业强化了“智慧地产”的核心标签。报告期内，睿住智能新增合同6亿元，销售额4亿元，同比增长20%。

物业服务方面，截至今年年中，美置服务的合约面积已达到了8667万平方米，客户感知满意度也在行业位居前列。在非住宅领域，美置服务通过积极拓展园区、文旅、公建及学院等业态，第三方业务占比提升至18%，园区物业服务能力成功跻身行业前十。

商业方面，当前，美的商业的运营面积已超过了70万方，开业商城7座，包含贵阳悦然广场、贵阳悦然里、徐州悦然里等，整体出租率超90%。

“上半年收购8个项目”

美的置业执行董事兼副总裁王全辉亦表示，美的置业坚定看好中国房地产市场的未来，行业还有非常大的空间。短期内，公司将以现金流安全作为最主要的经营原则，来平衡好规模和利润的发展。美的置业会根据每个月的经营情况动态调整经营策略，但绝不会出现大规模、大幅度的降价甩货行为，会根据自身现金安全及每月月度市场情况确保经营目标及企业安全。

王全辉提到，美的置业从去年9月份开始启动合作项目的收并购动作。截至2022年中期已经完成了29个项目的股权交易，今年上半年完成了17个项目的股权交易，其中收购项目8个，交易方有花样年、金科、雅居乐、正荣等房企，收购的主要方向是美的置业的战略深耕城市，比如天津、重庆、佛山、南京等。同时，美的置业也退出了一些公司本就计划退出的城市，包括九江、柳州、大理等。

他介绍，今年上半年，公司明确了29个城市作为战略深耕城市，在实际执行过程中会进一步聚焦，聚焦到25个甚至更少的城市，作为阶段性重点投资城市。在城市深耕布局方面，后续会对优质城市的优质片区进一步深耕，来确保项目安全。

对于收购，王全辉表示，“收购还是比较划算的，收购交易代价15亿元。收购后，这些项目的去化速度、去化价格都比较良好，快速回笼了现金，对整个美的置业的资金占用非常少。我们也会积极推动这些项目交付。”

下半年计划交付6万套

财报显示，2022年上半年，美的置业共实现38个城市公司，66个项目，超3万套房子交付，客户满意度位列行业排名前列梯队。业绩会中，管理层透露，美的置业下半年预计再交付6万多套房子，积极履行优质开发企业的社会责任。

房企的交付与销售环节相互依赖、相互促进。良好的销售回款，是提前交付的保障。稳健的交付，反过来也会塑造良好的销售口碑和信用。超预期的交付，有望为美的置业带来可观的结转收入。据披露，截至今年年中，美的置业已售未结转的金额达1156亿元，有效锁定了未来收入。

土储方面，据披露，截至上半年末，美的置业的土储总建筑面积为4294万平米，其中二线及以上城市的土储占比为67%。美的置业指出，公司充裕的土地储备、货值集中在高能级城市和价值区域，充足的已售未结转以及优于同业的产品力、交付力等，将为公司的持续稳健增长提供强劲保证。

市场拐点2020年即已出现

美的置业管理层如何看待房地产行业的过去十年和未来十年？对于这个问题，郝恒乐指出，房地产行业的上一个十年，是行业的高速增长期，市场虽有波动，但整体呈现上行趋势。事实上，行业拐点并非2021年才出现，2020年时就已经出现，只是后来才爆发而已。2020年之后，继续加大财务杠杆使用、不注重管控资产质量和财务质量的企业，大部分面临了经营压力，甚至出现了债务违约。美的置业在2019年时已经隐约感受到了行业的不健康性，因此进行了一系列的结构性调整，以保持公司稳健发展。

郝恒乐指出，美的置业会持续看好房地产行业。只要有需求存在，这个行业就有未来。只是可能更注重改善性产品、更注重产品质量和服务，投机性需求会有所减少。美的置业对于房地产行业的未来是特别乐观的。当前行业的难点是，要渡过这个短期压力期，美地置业有信心渡过这个压力期。

这个时候，企业要视责任为生命。只有履行好责任，获得各方支持的企业，才能更好发展。目前，行业中有不少企业出现了“躺平”的现象，我们认为，这是自毁，郝恒乐称。对于未来，美的置业将保持自身发展定力和规律，把存量经营好，对新增顺势而为，将已经铺开的多元化业务，培育好、经营好。

我们相信，明年，不会比今年更差。渡过艰难期之后，行业会更加健康，参与者也会更加理性。越是在困难的时候，企业越需履行好基本的责任，包括对供应商、股东、员工、金融机构等的责任，这是企业的底线。这一底线不能突破，郝恒乐称。