地一线|北京第三拍,央企也开始“哑火”了

焦点财经Focus 2022-09-23 20:03:11
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中海斩获3宗地,成最大赢家

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

9月23日下午1点,来不及午休,丰台区造甲村地块抓紧时间开拍。首开率先举牌,润泽跟拍三轮退出,剩下城建、首开轮番竞价15轮,直至竞价上限,进入现房销售面积竞拍。

最后,又历经6轮争夺,首开以38.295亿+7000平米现房销售面积拿下丰台造甲村等地块,溢价率15%,成交楼面价约6.9万/㎡,住宅销售指导价10.6万/㎡。

随即,竞拍现场响起了掌声,祝贺首开斩获全场唯一的10W+售价地块。

上一次响起掌声还是在去年5月,北京第一次集中供地现场,外来房企卓越地产熬过一轮激烈厮杀,从3家联合体手中夺得朝阳区金盏地块。落槌瞬间,现场有人起立欢呼,掌声庆祝。

彼时,房企还没排队“暴雷”。此后一年的北京土拍热闹不在,市场急速转冷,民企无心拿地,央国企孤独撑场,拿地热情不高,底价成交成主流。

这一次略有不同。北京调整供地结构,拿出优质地块,给足房企空间。供应的18宗地块,超六成位于“三城一区”范围或产业园区周边;七成项目位于轨道交通沿线;取消90/70户型限制作为刚性约束;调低指导价,保证项目利润,再次点燃房企拿地的热情。

最终,18宗地吸引54家房企及联合体报名,10宗地底价成交,8宗地溢价成交,揽金500.295,溢价率6.06%。

“相较于一轮集中土拍的4.46%、二轮土拍的5.35%,本轮土拍溢价率达到最高值。相较于举行三轮土拍的杭州、青岛、厦门等城来看,北京本轮土拍的溢价率也处于领先地位”,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出。

石景山五里坨“上新”

海淀、丰台扛起大旗

经历了惨痛的流拍,朝阳退出北京第三批供应之列,反而由海淀、丰台扛起大旗,两区联合推出7宗优质地块,还没开拍就赚足了“眼球”。

此外,石景山、大兴、昌平、房山、密云、经济技术开发区、通州区均有供地,总规划建筑面积147.5万平方米;起始总价约471.7亿元。不过,规模和起始价均低于第二轮集中供地。

9月22日,石景山、大兴、房山、亦庄等10宗地因仅获得一次报价,率先以底价成交,总成交金额156.8亿元。其中,经开区、密云、亦庄3宗地由区属国企托底。石景山五里坨时隔五年的再次“上新”,但因新房库存较多,且位置偏郊区,只有中交报名,被其以22.7亿元的价格摘得。

与第二批供地相似,民企方面只有龙湖有所斩获,其与北京建工以联合体的方式底价24.3亿元竞得丰台东河沿0011地块,楼面价约2.19万元/平方米,销售指导价为4.6万元/平方米。

在焦点研究院看来,底价成交地块多位于顺义、密云和房山等偏远区域,且周边配套设施缺乏,相对市场热度较低,拿地企业以北京本土国企为主,兜底意味浓厚

另外,海淀、丰台、昌平三区的8宗热门地块,因获多家房企报价,毫无悬念地进去9月23日现场竞拍阶段,总起始价314.9亿元。最终“不负众望”,海淀西北旺2宗地、丰台造甲村地块,共3宗地以触顶价+现房销售面积的结果成交,其中海淀西北旺0013地块触及36000平方米的现房销售面积顶部;另外5宗地均溢价成交,揽金343.5亿元。

中海杀疯了

华润“哑火”

本轮北京土拍整体表现冷热分明,竞拍现场出现了不少戏剧化场面。

在此轮供地报名阶段,华润胃口最大,它曾在北京二轮供地中拿地数量和金额最多。据不完全统计,华润其及联合体合计报名9宗地块;其次是中海,单独报名7宗地,北京老牌国企首开报名了6宗地,金茂“重出江湖”,独立报名5宗地,绿城报名4宗地。

但是观众没有迎来一众央国企激烈厮杀的名场面。

首先是华润“哑火”。在线上出价环节,华润及其联合体有5宗块均未出价,只底价斩获拿下西红门地块。在线下竞价环节,华润有积极参与海淀0013、0015地块是竞价,不过没有展现势在必得的决心,两次退出参与竞现房面积环节。

其次是绿城、金茂“佛系”参战,中途退出或放弃多宗地块现场竞价

最后,只有中海踊跃参“战”,夺得海淀永丰、丰台大红门3宗热门地块,总成交价147.45亿,成为本场土拍最大赢家。

9月23日,海淀区西北旺0013地块首先开拍。中海与海开、华润联合体、保利联合体等7家主体报价20余轮,进入竞报现房销售面积的环节,随后5家房企将现房销售面积推至上限。最后,中海在摇号环节中成为“幸运儿”,以41.975亿元+36000㎡现房销售面积顺利摘得该地块。

随后开拍的海淀区西北旺镇HD00-0403-0015、0016地块与0013地块相邻,在现场竞价30余轮后达到上限价55.775亿元,进入竞现房销售面积环节。本来是1000平方米起叫,但是中海直接以4000平方米的现房销售面积竞拍成功,速度之快引起现场一片哗然。

丰台区大红门板块近年来供地较少,此次一口气推出2宗优质地块。23日下午,中海与金茂经过5轮竞价,以49.7亿元丰台大红门0004地块,溢价率3.54%。金茂与金隅又历经5轮竞价,拿下相邻的大红门0008地块,溢价率4.1%。

丰台槐房村和新宫村旧村改造地块有6家房企报名,现场有华润联合体、建发、首开+保利联合体竞价至上限价33.81亿元后进入摇号环节。最后,仅建发一家提交了摇号申请书,其他开发商放弃参加摇号环节。

昌平区中关村地块压轴出场,吸引了包括城建、绿城、首开、建发、中海、金茂在内的6家房企报名。但现场竞买过程中,建发举第一手牌,随后无房企继续报价,直接由建发32.7亿摘得该地。

海淀永丰0019、0018地块是本轮供地起始价最高、开发挑战最大的一宗地,不仅附带了补充配套的F3多功能用地,还有2.66万平方米的自持规模。 最终由海开以53.18亿元“托底”,溢价率4.48%。

焦点研究院指出,23日竞拍地块多位于热门区域,周边已有项目热销,在市场较为冷淡的时候,房企出于对投资安全性的考虑,拿地偏谨慎,在热门城市,热门地段面向主流人群开发项目拿地成为品牌房企的拿地共识。

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