恒大拼力降负债,到底发生了什么?

焦点财经Focus 2021-06-04 16:57:24
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今年房地产最大的黑天鹅,可能在于恒大。 1 恒大又到了敏感时刻。 昨天,恒大遭遇了一场股债双杀—— 恒大系股票全线跳水,中国恒大跌5.25%,恒大物业跌4.6%,恒大汽车跌3.39%。 恒大系债券也大幅下调,恒大地产2023年到期的美元债创7个月最大跌幅。 股债双杀的原因是——有人爆出来个大新闻,恒

今年房地产最大的黑天鹅,可能在于恒大。

1

恒大又到了敏感时刻。

昨天,恒大遭遇了一场股债双杀——

恒大系股票全线跳水,中国恒大跌5.25%,恒大物业跌4.6%,恒大汽车跌3.39%。

恒大系债券也大幅下调,恒大地产2023年到期的美元债创7个月最大跌幅。

股债双杀的原因是——有人爆出来个大新闻,恒大的商票还不上了。先来解释一下“商票”是个啥?举个例子——恒大向某个钢材商买钢材,但是恒大手里没现钱,只能给钢材商提供一张承诺6个月后付款的单据,并支付一定利息。这张单据,就是商票。说白了,就是打白条。钢材商为啥要接受恒大的白条?因为相信恒大的实力!世界500强、万亿恒大,能赖咱这几根钢筋钱?万万没想到,恒大还真就还不上了。随手搜一搜,近期恒大商票逾期的消息,一抓一大把——哈尔滨,延期三个月兑付;济南,已经逾期三个半月;渭南,延期三个月后仍未兑付。

恒大的供货商们,纷纷把逾期的商票晒到网上,哭着喊着要账。真真是一点脸面也不给。

整个供货商,已经打成了一锅粥。截止2020年,恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。相当于华润、绿地、融创、碧桂园、华夏幸福、荣盛等10余家房企的总和。

2020年开始,恒大的商票从原本6个月的兑付期限,延长到1年。恒大商票的利率,已经从20%上调到33%-38%。有一说一——供货商卖货的利润,可能还没有商票的利息高。如今一个接一个的逾期兑付,你图我的利息,我吃你的本本。没有一个人能在与恒大的过手中,占到便宜。商票逾期这件事,可大可小。往小了说,无非就是打了白条没钱还。往大了说,它碰到了商业信任的底线。一般情况下,多数公司最不愿意逾期的就是商票。宁愿银行逾期,也不能商票逾期。银行逾期,尚还能协商解决。但商票一旦大规模逾期,供应商就会分分钟给你暂停供货。一旦供应链断了,钢筋进不来,混凝土跟不上,装修材料不进场,下一步就是工地停工。你的资金链问题,就会完整的暴露在所有购房者的面前。最终,就是全面的信任塌陷。比如,前车之鉴的泰禾。

2

这已经是恒大第二次跌入信任谷底。

两次间隔,不足一年。

去年9月份,恒大陷入“债转股”风波。

2017年,恒大确定要回A股上市。然后,拉了一笔1300亿的战略投资。

恒大用这1300亿还了一部分其他债务,降低了负债率,优化了负债表,就等着回A嗷嗷干一把。

这1300亿,也不是白拿的。

人家愿意给你钱,看中的就是你回A股之后,撸一波股价,到时候连本带利还了钱。

万万没想到,恒大回A重组上市迟迟不批准,眼看要凉。

战略投资马上到期,A股又回不了,1300亿急了!

债主们,张罗着要让恒大还钱。不仅要还钱,还跳着脚要分红。

恒大也急了,跑过去给管理层哭诉——

我要是把这1300亿还了,资金链分分钟就断。

我这个当大哥的要死,肯定要拉着小弟们一起跳坑。

于是,扯淡的事情来了——

经过管理层的一顿调节,1300亿的债主们同意“债转股”了。

恒大还喜气洋洋发了个通告,大致意思是——

战略投资方因为长期看好恒大,愿意把投资转为普通股,长期持有。

债主,变成股东。

恒大股票应声触底反弹,风险看似解除,各方貌似皆大欢喜。

这件事情,表面上看是恒大赢了。

实际上的后果是——

所有的金融机构,一定会第一时间拉黑恒大。

恒大碰到了所有金融机构的底线。

你分分钟不还钱,我借钱给你却分分钟变成股东。

你喜气洋洋发了个通告,我却活像吃了个苍蝇。

以后谁还敢给你贷款,谁还敢给你投资。

一个债转股,看似短期救了恒大,实际是把恒大推入更加幽暗的深渊边缘。

你太黑,我不信你了。

于是——

今年恒大的一系列操作,活像个被逼入绝境的小跳蛙。

一顿上蹿下跳,反复触碰底线。

比如,前面所说商票逾期。

它触碰了供应商的底线,进而可能引发工地停工等一系列信任塌陷。

如果商票都无法兑付,这不是一个好的信号。

这意味着——

这家公司,可能真的揭不开锅了。

再比如,恒大最近的疯狂降价出货。

南充精装房,2600元/㎡;广汉精装房,4000元/㎡;开封,3000元/㎡;重庆保税区旁,4600元/㎡;天津恒大凤凰庄园,精装3500元/㎡;佛山恒大毛坯房,3000元/㎡;珠海恒大某盘,从220万降到120万……

这些房源的唯一要求就是:全款,不能按揭,个别甚至要15天内付清。

这不是一个好的信号!

“高层精装3000块”,意味着什么?

一般情况下,高层建安成本2300块,精装成本在800块,税费成本约10%。

按照这样的价格,哪怕土地白送,恒大每平也要赔1000块。

这真的不是一个好的信号!

全国范围内,大规模不计成本的赔钱出货,只能说明——

恒大的外部融资渠道已经被基本锁死,它走到了生死攸关的岔路口!

3

恒大的生死攸关,源自于三年的战略失误。

有人说,恒大最大的问题是——

它碰到了房企融资的“三道红线”。

这也是扯淡!

全国碰到三道红线的房企,远不止恒大一家。

为啥别人不出事儿,就恒大动不动就要凉。

恒大最大的问题不是碰到了红线,而是——

过去三年,恒大的每一步都没有踏准节奏。

恒大几乎错过了过去三年的楼市所有红利。

大家先来思考一个问题——

过去三年,中国楼市的行情特征是什么?

过去三年,中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么?

从区域来说——

过去三年,中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是:长三角和珠三角。

最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。

过去三年,中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是:城市核心区和成熟产业聚集区。

尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域,有支撑的核心区。

从产品来说——

过去三年,各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品,而是改善类产品。

比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅,上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……

不知不觉中,中国楼市已经完成了一次逆转——

从全国性普涨,逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。

从炒概念画饼,回归到围绕产业核心和成熟配套。

从刚需引导行情,逆转为改善需求大爆发并主导行情。

讲的再直白一点,就是——

客户越来越精了,以前是瞎批买,现在只买核心城市和都市圈。

准确的说是,只买核心城市和都市圈里的成熟产业。

需求越来越高端,以前是有个房住就行,现在主要是置换,要品质,要高级。

但是,你再去看恒大的这几年。

以上三点,它踩准了哪一个?

你在长三角,有多久没有看到过恒大的楼盘了?

杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区,还能看到恒大的楼盘么?

别说这些城市了,连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。

恒大的土地储备,越来越偏离核心。

恒大口口声声说,66%的土地都在一二线城市。

的确,是都在一二线城市!

但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。

比如,恒大在郑州的楼盘布局,不是在航空港区,就是在荥阳,要么是靠近开封。

你有多久没看到恒大的产品升级了?

五年前恒大的精装与现在相比,有什么本质区别么?

几乎没有!

恒大诸多项目,现在用的水晶灯,与五年前几乎一模一样。

三年前恒大的外立面与现在相比,有什么本质性的革新么?

现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么?

玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。

而恒大还在玩什么?

还是三年前那套,大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。

有一句话,虽不当讲但仍然要讲:

恒大,已经被时代一脚踹下!

在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——

恒大的土地布局,不是在三四线,就是在一二线的远郊。

在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——

恒大的楼盘,却嗷嗷叫的直往远郊干。

在改善需求主导市场,产品不断迭代的大浪潮里——

恒大的产品,仍然守着三五年前的标准,活像泥地里打滚的傻小子。

过去三年,恒大在干啥?

玩多元化,玩造车,玩房车宝,玩恒房通……

一个房企,干起了车企的活。一个开发商,干起了中介的活。

不怪别人,都是浪催的。

恒大的这一关,有点难过。

说它难过,是因为——

被逼入墙角的恒大,在焦虑之中,触碰到了太多商业的底线。

首先,连续触碰了房企融资的三道红线。

单纯从政策面来说,因为三道红线,合规的融资几乎不太可能。

然后,一次债转股,触碰了所有金融机构的底线。

借钱还不上,就哭穷管理层。一次债转股,就让债主变股东。

我只想赚点利息,你却给我套成股东,以后谁还敢借你钱。

接着,商票逾期兑付,触碰了供应商的底线。

我给你供货,你给我打白条,打了白条,还逾期。

我只想赚点利息,你却看上了我的本本,以后谁还敢给你供货。

最后,不计成本的抛货回款,触碰了购房者的底线。

购房者是想图便宜,也想抄底捡个漏。但你这样赔本降价,漏就可能变成窟窿。

我只想贪个便宜,你却看上了我的首付。

从政策到金融机构,再到供应商,最后到购房者……恒大在底线之上,一顿上蹿下跳。

就这还有人跟我说,去抄底恒大?

你怕不是疯球了吧。

最后,耿直少年有一句话送给大家——

危机解除前,一定一定一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。哪怕是再便宜,也不要去抄底。

我也知道,像恒大如此规模的房企,大概率不会倒。

但我更知道,君子不立于危墙之下。

请把此文带着上面这句话,转发给身边的朋友,尤其是在三四线城市的朋友。

他们在大房企缺失的县城和地市,更容易被大品牌所蛊惑,更容易上头,更需要这篇当头棒喝的提醒!

转载自公众号:大碗楼市    作者:葫芦娃

原标题:三年前的战略失误,恒大被逼入生死攸关的路口!

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