八问邓智仁:中国房地产未来何处去 | 视频版

在过去38年的商海中纵横捭阖，“中国地产教父”邓智仁见证了中国企业的崛起大戏，也亲历过中国无数企业“泰坦尼克现象”的此起彼伏。

此时，全国各地烂尾楼事件频发，中国预售制度引发争议。房地产步入深水区，邓智仁以行业视角“检讨过去，展望未来”。本次长视频聚焦八大问题，纵览回顾邓智仁的经典语录。完整版文字专访可点击：《特别对话邓智仁：中国房地产需要一次深刻“检讨”》

1、焦点财经：房企为什么会陷入当下困境？

邓智仁：中国房地产就像一个大赌场。

今天，我敢说，中国房地产这个行业很像一个赌场。

在赌场里，以为世界就是你的，所以永远都是勇往直前，这就产生了一个“羊群心理”。

贪婪的心理驾驭我们每一个人，我们没法抵挡。

但是这个赌场离不开房地产周期的特点，它有起、有落。但是因为太难，被蒙蔽了，我们以为人人买了地，就能赚钱，所以大家都盲目地去投。

所以，中国的房地产可以用赌场来看待它。

中国（内地）现在面对一个巨大的风险，这个风险比中国香港及所有其他国家更大。为什么？因为风暴本身所有国家都经历过，但是他们也没有管，但是中国是排名前列次，等于说当年这个人排名前列次去赌场，你不单输光了钱，还欠了很多债务。你以为你借了债，借了钱回来还可以翻身，因为你没有赌钱的经验，也没有输钱的经验。

2、焦点财经：恒大为什么能欠下2万亿巨债？

邓智仁：根源在于“空手套白狼”的发展模式。

中国（内地）房企很多都是上市公司，计算债务按照国际会计标准。但是国情又与发达国家截然不同。

排名前列，从土地拍卖时间点来看，中国（内地）土地拍卖的操作是，假如拍卖1000亩的土地，只需先付100亩的土地款，后续再付剩余的土地款。这900亩的土地款会被计入负债。

如果因债务或者预售不好等原因，开发商不想要剩下的土地，政府不会因为其违约没付款而起诉开发商。因为在中国土地是国家的，而在香港或海外发达国家，90%以上的土地属于私人，土地拍卖需要全额付款。

第二，以楼盘出售时间来看，假如客户100万购房，30%首付款，70%银行按揭贷款。这100万又会被列为开发商的债务。因为预售制没有交房，100万属于欠款。

此外，中国（内地)交房时间较长，大约18个月、甚至两年，该项债务存在于开发商报表的时间也会拉长。香港大多是6个月交房。一方面，香港开发商在手资金较多，施工较快，不会等钱到位再施工。此外，香港没有冬天，这也缩短了工期。

第三，在中国（内地），房地产开发商的乙方，包括材料方、施工方、装修方、园林方等是先服务后付钱，在香港和海外发达国家都是先付款后施工。这便产生了中国（内地）开发商的另一笔债务。开发商出现债务问题会连累拖垮这些乙方。这三方面促成了中国（内地）开发商巨大的债务问题。

3、焦点财经：房地产业未来发展趋势如何？

邓智仁：中国开发商是世界最忙的开发商。

房地产本身不灭亡，只是要明白怎么去做？未来肯定会变成很多很小的开发商去做。

国外的房地产开发，慢慢变成运营模式，因为运营模式没有时机问题，开发需要时机，掌握时机，时机不好，可能两年就会停下来。

我这个房子的开发商老板平均工作时间是两个小时一天。但是中国（内地）是七天的工作时间，因为你管的人多，是非多。所以中国（内地）的开发商是最忙的，又喝酒，又应酬。

我的工作时间平均下来不超过四个小时。一天根本不需要我去做这事，让我做也不懂做装修，怎么装修？怎么装？财务销售销售销售人员去做。只要我们整体的安排一下工作而已。

你不需要专业，你就可以做完了。因为所有这些顾问公司的这些公司都有牌照，他不会乱来的，写个报告给你，而他也去扣，他不敢。

4、焦点财经：预售制到底该不该取消？

邓智仁：预售制本身没错，不应取消。

预售制度本身没有问题 （内地）预售制度是从香港学过来的。

发达国家开发商买块地，不是借钱，借钱买不到的，因为银行不会借。

通常，开发商花了钱买了个地，开始预售跟银行谈妥一些条件。通常收客户5%~10%的定金，定金必须要放在监管账户里，开发商不能动用。

当你预售会跟银行谈判，我们现在有这么多付定金，现在就跟你贷款。银行按照你的信用、可靠程度，给你一个建筑贷款。那贷款是怎么操作呢？就是你找到建筑公司以后去列出了个时间表，什么时候买什么东西，什么时候需要多少资金，整个报告发给银行，银行按照额度会带一部分钱给你，非常有信用的话，他就带全部钱给你。

香港有个变通的方式，他们更加进步一点。

（内地）现在所谓封顶后（开发商收预售款），也是错误的，一个楼盘具备出条件，远远还没达到（交付）的条件。因为外墙装修，比如说，房屋是精装修，包括电梯、园林这些钱，比花这个钱比土建方面还要多。所以，你挣那个钱，放了钱给开发商，开发商拿来家用的话就很容易产生烂尾。

现在我看到自媒体里面很多人说就是我们取消预售楼，因为预售楼本身没有问题，不应该取消。因为这样可以得到这个所有项目都可以很快的发展。主要问题在于这个监督上面，包括银行、政府都要负一定责任。

5、焦点财经：救楼市政策为何效果不理想？

邓智仁：今年的政策没有达到预期效果，有执行能力的问题。

执行能力是最关键的。通常来说，政策出来是很好的一个出发点。但是没有达到预期的效果。所以我们现在讨论什么政策，我认为是没有依存的，我从来就只听听，因为你怎么执行才有。

比如说，为什么深圳这么成功，你看看深圳本身没有资源，对不对？但是它就认为学到香港这一套，它就会翻身，放手让它去做，它成功了。但是我们为什么没能做出另外一个深圳来呢？因为它的执行能力靠手、靠人才。

我们现在处于一个浮躁时代，以为自己很了不起，你没有发现吗？现在改变到另外一个时代，就是全部埋怨，全部是负面。

很多事都是经过苦难。无论你多大都要经过苦难，就是不断学习，肯定是往好的方面发展。房地产这一行业，未来三年能够改变，我们有很多很多问题，因为当你有困难的时候才会改变。天天赚钱的时候，你说你不想听，但是你不要死掉，死掉了没法改。

6、焦点财经：物管行业会是下一个风口吗？

邓智仁：物业管理会是中国内地房地产面临的新问题。

我看到（内地）很多十年的电梯，整个公众地方一塌糊涂，在香港你会看到大厦50年好多是新的。在中国（买的房子）25年以后，你发现楼已经很糟糕。所以（我觉得）真很可悲。

物业管理是开发商所有管理厂里面最重要的。但是我们中国（内地）最不重视这个地方。很多人不愿意交物业管理费。在香港跟发达国家，不交业费，一个月马上（被）起诉，并且99%你会输。无论什么理由，服务不好，怎么都会输。因为物业提供服务给你，你都要付钱。因为有法律规定的嘛。

在中国，肯定有人不愿意付钱，而希望得到一个免费的享受，所以物业费是一个重大问题。

7、焦点财经：未来房地产的机遇在哪？

邓智仁：未来房地产机遇在运营，万达的模式是对的。

万达的模式是对的，管理酒店、管理商业，做运营商可以长久维持下去，大悦城的商城是成功的，但不是所有人都不成功。

8、焦点财经：您怎么看康养产业？

邓智仁：康养是一种笑话。

在中国传统观念中，将父母放在老人院或者康养地方是不孝顺，不是钱的问题。第二，只要在市区里康养非常昂贵，在非常远的地方又不方便看望父母。虽然老百姓想法进步了，但是观念转变还很慢。

康养这个领域，尤其在疫情这样的环境，会是一种笑话，这个笑话你怎么理解。我在大概十年之前已经在研究康养，当时非常流行。

这里牵扯到两代问题。在中国人传统思维里面，只要父母放在老人院，放在康养是不孝顺，不是钱问题。第二，只要在市区里面康养，非常昂贵，在非常远的地方就非常不方便看望。

虽然现在民间老百姓想法进步了，老人家也愿意接受了，但是毕竟还是很慢，我们有一个传统的一种思维，老人家送到老人院他很苦闷。

出品|焦点财经

采访/文字|王迪

视频拍摄|刘超群

视频剪辑|孙佳翼

（注：因口音原因，书面文字有删减）