【2021年刚需避坑指南】别忽悠了!见到这些上车盘刚需请慎重

2020年太难了，还好马上就要过去了！2021请对我们好一点，争取早日上车心仪的房！

上车其实是个简单的事，有钱就行，但上车心仪的房就变成了巨难无比的事，开发商的套路之多简直可编写一本《论如何坑买房者集》。

导致大家调侃眼下买房=维权，维权这一步虽迟但到，没有维权的买房路是不优质的。

再加上开发商在卖房宣传的时候多少添了点水分，假刚需盘与日俱增，许多消费者被坑经验多于买房经验！

哥当然不能允许这样的事发生！

今天2021刚需避坑指南排名前列弹，哥总结了2020年的一些维权盘和“假刚需盘”

不论你是资金不足正在看房的刚需，还是走在维权路上的勇士，都请拿出小本本跟着哥做一份笔记，2021避雷我们在路上。

质量问题千奇百怪

1、货不对板

“精装修交付”在北京房产中十分普遍，逛样板间也成为看房路上的必备流程，可是有多少房能满足样板间与交付房一模一样呢？

微博爆料大兴金茂悦以精装小户型为宣传的项目，交付房与样板间风格、品质大相径庭。镜子、台盆、柜子无一与之前的相同，让人感觉用料廉价，与样板间的标准降了很多档次。高奢风沦为酒店风，整个房子的质感下降不少。

不仅如此，小户型的楼道里全是水泥地，走廊也均为大白墙，且宣传时的科技住宅无了踪影，好价钱买了低品质。差距之大，让人无法接受。

2、虚假配套

学校、交通等配套设施是影响买房者决策的重要因素，但也成为了楼盘维权的重灾区。

位于望京核心区项目网报刚刚盖了不到一半就开始维权，原因是“门口修铁路”、“教育用地泡汤”。废弃的货运铁路将要变成市郊铁路东北环线，原来项目临近的规划基地教育用地（小学）可能改变规划。

不仅这一处项目，昌平某热门楼盘宣传时说周边将会建设中关村一小和101学校，但目前来看可能性基本为0。而宣传册中小区一旁的大公园，最终却变成了一块玉米地。售房时宣传待建地铁33号线，交房时开发商却拿不出33号线的立项文件....

3、房屋质量奇差

对于刚需，买房就是要住的，但如今开发商却连房屋质量都保证不了，这样的房子买来何用呢？

海淀永靓家园共有产权房的质量令人不敢恭维，多栋楼的顶层天花板出现明显水渍，防水层存在问题；各房屋地面强度不够，甚至出现个别裸露网格布和钢筋；卫生间防水层高度不达标…这样的房子别说住人了就当仓库都差点意思。

天花板水渍（图源：领导留言板）

地面露出钢筋（图源：领导留言板）

视频可以VX搜索【血拼北京楼市】查看

距地铁太太太太太太远

1、庞各庄

庞各庄距离天宫院地铁站（大兴线最后一站）5公里，看似不远，但由于附近出行工具选择少，基本出行只能靠公交，等车再坐车20分钟打底，再加上公交的不确定性所耗费的时间实际上比住在天宫院多花上半小时。

这时，肯定会有人说等大兴线南延，问题将迎刃而解，可从庞各庄的规划来看，抱着南延的想法买房的还是劝你慎重。

中海云筑和和悦春风都位于六环以外的庞各庄，除却新国门核心区，且户型经济性较高、价格适合刚需的优势以外，面临的是同样的问题，那就是项目离最近地铁站天宫院站7公里，距轨道交通较远，且周边商业配套有待成熟。

  2、官道  官道的情况和庞各庄类似，它打着良乡镇的旗号但却不在传统的良乡范畴内，距离最近的地铁站良乡大学城西同样是5km。

就是这5千米使地区与地区之间拉开差距，良乡大学城位于整个房山区综合最优的板块，市容环境、产业、地铁、公园一应俱全，而官道配套基本为零，且交通更是差中之差，从管道去往总部基地已是极限。3、于家务很多人会误以为于家务有通州区副中心的红利，但副中心普射实在有限，155范围内会非常好，907除了台湖、甘棠、徐辛庄等少数地区勉强可以以外，于家务基本没戏，据图可知于家务位于边缘的回族乡坐公交到副中心或者亦庄都需要1个小时。

于家务附近的首开缇香郡价格和户型都可以说直击刚需的心，但客观存在的是项目附近轨道交通和配套商业缺失，更加适合出行依靠自驾的刚需。

4、北小营

北小营是这里少有位于新城内的地块，但依旧是没有地铁也没有市郊铁路，连顺义规划到2035年的有轨电车，南彩-北小营这段也是虚线，建与不建还是个未知。

地铁可能渺茫，不过习惯了公交接驳的朋友，这里的项目也是可以考虑的，毕竟便宜。金茂北京国际社区位于东北六环之外，低总价对刚需购房者十分友好。

5、青龙湖青龙湖板块位于六环外丰台与房山交界处，东北属于丰台，西南属于房山。特殊的区域位置造成其周边交通、配套、医疗、教育等配套一直不完善。再加上前一段时间发布的浅山区保护规划，基本可以判定青龙湖大概率不建设地铁，而是以市郊铁路将作为公共交通主力。

青龙湖板块的自然环境优越，从区域自然条件和综合配套来看，青龙湖板块适合打造低密改善产品，作为亲湖的第二居所或是老年康养居所。但目前板块项目因为成本原因和7090政策，面积段和总价段都是适合刚需和刚改的产品，而板块目前的配套尤其是交通，对于刚需和刚改群体来讲还不完善。

这些“刚需盘”多半受板块发展所影响，价格和户型都到位但轨道交通不理想只能被扣上“假刚需”的帽子，对地铁有要求的小伙伴还需谨慎选择。另外，值得注意的是，虽然有些楼盘有低首付的说法，但因为小户型产品数量有限、位置不佳、附加税费、贷款政策等影响，一位地产从业者透露，“总价低于374万、位于五环外的楼盘贷款比例较高大概在60%左右”，消费者的真实首付远不止宣传所提金额。相比以上，维权盘的问题则多种多样，更加让人闹心，小伙伴们在购买时既要擦亮眼睛看清，对“坑”绕道而行，又要时刻关注政策不要仅听宣传的一面之词。

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