“黑铁”之辩:地产与金融的“原罪”与“污名化”

焦点财经讯 4月12日，“2022观点年度论坛”在广州举行，焦点财经一线直击。

从黄金时代到白银时代，未曾想中国房地产如此之快就被定义为“黑铁时代”。12日，观点铿锵行“黑铁”之辩举行，世联行首席技术官黎振伟担任主持，国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明，新世界中国华南区域总经理梁国强，奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强展开探讨。

不认同“黑铁时代”说法

地产是否真的进入了“黑铁时代”？国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华不认同黑铁时期的说法，对房地产行业，他的观点始终如一，自从90年代开启住房政策的改革之后，中国的房地产成为中国经济很重要的一个推动力，它对改变中国的城市面貌，对改变中国老百姓的居住条件应当说它的贡献是有目共睹的。

邱晓华表示，虽然老龄化的问题出现了，虽然人口增长变缓，但是不可否认中国的城市化进程还远远没有结束，中国的工业化进程也还没有完全的完成。因此，从大的宏观角度来说房地产成长的空间并没有完结，它还是具备成长的空间和市场的。现在进入了一个正常环境下如何使得房地产能够顺利的循环、健康的发展的一个新阶段。房地产在未来阶段能够在不同的赛道上面实现不同的发展，刚性需求可能在政府政策的呵护下面实行它的稳步发展，改善性需求可能在市场作用下面实现它的稳健发展、健康发展，从这样的角度来说，中国的房地产在未来5—10年他认为还是有它保持平稳增长的市场空间，要做的就是怎么样去呵护，不要去折腾。

房地产下半场，政府、行业以及社会如何为房地产做好定位，共同帮助它、善待它？中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位已经得到了整个社会的共识。房地产企业正承担着探索发展新模式的关键责任，此前高周转、高负债、高杠杆的经营底层逻辑已经发生变化。

这两年来，突如其来的疫情百年不遇，全行业正在经历着极不平凡的时刻。今年产业协会准备和中国百货业协会共同打造商业、文化、旅游、IP等场景化、体验化的供需交流的平台，为广大物业开发企业提供丰富多彩的项目选择，支持行业发展。

地产行业不能只强调金融属性

中国房企能够真正转型，房企转型成功的体系是什么？刘爱明表示现今行业存在认知问题或者定位问题，行业是一个经济支柱，是不是从头到尾都承认它的经济支柱作用，这个很重要。

其次这里面还有模式问题，现在的模式做成了基本上住宅为主的制造业模式，就是买地、制造、销售。行业只选择了最容易做的一个模式，在这个模式上狂飙，其实这只是模式中的一种。

刘爱明还谈到金融属性问题，行业不能只强调它的金融属性，还有居住属性，牵扯到一个国计民生的问题。房地产行业谈的土地，土地上是世界上离钱近的，别的也没办法取代，但是实际上把它变成金钱盛宴的时候，参与者特别不仅仅是开发商一家，得益最多的也不是开发商，大家把房地产变成一种工具，一种游戏来取得另外一个盛宴。

对于房企转型，他认为要以运营为主，而不是销售为主，房地产本身除了住宅之外还有非常广的东西，如产业园、酒店、商场、文旅，想转型，要看有无建立起强有利的运营能力。

港资房企躲过“爆雷”

今年“爆雷”企业中没有一家港资企业，港资企业以往被认为是比较保守的，但是很稳健。对于老牌港资企业，如何面对新的市场变化？

作为房地产里面的老队友，新世界中国华南区域总经理梁国强表示，从金银铜到了铁，与其说黑铁时代是一个产业时代的标志，更愿意把它理解为是对产业的一个警示和激发。房地产业正在经历一场结构性的变革，房地产核心竞争力和价值在变化。他有足够的信心，任何一个时代转换的过程可能会经历阵痛，甚至剧痛，但是优秀的房地产企业，优秀的行业代表依然在分享产业的红利。

梁国强介绍了他们的做法，首先坚持长期主义和产品精品主义，其次强调关注在中国发展前瞻性的策略布局。新世界中国对粤港澳大湾区、长三角、京津冀这些城市都市圈都有前瞻性的布局，尤其是在一线极具发展潜力的城市，尤为关注产城融合的思路，以及协力做好城市运营者的角色；最后就是稳健的财务，这也是一个重要经验。新世界一直坚持销售型物业发展和投资型物业齐头并进的策略，为集团的经常性收入带来稳定的增长动力，这也是经历50年来集团行稳致远的原因。

房企“爆雷”不能一概而论

奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强认为房地产这几年有点被污名化，首先地产跟金融的高度结合本身是一个很正常的事情，可是现在变成了地产公司用了杠杆，用了金融以后变成一个原罪。很多房地产公司爆雷是关于高杠杆的问题，但是也不能一概而论。

蔡金强分析，踏入到今年，问题有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠杆并不高，更多的是两个问题：排名前列是信用债的刚兑，资本市场无法融资；第二个是从去年年底开始，销售几乎崩盘，进入到今年2月份、3月份、4月份，情况更加严峻。

蔡金强认为不能单纯把房地产公司的爆雷说它是金融依赖度过高、杠杆过高，应该分为这两个阶段。像去年很多爆雷的情况，排名前列确实是杠杆过高，第二有很多表外东西，比如说信托等，整个行业进入了狂风暴雨供给侧改革阶段，可以预见今年大量的民企应该还是陆续倒下。

未来金融在地产里面依旧会扮演非常重要的角色，蔡金强认为 没有必要把地产跟金融一定要分开。未来整个行业经过狂风暴雨的供给侧改革后，会诞生出一批优质的头部性企业，不管是国企、民企，公司经营模式走向多元化，会慢慢产生优质的重资产，比如海外案例，有大量房地产基金、REITs的参与，这也是一个行业往不同阶段发展，跟金融不同阶段的结合，所以他表示没有必要把地产跟金融的结合视为原罪，而是在不同阶段有不同结合的契机。