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万科璞拾云洲楼盘位于温州瓯海梧田街道梧田街村，由温州市滨江建设投资有限公司、温州瓯发置业有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为19000元/平方米，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，万科璞拾云洲楼盘价值评分为9.4分。当前，万科璞拾云洲价格为19000.00元/平方米，较周边三公里在售普通住宅项目均价低31.5%，万科璞拾云洲项目价格具备一定优势。

近日，万科璞拾云洲（预售证号：温房预许字(2025)第00156号）正式获批预售许可，项目位于梧田街道梧田街村，主打低密宜居社区。容积率2.9搭配35%绿化率，楼栋布局疏朗，为温州市区稀缺的改善型住宅选择。

**教育配套**

3公里内覆盖67所幼儿园+17所小学+13所中学，包括未来小学龙霞/南瓯校区，但名校资源有限，需实地考察学区划分。

**交通便利性**

临近梧田地铁站，4个地铁站+96个公交站辐射全城，但早晚高峰主干道拥堵，自驾通勤需预留时间。

**商业医疗**

7大商场（万象城/印象城MEGA）+54所医院环绕，生活便利；不过大型医院集中在3公里边缘，急诊需求需考虑距离。

今日，温州中学街坊A-02地块顺利成交，该地块位于梧田街道老殿后村，占地面积约11亩，起始总价1.19亿元，起始楼面价约12957元/㎡。经过20轮竞价，最终由温州澜栖房地产开发有限公司竞得，成交溢价率47.90%，成交楼面价19165元/㎡。

地块体量虽不大，地上总建筑面积约8037.75-9186㎡，但亮点突出，定位清晰。

先看容积率，仅1.05-1.2，建筑限高18米——差不多就是5-6层楼的尺度，低密基因明确。

同时，这块地不允许做别墅，也不能做独栋，连双拼合院都不行，也就是说起步就要三拼或者多拼。这意味着它瞄准的是改善型需求，但又不能做得太奢侈，典型的“小而精”改善型配置。

地块实景图

真正让这宗地发光的，是它脚下的位置：

西侧紧邻温州中学，东侧靠近瓯海实验小学前汇校区，优质教育资源环伺；距离万象城仅约1.1公里，商业、餐饮与休闲配套成熟，生活便利度高；S1线温州中学站近在咫尺，公共交通出行便捷。

尽管医疗配套相对薄弱，但在温州主流改善板块中，能够同时享有“优质教育+成熟商业+地铁出行”三重优势的地块仍较为稀缺。

观察地块周边，已有多个高品质项目先后落子，形成了一定的改善居住氛围，也为预判该地块的未来价值提供了参考。

例如，位于瓯海大道北侧的万科璞拾云洲，凭借创新的“空中庭院”设计，实现了“层层有花园”的居住体验，对于喜爱园艺、注重私密自然空间的家庭吸引力显著。项目宣称高层的得房率接近100%，性价比突出，目前一二三期已基本售罄，仅剩少量余房，市场热度可见一斑。

万科璞拾云洲实景图

位于中央绿轴板块的首开中庚·香开万里，是一个超66万方的城市综合体，定位更为高端。它不仅坐享板块内博物馆、科技馆等成熟配套，更南向直面万亩三垟湿地，拥有稀缺的自然景观视野。产品力方面，部分超高层户型采用玻璃幕墙公建化立面，层高约3.15米，品质感强。目前项目已交付，剩余在售房源主要集中在1、2号楼，约50套左右。

同属中央绿轴的首开·第五大道，则以“双重景观”为卖点，东望世纪公园，南瞰三垟湿地，部分高楼层视野极佳。作为纯商品房社区，项目采用了铝板立面和恒温泳池等配置，同时距离S1线惠民路站约1公里，交通便利。项目已是现房，所余多为尾盘，选择面相对有限。

首开·第五大道实景图

如果追求更高端、更稀缺的院墅产品，则可以关注瓯越玺。它是瓯海城芯罕见的纯院墅项目，主打低密度的中式宅院生活，周边商业（大西洋银泰城）、商务、生态（亚运公园）资源成熟。项目在产品力上着力颇多，规划了气势恢宏的中式门庭、风雨连廊及近3000㎡的下沉式会所。其总价门槛也相应较高，大部分房源在700万-1000万之间。项目一期已于今年5月开盘，据传首开当天去化九成，销售额约15亿元，目前二期已加推。

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