对话马虹:数字化转型是“一把手工程”| 领航100①

【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

整个房地产行业目前还处于调整状态，数据化转型也正处关键阶段。很多地产人士认为，数字化已经成为决定企业兴衰的一个关键。过去，数字化是为了让房企活的更好，现在数字化是企业活下去的关键。

当下，各路资本都在布局和探索着这些领域，从智慧社区到智能家居，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用等等，不一而足。

地产数字化转型究竟处在哪个阶段，面临哪些痛点和难点？行业正处艰难时刻，房地产企业的转型进程是应该加快还是延缓，疫情影响之下转型最迫切的需求是什么？这些均是房企当下面临的无可回避的现实问题。

在这种背景之下，焦点财经特此访谈马虹，她是全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会(SAC/TC426)副主任委员、中国城市交通协会副理事长、中国建筑节能协会智慧建筑专委会主任，对于地产数字化转型和相应的标准建设有深入研究和探索。

浸润行业多年，无论是智慧地产、智慧社区，还是对于智慧城市，她均有深刻见解，对于当下地产行业数字化转型所面临的现状极具启示性。

全国智标委副主任 马虹

数字化转型关键：与城市发展共振

改革开放40年来，中国的城市化进程也伴随着房地产的高速发展，但目前地产行业正处在一个转型的关键节点，从大开发阶段向精细化、纵深化、重服务的提质增效转型。在这个过程中需要相适应的技术沉淀和支撑，此前是信息化，而如今更主流的是数字化。

数字化转型已经迫在眉睫，对于房地产企业选择回避是很难解决自身的痛点，只能积极面对，这是因势利导下的必然选择。当前，传统行业都面临数字化转型，尤其是传统制造业、服务业和教育院校等，各地政府也积极提升其数字化、智能化的管理能力，数字化已是大势所趋。

数字化时代已来，房企需要接受和拥抱数字化转型。但在转型过程中，房企自然也面临一定的痛点和难点：一是大规模拿地、开发所带来的资金紧缺问题；二是开发过剩后房屋积存问题；三是企业发展进入瓶颈阶段的问题。

“我认为，这三个痛点是目前行业内诸多企业都在苦苦探索的。”马虹指出，无论是黄金时代、白银时代亦或是黑铁时代，这仅是地产行业对自身定位的描述，不管哪个时代，地产行业都存在机会。

现代城市已进入精细化管理阶段，地产行业应该去思考和探索如何与城市精细化管理相结合，实现“五跨”，即跨领域、跨行业、跨部门、跨区域和跨城乡的“五跨融合”,在这个过程中去琢磨如何与城市发展相结合。

“地产不是孤立存在的，只有跟城市发展深度结合才是未来发展的一个方向。房地产因城市而诞生，我认为未来它也会因为城市而继续发展下去。”

数字化思维可以帮助开发商解决这些转型痛点，一个明显的变化是，开发商此前更多考虑的是如何多拿地以及提高资金周转率，如今需要考虑如何提升房屋的增值空间，以及开发完成之后如何运营的思考，这势必需要新技术的介入，如数字孪生技术。

由此，也会引发房企人才储备结构的变化，此前更多的是开发各个环节的专业人才，如今要增加软件开发人员、精算人员等。

“数字化在一定时期内是‘一把手工程’。无论是对数字化转型概念，还是对城市发展程度的认知，这是最核心的要点。”马虹强调道，数字化在短期内很难见效，自下而上推动非常难，需要管理者培养意识，由上往下推动，才能带来事半功倍的革命性变化。

当然，政府在地产行业转型过程当中的撬动，也很重要。例如重庆、厦门和青岛等多个城市已经出台配套政策，加快推进智慧社区的建设。“地产向数字化转型已势不可挡，我认为不能再犹豫和观望，如果开发商依然维持过去的发展思路，是难以可持续发展的。”

正处初始阶段：“烟囱”林立

若用一把衡量标尺来评判，马虹认为房地产行业转型还处于初始阶段。在她看来，开发商目前的数字化行为有一个通性，更多的是为自己企业所开发的楼盘进行技术储备，为并未将自己当作可以复用的第三方技术型企业，前50强的企业几乎都自建有一套自有系统。

“这导致行业内出现众多数字化平台，像烟囱一样林立。”

未来应该是什么？区块链技术会在住房信息化领域带来革命性变革，将各个数字化平台的隔阂打通，把如此多烟囱一样存在的信息化系统进行数据汇集与整合，否则数据是割裂的。

对于地产数字化转型落后的说法，马虹并不完全认同。“不少房企已经做了诸多尝试，尤其是物业队伍在精细化服务方面，从门禁的人脸识别、自动测温等自动化管理，到无人机配送、高空抛物监控以及停车管理等，应用了大量的人工智能技术。”

在科技园区、智慧园区和商业写字楼中，人流的进出口管理、餐饮管理等，数字化应用比比皆是，数字孪生技术甚至能够分析出园区中什么样属性的企业，增长空间更大，分析出园区整体的经济效益分布。

但这些只是从自身实用角度出发，并未站在更高格局上观察，且上述属于房企的行业内部竞争，并未与城市的生态管理进行融合。目前，国家出台了诸多政策，包括绿色建筑生态实现、智慧社区和智慧园区等，企业如何在政策红利中找到更好的发展路径尤其重要。

地产与城市之间的关系是有机组合体，目前智慧城市的建设如火如荼，而智慧社区则是组成智慧城市有效的基础单元。与大规模开发时期相比，黑铁时代下房企依然还有很大的空间可以生存和发展，甚至比很多科技企业空间还有广阔，马虹指出。

“房企业务属性很强，科技只是用来赋能，更容易存活；反观很多科技型企业，竞争异常激烈，如果找不准行业，很容易折戟在沙滩上。”

但是行业内目前尚缺乏统一的标准，住建部正就地产数字化制定大量标准，包括建设标准、平台标准，以及目前正在编制的智慧社区评价标准等。

“标准的建立，便是希望规范这个行业；因为数字化的底层核心逻辑就是标准化。” 马虹解释道，标准是统一所有数据的基础条件，否则就是无数 “烟囱”林立。

因此，从标准上首先要做到统一、规范和协调，然后大力推动采标应用；其次，从底层大数据将各个“烟囱”串联起来，然后进行数字化基础设施的建设；最后，在全国大力推广试点，树立样板，进入大规模的复制推广。

“目前，我们正在新疆建设兵团进行这样的试点工作。希望通过试点探索出一条数字化基础设施建设比较好的路径。”

房企误区解析：信息化不是数字化

房企在数字化的认知方面，一直以来存在一个误区，认为添置使用一些信息化设备便是数字化，这其实并未理解数字化的真正要义。

数字化是一个复杂的、系统性的，跨行业、跨领域的精细化工程，需要不同维度和海量数据的汇集。数字化并不是简单使用的一套信息化系统，既要有广度和深度，还要有价值空间。

过往的地产行业发展中，数字化转型完全是被动的，并不是主动变革的那批人，是迫于无奈的一种行为。主要源于地产行业过去是躺着赚钱的思维，即便未进行数字化变革，楼盘依然一抢而光。

“但凡能躺着挣钱，一定不想坐起来，这是地产行业特点之一。”马虹指出，在这种惯性思维下，房企管理者普遍并不重视数字化，更不关注标准的建设。

在行业底层逻辑发展变化后，管理层思维逻辑也在改变，传统业务发展空间的压缩，使得数字化建设意义开始凸显，但是要建立在对大数据认知的基础上，数字化的价值空间一定是数字资产，数据只有形成资产后才会有更大的价值空间。

如果认识到这些，就必须知道什么是标准。当然，这并不是要求人人都要成为专家，但至少要明晰标准相当于度量衡，是衡量一种事物的一杆秤。管理者可以不懂具体标准西街，但必须要培养懂标准的人才，坚定不移的使用标准。

应用标准并不是为企业增加负担，而是帮助企业更好的实现数字化转型，少走弯路。马虹形容道，数字化就像是一位女神，用好了就是爱神丘比特，用不好就会产生困扰。

“我希望管理者能够清晰的认识到标准的作用。我们现在整个标准编制维度，从系统标准到产品标准、评价标准，再到检验、检测、验收标准，其实已经是比较健全的了。”

未来，地产数字化转型发展会呈现出三个趋势：一是存量提升价值空间，开发进入到精细化模式，地产和城市的发展同频共振；二是除房屋之外，业主会成为主要的服务对象，运营房产之外也要满足人的多元化需求；三是对从业人员结构会带来变革，从原来传统的建筑建造行业向科技地产转型。

“我觉得这三个趋势在未来的十年、二十年是可以看得到的。” 马虹最后总结道。

焦点财经与马虹对话精选

问：整个房地产行业正处在艰难时刻，企业忙于自救已经没有精力和资金再兼顾数字化转型。您认为，在这种背景，房地产企业的转型进程是应该加快还是延缓？

马虹：不同的企业要根据自身的经济状况来决定，企业最核心的是要活下去。要根据自身所处的危机点判断，如果已经没米下锅，再谈数字化转型就成了空中楼阁。

有的企业虽处生死存亡阶段，但还有米下锅，只是到了一个抉择阶段。如果此时能拨出部分资金在数字化方面有所沉淀，意义完全不一样。对于这一类企业，数字化是趋势，是不可回避的。我建议要算一本未来的经济账，我恰恰认为这本账是算的明白的，可以请一些专家、智库或者专业人士帮助企业把把脉，做一些规划。

还有一类企业是拥有大量的房产库存，这类企业建议进行价值提升，去做一些楼盘和业主的深度挖掘，不要卖掉就走人，要持有运营，进一步打开价值空间。

所以，针对于不同企业所处的现状，选择也不同。但最关键还是那句话，数字化转型是“一把手工程”，企业较高决策者要培养数字化的思维方式。

问：数字化对房地产传统企业的影响无疑是巨大的。特别是在疫情后，需求也在发生变化，您觉得疫情对企业转型带来了哪些影响？

马虹：乐观来看，我认为首先是促进了数字化转型，疫情倒逼企业对人的行为进行更精准的采集和分析；

其次，大量的把人固化在了一个范围内，特别是小区被管控后，生活、娱乐、休闲可能限定在500m半径或1km半径内，使房屋空间和物业服务的价值有机会得到更深的挖掘。

所以，我认为疫情对于技术的发展起到了促进作用。疫情虽然给我们的生活带来了诸多不确定性，但也反过来更激励我们主动去进行数字化变革的思考，把可控的做到较好去应对不可控的因素，在不确定性中寻找确定性，我认为这才是较佳选择。

问：长远来看，哪些科技手段会得到更广泛的应用？

马虹： 排名前列是北斗系统定位技术，现在已经非常成熟，正在迅速向民用空间推动，包括机器人派送和小孩定位手表等；第二是数字孪生技术，过去主要应用在设计单位和施工单位，如今运营单位也开始大量应用，未来一定会广泛的被地产商所应用；第三是智能家居，未来也会给生活带来巨大改变。

目前，住建部正在推动数字家庭的试点。数字家庭原先关注更多的是年轻人，但如今老年人也开始适应并使用相关设施产品，这类人群六十岁左右居多，虽年龄偏大但思想并不陈旧，对生活品质有一定的追求；另一方面，随着年龄的增长，智能家居产品能够带来很多便捷之处，典型如物业的一键呼叫、防摔监控、定位拐杖和二维码胸卡等。这些产品就应用到了定位技术和智能家居技术。

问：数字化标准方面，目前是什么状态？

马虹：我们现在归口管理五十多项国家标准，还有三十多项团体标准和十多项行业标准，包括智慧社区和智能建筑方面都有对应的标准体系。这套体系当中定义了应该编制的标准内容和范围，一般是按照急用先行的原则，去编制相对应的标准。

目前相对缺失的，比如在智慧社区领域，主要缺乏相应的互联互通标准。我们目前正在编制智慧社区评价标准，发布后便可以对智慧社区进行评价和认定，就如同WELL和LED对于绿色建筑的认证一样。