中国上市房企经营安全测评 | 这些企业安全系数更高(2022年5月)

焦点研究院 2022-06-02 17:55:20
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从融资角度来看,5月碧桂园成功发行5亿元公司债,利率仅有4.5%,同时还被选为首批可以使用信用保护工具发债的示范民营房企,其融资渠道一直保持通畅状态,也凸显了监管部门与资本市场对其的认可。从销售角度来看,龙湖…

焦点研究院· 焦点指数

监测时间:截至2022年5月31日

一、 测评体系与意义

本轮房地产调控始于2020年,以金融管控为主线并且政策频出,影响深远,从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出,政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段,原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战,新政策在引导企业降低杠杆,实现持续稳健发展。在行业转型过程中,房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题,部分房企未能及时调整市场策略,最终在发展过程中面临着流动性问题,甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段,政策底部已经出现,部分城市出现边际放松,但由于需求不足市场仍在筑底过程中。因此,持续关注房地产企业安全经营状态,防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为,引导房地产企业健康成长,有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明:

根据测评体系,测评结果如下所示:

在本期测评过程中发现房企经营总体上继续承压,政府主管部门出于楼市维稳的目的,调控放松的力度继续加大,但是政策短期效果并未显现,融资仍在低位徘徊,销售已经出现回暖迹象,市场形势出现明显好转或在下半年发生。

在政策方面,5月融资政策密集出台,市场利率下降超预期。5月,人民银行表示,将及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序。证监会强调,积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求,商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序;做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。5月15日,央行、银保监会宣布下调商业性房贷利率,首套房贷利率为相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。5月20日,新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点,叠加之前的20个基点,首套房贷款利率最低可至4.25%,变化幅度超出预期,这将激发新的住房消费需求。

在销售方面,5月房地产销售同环比降幅均收窄,市场销售出现回暖迹象。5月单月30家典型上市房企合计销售额为3683亿元,同比下滑48.2%,环比下滑25.4%,虽然仍保持较大降幅但已经出现收窄迹象。1-5月,30家典型上市房企合计销售额为17463亿元,同比下滑48.0%,降幅较1-4月有所收窄,新房销售总体上处于筑底回升阶段。

在投资方面,5月招拍挂城市多为国央企拿地,民营企业参与程度较低。5月有5个城市完成集中供地出让,苏州和厦门全部为国央企包揽拿地榜单,济南和福州仅有少部分民营房企参与拿地,长春仅有1宗宅地出让不具有代表性。现阶段民营房企拿地较少,主要是由于民营房企融资渠道不通畅,资金受限;此外,新房销售低迷,投资更趋于谨慎。随着后续融资渠道逐渐放开,销售市场回暖,这一状况有望得到改善。

在融资方面,5月房企融资状况低位徘徊,融资利好的释放仍需时间。2022年5月房企在信托、境内债、境外债、资产证券化四个渠道共融资731.9亿元,环比减少22.4%,同比下滑55.4%。1-5月房企四个渠道总融资规模仅9707.0亿元,同比下降53.9%,相较于1-4月同比53.6%的降幅基本持平。5月27日,上交所组织碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股、旭辉控股5家民营房企和投资者参加路演交流会,助力民营房企融资,其后新城控股成功发行带信用风险缓释凭证的10亿元中期票据,旗下另一上市平台新城发展也成功发行1亿美元优先绿色票据。随着国内融资政策利好落地和民营房企境外发债破冰,预计后续民营房企将会获得更多发债机会,经营安全程度将会得到整体提高。

三、典型企业分析:

在行业承压的背景下,国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好,通常经营状况较为安全,在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级,本文选出碧桂园、龙湖集团和美的置业三家企业进行分析,以求探寻其评级背后的经营状况。

碧桂园:5月销售额止跌回升,融资渠道保持通畅

销售更具韧性,融资渠道保持通畅。从销售角度来看,5月,碧桂园单月销售额为378亿,环比上涨23.9%,30家典型上市房企5月累计销售额环比下滑25.4%,优于行业表现。1-5月销售额为2011.9亿元,同比下滑43.2%,30家典型上市房企1-5月累计销售额同比下滑48.0%,在行业承压,新房销售低迷的背景下,碧桂园的销售额表现出更强韧性。从融资角度来看,5月碧桂园成功发行5亿元公司债,利率仅有4.5%,同时还被选为首批可以使用信用保护工具发债的示范民营房企,其融资渠道一直保持通畅状态,也凸显了监管部门与资本市场对其的认可。

现金与土地储备充足,资产负债状况表现强劲。截至2021年末,碧桂园现金余额约1813亿元,可动用现金储备充足。国内的权益可售资源约14846亿元,另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元,合计达到1.8万亿元,碧桂园拥有足够的土地储备来支持其庞大的合同销售规模。三道红线方面,剔除预收款项的资产负债率为74%,现金短债比约2.3倍,净负债率45.4%,碧桂园仅踩中一道位居黄档。此外,由于对债务结构进行持续优化,碧桂园的平均融资成本由2019年的6.34%降至2021年的5.20%。

短期来看,2022年以来需求端政策持续放开,限购、限贷、限售类型的政策不断推出,调控政策的放开有利于刺激房地产市场需求的释放,利于销售业绩回暖,尤其是在目前因城施策背景下,全国化布局的碧桂园能更大范围的从政策调控中受益。基于以上短期与长期经营表现,碧桂园在本次测评中获得5星级。

龙湖集团:5月销售环比增长163.4%,连续6年稳居绿档

销售额大幅回弹,保持持续发债的同时商业地产稳步扩张。从销售角度来看,龙湖集团5月单月销售额为305亿元,环比增长163.4%,在焦点研究院统计的30家典型上市房企中,龙湖集团5月销售额环比增长率居首位。1-5月龙湖集团累计销售额为621.2亿元,同比下滑44.5%,下滑幅度略低于30家典型上市房企合计销售额48.0%的同比降幅。从融资角度来看,5月龙湖集团入选首批发债示范民营房企,并成功发行两笔债券,分别为5亿元公司债和4.02亿元供应链ABS。在目前市场环境下,龙湖集团仍能发行供应链ABS,也证明了其与供应商之间合作关系仍较为稳定。此外,龙湖集团在5月新开张三座购物中心,商业地产业务仍保持着稳步扩张节奏,未来也将为企业带来更多稳定现金流。

持续扩充优质土储,多年保持稳健经营状态。2022年1-5月龙湖集团在集中供地城市拿地7宗,主要集中在成都、重庆、合肥和杭州,所拿地块中仅1宗为商住用地,其余均为纯住宅用地,且均位于热门板块,目前土拍市场总体处于降温和流拍频发的情形,龙湖集团逆势扩充优质土储,未来去化压力较小,业绩增长有保障。同时,龙湖集团长期保持稳健经营状态,截至2021年末,剔除预收款项的资产负债率为67.4%,净负债率为46.7%,,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比仍高达3.88倍,连续6年稳居绿档。此外,在多元化业务方面,龙湖集团的商业和租赁业务稳居第一梯队,为后续存量时代的长远发展提供了更多发展动力。基于以上短期与长期经营表现,龙湖集团在本次测评中获得5星级。

美的置业:5月新发债券获超额认购,股东背景提供融资“护城河”

销售额环比增长近六成,新发债券获资本市场超额认购。从销售角度来看,美的置业5月销售额为73.7亿元,环比增长59.2%,30家典型上市房企5月累计销售额环比下滑25.4%,销售回暖表现远优于行业。1-5月累计销售额达到621.2亿元,同比减少42.5%,下滑幅度略低于30家典型上市房企合计销售额48.0%的同比降幅。美的置业实现销售的环比增长主要得益于其多布局热点城市,这些城市在市场下行中受到的影响较小。从融资角度来看,美的置业被上交所选为5家示范发债的民营房企之一,未来将保持较强融资优势。此外,美的置业于5月23日成功发行2022年(第一期)公司债券,发行规模10亿元,本期债券吸引了多家机构积极认购,认购倍数达1.36倍,4.5%的票面利率远低于民营房企平均融资成本。良好的发债表现也印证了美的置业在资本市场的号召力。

资产负债表现持续优化,股东背景提供融资“护城河”。在三道红线标准方面,美的置业剔除预收款项的资产负债率为72.1%,净负债率为46.3%,现金短债比为1.71,在继续保持黄档的同时,剔除预收款项的资产负债率与净负债率均较2021年显著下降。同时,美的置业强大的股东背景为其提供了融资“护城河”,2021年美的置业加权平均融资成本为4.82%,同比下降51BP。这种“护城河”不仅体现在融资成本上,也体现在融资额度上。截至目前美的置业已经获得建设银行、农业银行、招商银行等多家银行,共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款,和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。这些授信额度助力美的置业以收并购方式持续扩土储,美的置业管理层于2021年业绩发布会上表示,2021年四季度以来已经收购金科和正荣等房企的13个项目的股权,随着后续行业风险的逐步释放,美的置业在收并购方面将会迎来更多的机遇。基于以上短期与长期经营表现,美的置业在本次测评中获得4星级。

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