地产内参 | 山东鼓励房企销售现房,多家房企预计亏损超百亿

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2023年第4、5周）

企业研究组

监测时间：1月21日至2月3日

宏观政策

1、全国：1月中国近20城下调首套房贷利率下限，多地房贷利率迎“3时代”。

（详见附注1）

焦点研究院：房贷利率下调将有利于提振市场交易热度。此前持币观望的购房者将有机会减少贷款利息支出，减轻还贷压力，因此更有可能入市。目前看来利率调整涉及城市仍以三、四线城市为主，一、二线城市房价韧性仍较高。

2、山东省：逐步提高预售门槛，开展现房销售试点。

（详见附注2）

焦点研究院：山东省鼓励有条件的地方试点现房销售。由于现房销售对房企前提投入要求极高，因此真正有能力推行该政策的房企或仍将以国企、央企为主。施政方式则有希望与土地竞拍挂钩，以竞现房销售面积等条件筛选合适房企购置土地，最大限度保障项目的安全推进。

3、广东省佛山市：停止个人住房查询的对外查询业务。

（详见附注3）

焦点研究院：佛山打响了征信放松的第一枪。购房人即便名下有多套房子，只要没有房贷，再买房子就有机会享受首套的房贷政策，即变相的“认贷不认房”。此次调整相比此前佛山对首付比例的调整和放宽购房资格认定，更直接的鼓励多套房业主和投资者购买房产。

企业经营

1、房企密集发布2022年度业绩预告。

（详见附注4）

焦点研究院：造成房企2022年大量亏损的原因包括：1、结转项目毛利率的持续下降；2、部分项目计提存货跌价准备，导致利润下降。整体来看，房企2022年盈利承压严重，长期亏损也将影响其行业竞争力。房企盈利回暖仍需在销售端的企稳回升作为保证。

附注1：

近日，中国多地密集下调首套房贷利率。2023年开年首月，中国调整利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。此外，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等阶段性取消首套房贷利率下限。截至1月30日，中国已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。多地房贷利率迎来“3时代”。

附注2：

1月31日，山东省住房城乡建设工作会议召开，安排部署2023年重点任务。会上介绍，2023年山东将出台高品质住宅建设指导性意见，制定《住宅设计标准》，加强对相关工作的规范和指导。逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。同时，山东省将加快发展长租房市场，推进“租购同权”，大力培育专业化规模化住房租赁企业。加快发展保障性租赁住房，全省新筹集保障性租赁住房8.3万套。此外，山东还将 进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。山东将以资金使用、项目开工、房屋交付等情况为重点，建立考核奖惩机制。

附注3：

近日，广东省佛山市住建局通知，自2023年2月1日起，停止个人住房查询的对外查询业务。通知称，个人住房查询结果异议复查、失效身份证（临时身份证）和未成年个人住房查询、港澳台同胞及外籍人士个人住房信息查询业务同时停止。市民查询房产登记资料可向不动产登记部门申请。

个人查册主要是看购房者在佛山的房产套数，并以此来评估房贷情况。停止查册后，购房按揭贷款则以个人征信上的贷款记录来评判，即“认贷不认房”。也就是说，假设购房者个人征信上没有房贷记录，再买一套即可按首套房来准备首付。

附注4：

近日，多家A股上市房企陆续披露了2022年度业绩预告，截至2月1日，A股已有超60家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中预计净利同比出现下滑的房企超56家，亏损房企达40家，占比近67%。根据业绩预告，最大亏损额度预计超过100亿的房企有7家，分别为蓝光发展、中天金融、阳光城、荣盛发展、华侨城A、泛海控股以及金科股份。