货币供应量与房价的关系,惊为天人!

房价会怎么走？

在我们的常识里，包括各种专家反复给我们灌输的理论，土地价格与M2正相关，因为增发的M2，推动了房地产价格的上涨。

从日本的经验来讲，如果我们在1987年之前观察土地价格与M2供应量，我们会得出一个规律，土地价格与M2是正相关的，但是事实上呢？图一为1983-2014日本三大城市平均土地价格，图二为日本60年代以来M2 增长情况。

图一：1983-2014东京、大阪、名古屋平均土地价格  单位：日元／平方米

数据来源：日本国土交通省

图二：日本M2供应量，单位 ：日元 - 十亿

数据来源：日本银行

也许你会对上述事实提出质疑，比如说“这次不一样”，比如说，“房价主要与M2 的同比增量正相关，要看增量而不要看总量”。那么按照房价与M2增量正相关的逻辑，自2017年以来，M2增速出现下降，多个月份都在9%左右运行，个别月份跌至9%以下。今年以来，M2增速在8.5%左右运行，3月份M2增速降至8.2%，4月份M2增速略升至8.3%。根据历史经验来看，房价拐点已经出现端倪。

图三：M2同比增长与一线城市房价当月同比增长

数据来源：wind资讯

根据图一图二，我们知道房价与M2总量并不存在必然的正相关关系。根据图三，M2增量与房价有正相关关系，而2017年以来，M2增速一直在降低，我们找不到通过M2来支撑房价继续上涨的逻辑。

除了房子，还能投资什么

忧心房价的，不仅仅是这些选择卖出房产的大佬们。同投资房产的朋友聊天，几乎每个人都意识到了房价回调会带来的风险，而讨论最多的则是，除了投资房产，还能投资什么？

P2P投资不安全，宝宝类投资收益低；股票波动大，一不留神就被割韭菜；自己买基金往往不赚钱。费心费力做投资，最后亏损了怎么办？不投资房产，到底该投资什么？似乎又绕回到了房产投资上，因为其它的投资都有各自的风险。

俗话说，你的收入可以跑不过刘翔，但要跑得过CPI；但在其它各类资产的投资选择越来越难的情况之下，这句话变成了“你的收入不但要跑过CPI，还要跑得过房价～”

过去10年，房子的收益率，不计算杠杆的情况下，大约是22%左右；紧接着的是公募基金，包括了低收益的货币基金和债券基金在内，过去11年，简单平均收益率19.2％，这里面包含了货币基金、债券基金等等低收益基金的全平均。如果仅仅投资股票基金，那么收益率也能够赶得上房子。

图四：过去11年，基金平均收益率19.2%

数据来源：wind资讯

如果说过去这十几年最值得投资的资产是房子，几乎所有人都会赞同。但要说是基金，估计会被很多人骂成神经病。但数据不作假，事实是基金确实不错。这个落差从何而来呢？

核心的问题是，如果过去十几年买了房子，基本都能持有地住，所以，买房子的人实打实地挣到了钱（即便是纸上富贵）。而买基金的人，却是大面积亏损的。为什么亏损？因为买基金的人压根儿就拿不住这么些年。公募基金投资者的平均投资期限只有三个月，而且大多数都是在牛市顶部进入而在底部退出的。这意味着，他们其实只付了学费，却没有拿到任何回报。

问题关键：为什么买房子的人能拿得住，赚的到钱，而买基金的人却拿不住、赚不到钱呢？

为什么过去买基金不如买房赚钱？

房价几乎一直在涨，而基金却有涨有跌。

买房子的人为什么拿得住？因为房价的连续上涨给了投资者信心，这种信心帮助投资者，不至于在短期的价格小幅下跌或上涨停滞中离场。

其次，房子的不动产属性决定了，市场观望期或下跌期，想卖也卖不掉。这个叫流动性差。在过去这些年总体的上涨环境下，这种低流动性事实上是帮助投资者留住了资产，貌似是个好事情。不过，假如市场转换，进入下跌周期，这种低流动性特性就会变成灾难。

买基金的人为什么拿不住？一是基金的波动让投资者心理不安，在市场好的情形之下，收益率能达到200%，在市场不好的情况下，收益率为－40%；二是，基金的流动性实在太好了，想买或想卖，只需要点个指头就完成了。这种便利，倒反而起了坏作用。

图五：基民是如何把钱亏掉的

数据来源：中国基金业协会

所以风险是什么？风险不是赔钱，而是这种波动会击溃投资者的信心，导致他离场从而失去了挣钱的机会。这才是风险的本质。而风险控制，就是要把这个波动控制在确定的水平上，控制在投资者的心理底线之上，让他不至于离场。我们一直说风险控制也是生产力。在房子与基金对比的这个案例中，这种价值体现地极为鲜明。