专家详解房地产维权基础知识

如果是购买一手房，我们要注意审查开发商资质，特别是“一照”即企业法人营业执照。“两书”即商品房质量保证书和商品房使用说明书。“五证”即国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。此外购房人了解开发商是否有立项批准、规划许可、施工许可、商品房预售许可、土地使用权证书等。很多购房后无法办理产权证的根源就是以上证照和程序上出了问题导致的。

如果是购买二手房，要核实房主的产权证、身份证，看是否一致，如果是已婚人士还要核实配偶身份。此外，对房屋上是否有不能迁走的户口、有租赁、抵押等他项权利，是否涉诉被法院查封等也要进行核查，避免不必要的纠纷。 

我们知道一般产品都是有保修期的，那么房子有吗？答案是肯定的，按照《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的低保修期限。根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的低保修期较短，此后的《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修期比前面的要长很多。

购买一手房多数都是期房，我们决定买房的依据、信息等来源于开发商的广告和宣传材料以及售楼人员的介绍，售楼广告及宣传材料对最终确定房价及决定签订购房合同起着至关重要的作用。因此，虚假宣传一直是困扰购房者的头号问题，有个小水塘就叫湖景房，宣传册里面有泳池，有绿地，收房时只有收费车位的情况屡见不鲜，翻看新闻报道竟然有公园变公墓的情况。

按照较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。因此开发商在宣传中明确详细的承诺事项，如果收房时发现没有，即使宣传内容没有写入合同，购房人也可以按违约追究开发商责任。

如果收房时发现房屋面积误差在3%以内，这是符合法律规定的，要按照实际情况补缴或者索要差价。

如果收房时发现房屋面积误差超过3%，购房者可以行使三项权利：一是要求开发商解除合同、返还已付购房款及利息。二是可以要求开发商双倍返还购房人已付房款。注意这里我们不是依据《消费者权益保护法》的规定主张双倍惩罚性赔偿，而是依据《商品房买卖合同解释》第14条的规定，因此不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍。三是如果购房人想继续购买该套房屋，购房人不用支付房屋面积超出3%部分的价款，但如果面积少了，开发商要按照实际情况退还购房人房款。

因为房价上涨，房主违约不履行合同的，购买方可以行使三项权利。

一是，根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，合同成立双方应当遵守合同，购买方可以依据合同要求房主继续履行合同；

二是，如果因为房主不履行已经签的，购买方可以要求房主支付违约金以及赔偿给购买方造成的实际损失；

三是，如果购房人放弃购买此房屋，那么根据《担保法》第八十九条规定：房主应当双倍返还定金。根据较高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”。

这种情况我们按照以下原则来处理。

一是按照《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同实行登记备案制度。所以当存在多个购房人时，有备案的优先于没有备案的；

二是，如果合同都没有备案，那么看房屋由谁占有，占有房屋的权利优先于没有占有房屋的购买人；

三是，如果一方实际占有，一方合同在相关部门登记备案，那么备案的优先于占有的，因为不动产以登记为对抗善意第三人的标准；四是，如果以上情况都没没有，仅仅都是签订了合同，缴纳了房款，那么因为债权的平等性，不能以签订合同先后为判断谁有优先权，应当以谁先向法院起诉，谁先拿到生效法律文书为准。

一是，一方婚前全款买房，无论是婚前还是婚后取得房产证的，都个人财产。《婚姻法》司法解释(一)规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

二是，一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，此时共同还贷的增值部分为夫妻共同财产，其他部分为个人财产。

三是，一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，无论房产登记在谁的名下，按照《婚姻法》、《婚姻法》司法解释(二)的规定都属于夫妻共同财产。

四是，如果是父母出资给小夫妻购买，《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定：一方父母婚前为双方购置房屋出资的，认定为对自己子女的个人赠与；一方父母婚后为双方购置房屋出资的，为对夫妻双方的赠与；但父母明确表示赠与一方或双方的除外。

这种情况下千万不要惊慌，应当向查封法院询问情况，并向法院提出异议，其依据是《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，购房人需要准备以下证据：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是证明自己在人民法院查封之前已合法占有该不动产；四是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后还要证明没有过户不是自己原因造成的。

此处特别提醒，一般房主出现这种情况时已经负债累累，在不能确定房主有退还房款能力的情况下一定要坚持通过执行异议索要房产，如果购房人要求退还房款，即使胜诉也面临着房主无力偿还的窘境。

还有就是把这一个知识点，和上面我讲的（6）结合，其实遇到一房多卖，没有抢占房屋、没有合同备案的购房人也可以通过所诉讼将房屋先行查封的方式改变自己的劣势。

根据我国法律规定，户口问题属于行政管理的范围，而根据司法权不能干涉行政的原则，法院对单纯涉及户口迁移问题的诉讼不予受理，因此购房人是不能起诉要求原房主将户口迁走的。这就要求购房人在和房主签订房屋买卖和同时约定户口迁走的时间，以及过不迁走的赔偿，较好约定的高一点，这样有利于督促原房主尽快迁走户口。如果房主不迁走户口，购房人可以依据合同起诉，要求房主按照约定赔偿。