这可能是史上最冷的“金九银十”!开发商还能撑多久?

在地产行业，九月十月向来是促销旺季，重要性远远高过三五月所谓的“小阳春”。向来可以说，金九银十的市场形势，足以决定整年的走势。

然而，从去年开始，“金九银十”就已失灵。到了今年，“楼市小阳春”在4月份就戛然而止，而“金九银十”没到之前，市场就已听取“冷”声一片。

没了“金九银十”，开发商还能撑多久？

1

这一次，房地产市场的严峻超乎以往。

全国商品房销售面积负增长，早已不是新鲜事。而进入8月以来，从一二线到三四线，商品房成交量都开始出现下滑。

先看国家统计局数据，今年1-7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。而在过去几年，商品房销售面积基本都还是两位数的增速。

如果认为官方数据覆盖范围太广，不足以作为参考。那么第三方市场监测的数据，足以说明更多问题。

2

当高增长不复存在，全国房地产大盘见顶之后，开发商就将面临存量博弈的激烈竞争。

据克而瑞数据，8月百强房企权益口径业绩较7月环比跌幅为-1.7%。今年1-8月，中国较大的三大房企碧桂园、恒大、万科，权益销售同时出现负增长。

对于开发商来说，这还只是开始。

3

这一次调控是“釜底抽薪”式的，切中了房地产的根本命脉。

房地产是信贷驱动的，限制了信贷扩张，就从根本上限制了房地产的扩张。这一次的釜底抽薪，双招并出，既针对开发商，也针对购房者。

先说开发商，房地产正在面临最严重的“钱荒”，说是融资“凛冬”一点都不夸张。

近日，有媒体报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。

在此之前，房地产信托融资、外债融资就已受到限制，而房地产资金违规流入房地产则在严厉打击之列。

在房地产各项融资来源中，开发贷占比约为20%，信托、委托贷款等非标融资约占10%，海外融资不到5%，销售回款占40%左右。

所以，一旦开发贷、信托、外债融资受限，加上房地产销售下滑，开发商的融资就将全面受限，降价促销就或许为时不远。

4

再看购房者，央行的LPR机制的横空出世，给渴望降息的投资者浇了一盆冷水。

新LPR机制的要害在于，让利率跟随市场而浮动，从而降低企业融资成本。但楼市另有规则，实际利率走的是“LPR加点”的玩法，而且未来房贷利率不得再进行打折，只能加点上浮。

换言之，在新机制下，即便LPR利率大幅下滑，楼市也能一如既往定向加息。

这种模式必然带来一个结果，那就是实体定向降息、楼市定向加息，货币之水被楼市调控的大坝所赌。

更有甚者，日前，合肥多家银行传出对二手房停贷的消息。注意，这里说的是二手房，而非第二套房。

这背后，额度不足是直接原因，但更深层的原因恐怕是，挤压购房者进入新房市场，从而促进新房降库存。同时增加二手房变现的难度，从而避免给房价带来过多干扰。

可以说，在房地产融资和房贷利率双向挤压之下，开发商必然面临“降价促销”的终极选择。

中国开发商最喜欢玩的一件事，就是豪赌政策周期