逆水行舟?降价,不存在!2020年,这个开发商就是这么硬气

今年3月到9月，奢侈品巨头LV连续4次涨价，全系列产品价格涨幅约20%。

按常理来说，受疫情黑天鹅影响，上半年经济增速放缓不少的大环境下，涨价应该会影响销量增长。但实际情况并没有，各城市的小红薯们发来前方真实情况，实体店门头大排长龙。

来源，小红书的小红薯们

LV走出不一样的花路，有两个根本原因：

品牌在奥莱从不设专柜，不参与折扣；

品牌价值的影响力以及产品品质，无可替代品。

近期，我还发现有个楼盘和LV一样，逆市反向操作。几乎楼盘都在花式促销，他态度坚决的表明：决不降价！

和零售业不同，住宅买卖是大宗交易，一套房金额动辄上百万，当下大家都捂紧荷包的时候，这个楼盘操作让人直呼看不懂。

1

近期，央企中国铁建地产就成为地产行业里的「逆行者」。文章开篇提到的楼盘，就是他旗下开发的「西派宸樾」项目。

关于「不降价」，它没有玩噱头，实打实出招。以签订协议的方式，白纸黑字给予购房者保证和安心。

在协议中，中国铁建地产做出以下表态：

业主接房前，如果购买房屋的成交折扣高于同类型在售产品，有权索求赔偿！

如果真碰到降价情况，也给出具体解决办法，购房者可二选一：

1. 可与楼盘未销售的任意房源调换，价格以新房源销售价格为准；

2. 无理由退房。

为此我们特意问询了楼盘相关负责人，他的解释是：虽然现在全国开发商都在「促销求生」，但打折也会影响企业成本。在保证产品品质和服务的前提下，我们决定不降价。

中国铁建，曾成功修建了人民大会堂、最险峻铁路成昆铁路、青藏铁路、上海磁悬浮轨道交通线等高级项目。中国铁建地产直属于中国铁建，可谓根正苗红。

他喊出「不降价」口号，有底气，更有信服力。

2

10年前，中国铁建地产开始在地产领域探索，从改善到高改，诞生了专做豪宅的「西派系」，产品以三房、四房为主的精装住宅。

在成都，中国铁建地产深耕8年。传统核心区及新区核心，「西派系」演绎了不少经典作品，说几个具有代表性的：

2012年，西派国际打响成都城南豪宅头炮，并先进全城销冠；

2016年，西派城入驻武侯新区，一年后区域成为成都新兴的第三豪宅区；

2017年，西派国樾以“成都排名前列个艺术豪宅”拉开国际城南住宅新格局；

……

成都西派国际实景图

成都西派城实景图

成都西派国樾实景图

2017年-2018年，是重庆楼市产品结构发生质变的两年，大平层一跃成为主流产品。

中国铁建地产来到重庆，先后以「西派城」、「西派时代」，在江北嘴CBD核心与巴滨路诠释出豪宅生活应有样板。

重庆西派城实景图

重庆西派时代效果图

从过往项目中不难看出，「西派系」两个不变的内核：

排名前列，择址观。非城市核心地段或资源集中地段不取；

第二，产品观。以精装，树典范。

「西派宸樾」，是中国铁建地产在重庆的第三座「西派系」作品。有珠玉们在前，品质自然是青出于蓝，胜于蓝。

重庆西派宸樾效果图

3

一直以来，正常的促销无可厚非，在维持利润和成本之上，卖方能完成销售任务，买方也喜闻乐见。

不过，不计成本的价格战，却是在扰乱市场。

例如，某开发商以6000元/㎡的楼面价拍下某区域地块建高层产品，售价多少才能保本，且有钱可赚？（P.S：并不针对任意开发商或楼盘，仅为举例）

我估算了一个大概的价格，建面约14000元/㎡。

XX住宅售价分析

项目

建面价格

（元/㎡）

楼面价

6000

建安成本

≈2000-3500

税务成本+财务成本+营销成本

≈2000-3000

其他成本

≈1000-1500

建面售价

14000

注：此处仅以高层为例，不同业态，建安成本、税务成本、财务成本、营销成本以及其他成本不同。

制表：重庆楼市

但该楼盘为抢占市场，推售建面均价降到9000元/㎡，和同类型产品15000元/㎡的单价相比，购房者们肯定会选择前者。

一套住宅的售价和地价相当，这是什么概念？等于不赚一分钱，反倒贴钱。

老话说的好：羊毛出在羊身上。要清楚，企业家不是慈善家，为保住成本只有从降低原材料档次、减少细节工艺处理、园林绿化减配等看不见的地方下手。

「赔本赚吆喝」背后，当初信誓旦旦的美好生活全都成为风中承诺。相信，这也不是购房者们的初心。

4

说回「西派宸樾」。

楼盘本身的硬气，除了品牌自身的价值，更多是项目不可替代性，在大渡口区域来说，它汇聚先进人居资源。

1、6个公园环绕。

除义渡公园、思源公园、晋愉绿岛中央公园、大渡口公园、白居寺公园外，项目自己也打造约18000㎡U-PARK私享主题公园及约6.9公里滨江崖线公园。

2、大师之作。

凡是经典的背后，都有大师坐镇，「西派宸樾」也不例外。

建筑，北京EMO建筑设计夏若湘先生亲自操刀。曾参与过北京西山一号院、江北嘴国际金融中心，重庆西派城等豪宅及地标性公建；

景观，世界排名第五的香港贝尔高林许大绚先生倾力设计。北京壹号院，上海星河湾……都出自其笔下。

重庆西派宸樾效果图

3、精装标准。

室内精装，采用「西派系」产品才有的“1890”精装法则严控品质。以18大系统为本，90个细节，24道工序，98个管控节点……光这些数字，都让人能感觉到对细节的把控。

另外，石材无缝水刀切割工艺，一体化拼花工艺，使得地面造价高于普通地砖20倍。这是「西派系」的独门绝技。

重庆西派宸樾精装效果图

4、城市核心的低密住区。

「西派宸樾」总面积约263亩，而它整体容积率仅有1.75，规划有精装大平层及叠拼产品。

去年，中国铁建地产以楼面价9301元/㎡拍下「西派宸樾」所在地块，如果按照上面的方法计算，加上精装成本，「西派宸樾」成交建面均价17057元/㎡，真心不贵。

因此，中国铁建地产不会为了跟风，做丢掉品质的事情。失去的信任，金钱买不回来。

5

现在的大渡口住宅市场处于一个很窘迫的处境。长期以来，区内以刚需盘为主，高端盘少之又少。

重庆人民有地域情节，土著们不会舍得离开生活了几十年的地方。但留在大渡口的中产家庭却找不到一个真正意义上的高端改善盘，在想要改善居住环境的现实下，只有迁居别处。

大渡口需要改变，它并不希望安于现状，止步不前。

不夸张的说，「西派宸樾」是它很好的翻身作。从资源占有、设计团队、产品、低密度等来说，它就是为区内中产量身定制，能将理想生活落地到现实。

想要突破，必须有人站出来。如果中国铁建地产不坚持，人云亦云，降价导致品质降低。最后，「革新」就成为纸上谈兵，一切回到原点。

或许，跳楼式打折会激活楼市，但长此以往，开发商们的重心也将不在产品本身，而是想尽办法如何以低价吸引更多购房者。市场秩序被扰乱，终将造成恶性循环。

另一方面，它也存在品牌失去公信力、老业主「资产缩水」、新业主被「减配」等潜在的副作用。

不单是住宅市场，其他行业同样如此。今年LV依旧上调价格，也就是这个道理。

中国铁建地产此举实则是保障了住宅品质，杜绝以本伤人的做法，积极引导楼市向健康的方向走。

常言道，人不识货钱识货。高品质住宅VS减配低价房，大家会怎么选？欢迎在评论区留言讨论。