焦点直击|万丈资本刘颖浩:改造过程中无人退租,所有人正常上班

编者按：2019年，商业地产遇到阶段性发展瓶颈，同质化、卖场撤场、实体消费低迷、投资结构不合理……纷杂的行业问题与格局变化同时发生。而随着资本和技术的进一步渗透，商业地产也正浮现出新的机会与道路。11月14日-11月15日，搜狐焦点全程报道《2019观点商业年会》，破题“新格局：商业道路 ”。

会上，万丈资本有限公司资产管理部执行董事、上海中区地产有限公司总经理刘颖浩针对“存量窗口 交易的博弈”的主题发表演讲，以上海中区广场的改造经验为例，以“绿色、精致、共享”为核心，分享如何对核心存量办公资产进行提效。

中区广场位于上海人民广场的CBD核心区，建于90年代，开放于1998年，排名前列手开发商是赌王何鸿燊，总建筑面积为47万平方米，2016年被万丈资本收入囊中。

在改造前，中区广场室内问题严重，机电系统的主机历经20年，老化严重；写字楼区域层高只有2.55米，公共区域、卫生间经常出现问题……室外被周边住宅围合，周边比较杂乱。随着市场升级，办公楼供应量急剧上升，中区广场如果不改造，很难维持出租率。中区广场的改造亟待进行。

改造前中区广场的存量租户以外资为主，包括H&M、德国狼爪运动区总部、港股上市公司的广告公司等。租户关注改造的安全问题以及对日常工作的干扰问题。万丈资本也对租户的需求进行了充分的调研和考量。针对客户需求和中区广场本身的特点，提出了“留在城市中心，让工作更美好”的口号。

之后又逐步提炼出“绿色、精致、共享”的改造主题。绿色代表健康、节能、环保，全面更换机电系统，增加新风过滤系统；精致是要提高产品力，变杂乱为简洁，并引入了文艺元素，做了外围的美化，并对层高进行了拓高；共享的重要内涵是共享办公，拓展了联合办公区域，还在经营理念上引入了共享的经营理念，并进行了人性化的考量。

任何一个投入都要考虑到未来的产出，做的任何改造应该都考虑到未来的使用，在花园处理上，万丈资本把以前的一个仓库和垃圾堆放点改造成了一个小房间，后面整个花园都做平，变成一个小广场，改造成一个多功能的空间。

到今年1月2日，中区广场正式完成改造，对外开放。改造后项目的公共事业费下降了15%，整个改造过程中没有掉租，还吸引了新业态，打造首店效应。

通过改造带来了经营收入的提高，实现了客户价值、企业价值、社会价值的三赢。

万丈资本成立于2015年，是万科旗下专注于存量资产投资和存量资产管理的平台。