风云40年,中海成长史

伟大的企业都是时代的产物。

1979年6月，中国海外建筑工程公司成立，注册资金1000万港元。初期赴港的28人小团队，兜里只有借来的100万港元，带着为国家赚取外汇和学习先进经验的历史使命。

1979年，那是一个十分关键的年代：改革开放的第二年，改革开放的声浪汇成洪钟大吕，轰鸣作响。

中国海外集团诞生于一个新时代的开端。这注定了企业的发展轨迹，嵌套着大时代的风云流转，也暗藏着行业投资热点变换的清晰脉络。

40年，在中国绵延的五千年历史里不过是弹指一瞬，但于一个企业，其中多少惊心动魄只能从一些不断闪回的镜头中去窥探一二。

一

改变时代的企业，总以特殊方式登场。

1981年9月的一个夏夜，香港，一行西装革履的十八人队伍冒着夜色匆匆而至。他们从北京出发，先是坐飞机到广州，再坐火车到深圳。没有冷气的柴油车，只有硬座，是他们从深圳罗湖去往香港九龙少有可选的交通工具。

在当时，有资格去往国外或香港的年轻干部，都是精英，但他们大多数是排名前列次南下，就如无数普通离家打拼的年轻人一样，为即将踏入全新的世界而心怀憧憬，也为未知的前路不无忐忑。

柴油车晃悠悠地走了3、4个小时，才抵达香港。趁着夜色，他们被带到一排小板房里，里面一溜都是大通铺，上面挂着一排小蚊帐，旁边一个破旧的电风扇算是房间里少有的家用电器。

接待的人说，这里就是他们在香港的家了。听罢，优秀干部们面面相觑，脑子就一个念头：繁华热闹的香港怎么是这个样子的？

80年代，那是属于香港的大江大河时代：

经济一跃成为亚洲四小龙之一，房地产、金融、旅游业发达……这是一个繁华峥嵘的香港。

但对于隔岸的内地，这一切是那么陌生：深圳河的两岸收入相差80倍，完全不同的经济结构、思维方式、话语体系和发展脉络，让无数想凭双手赚取温饱的普通人多少手足无措。

直到走进逼仄的小房间里，这群远道而来的年轻人终于意识到，香港的霓虹闪烁是梦想滤镜加持之下的点点星火，这将是一趟无比艰辛的旅程。

第二天，这群人随即奔赴各个工作岗位，正式开始了在香港的工作生涯。他们中的绝大多数，日后都成长为行业举足轻重的风云人物。

时代潮汐的巨力把他们裹挟其中，在香港这个弹丸之地，中国海外集团40年跌宕起伏的商业叙事大幕正在徐徐拉开。

某种意义上，中国海外集团未来40年的庞然生长，在逻辑根源上可以从这群年轻人抵达香港的这个夏夜里开始追寻。

二

企业的进化，逃不开大时代的宿命。中海在香港从起步到辉煌，也与大时代的机遇密不可分。

为了迅速学习经验、熟悉市场规则、尽快融入市场化竞争的香港市场，中海早期在香港，是以从包工头手下工程开始起步，努力在香港寻求立锥之地。

在进入香港的十几年后，中海逐步成长为香港较大的承建商。

上世纪80年代，中海也曾为做不做房地产开发而纠结不已：80年代的内地，房子还是分配的，买卖房子在意识形态上还未真正放开。

但房地产开发必须要做，是中海从上至下都有的共识。可以说，中海对于香港地产行业的观察和判断是很精准的。

80年代的香港楼市，正在进入一个少有的超级牛市：经济在60年代开始起飞，稳定的生活环境催生了一批婴儿潮，他们在80年进入结婚买房阶段；几乎是在同一时期，港英政府宣布凡是成功进入香港的民众，都可以成为合法香港居民，大量内地移民涌入香港。

1950-1980年，香港人口以每十年一百万的增速狂飙，1980年已超过500万，这些新增人口带来了住宅需求在80年代的井喷。

而立足实际的港府坚持推行高地价政策，土地资源奇货可居。供需两头的背离，撕扯出一个巨大的财富裂缝，那是时代给予的特殊机遇。

而更为关键的一个契机，还是1984年12月份于北京签署的《中英联合声明》。香港前途明朗，中海进军香港房地产迎来了历史机遇。

百年香港，沧桑巨变，虽然几经起伏，但房地产行业一直是香港经济的支柱，占GDP比重在20%以上。一直到今天，香港地产依旧是香港经济的晴雨表。

1985年，中海排名前列个自主拿地，自主开发的项目就是位于香港大埔墟慈安路上的海宝花园，客户争先抢购，排队三天三夜、“买楼不知楼面价，只因市民信任它”，一炮打响知名度和美誉度，这就是中海海宝花园的赫赫战绩。

1986年9月-1991年9月5年时间，中海总计投资36项房地产项目，总投资额91.1亿港元。

“海宝花园”、“海联广场”等一批项目，不仅为中海集团带来了丰厚的利润，也独立开发的经验让其完全了解香港房地产开发的整套流程和其中的所有门道，得以在大地产商日趋垄断的香港地产界站稳脚跟，并在二线地产商中脱颖而出。

有了地产作为利润支撑，中海逐渐成长为以香港本地房地产与承建业务双线并举、颇具实力的企业。

从1987年到1992年，中国海外建筑连年盈利，资产约45亿港元，净资产值超过25亿港元，形成了以香港承建业务为基础，以地产业务为龙头的发展形态，管理成熟，基本上实现了本土化和市场化，在香港颇具知名度。

三

或许正是时代的韵脚抑扬顿挫，这让中海借助资本腾飞和被时代乱流击中的隐忍，每一步都踏在时代的脉搏之上。

1992年，南巡讲话进一步明确市场经济的本质，中海管理层自1987年起就在酝酿的上市事宜一下子有了实现的可能。

考虑到不涉及国有资产产权变化、且建筑盈利不够等客观因素，做好充分准备的中海，以最优质的业务——中港两地的地产业务重组，以“中国海外发展有限公司”为载体上市。

1992年8月4日-7日，作为排名前列家已在香港的业务在香港通过联交所审查直接上市的中资企业，“中国海外发展”上市共发售8.2亿股股票，集资8.4亿港元，超额认购99倍，冻结资金758亿港元，打破香港历来招股冻结资金最多的记录。

有了资本加持，1992年-1996年5年间，中国海外集团投资额达128亿港元，相当于前12年总和的2.17倍，资产总值比上市前增长了6倍多。尤其是在1992年-1993年间，中国海外仅在香港就斥资12.32亿港元购进7幅地块。

大额的投资带来的是超比例的回报。香港土地市场的繁荣，居高不下的楼价和投资，都让中海赚得盆满钵满。1993-1994年，中海的盈利连续跳涨，此后2年，中海盈利维持在8亿以上。地产业务回报丰厚，承建业务在1994年实现9000万港元的稳定收益。

1997年香港回归，中海承建的香港新机场大楼、青衣、北大屿山交汇高速公路等新机场核心项目陆续交付使用，中海在香港的声誉与日俱增。

这些都助推中海在资本市场的股价节节攀高。1997年8月，中国海外发展股价达到当时的历史高点4.75港元/股，市值达343亿港元。

香港这个地方的魔力在于，这是一个资本极度发达的市场。一旦给梦想插上资本的翅膀，世界仿佛一下打开无数通道，而辉煌和坠落也如过山车般起伏不定。

随着10月份香港股市暴跌，故事开始变得魔幻。站在当下的这个时点回望，或许我们已经无法切身感受当初中海身处困境之中到底是怎样的心境，但毫无疑问，危机实实在在差点把中海给打趴下了：

楼市股市福祸相依，香港楼市短期内下调幅度达2、3成。而在股市暴跌前三天，中海才刚刚耗费巨资拍下了屯门地块，这是香港回归以后拍出的排名前列块地。

楼市风云突变，中海投资的屯门地块，损失了20多亿，连续13年的盈利神话戛然而止，并巨额亏损。而金融风暴的影响则让身处风暴中心的中海市值从高峰时的374亿跌至60多亿，折价率高达87%。

股市下挫、市值缩水、经营亏损、银行逼债……困境之下的中海开始了为期三年的调整：内部确定了以净借贷比率不超过40%的红线等审慎严格的发展策略，都是从那时就制定下来的铁律。

虽然最终中海凭借韧性的工作队伍应对挑战和机遇，项目回笼、承建业务的现金流支撑最终度过难关。但这种危机意识已经深入中海骨髓，以致后来当中国房地产以高杠杆为主流时，中海却岿然不动，甚至被贴上“保守、掉队”的标签也不为所动。

其实不是中海不想，而是曾经受过那些疼痛的记忆，已经成为潜意识里生长出的保护性反应。

生死存亡时刻，时代再一次站在了中海这一边。而时代教会中海的，是无论何时，都要“敬畏市场”。

四

风暴之后，中海开始思考，如何才能更加系统性地长远发展？

1997年香港回归，中海开始把发展重心迁移回内地。

1998年，在中国房地产编年史上有划时代意义的住房改革浩浩荡荡而来，福利分配制度的终结，住房消费成为大宗消费品种，中国内地的房地产市场已经处在爆发的临界点。

吴晓波在《激荡三十年》中说，这一切是如此之新，一切尚未命名。恰如这个时候的内地房地产市场。

而中海的到来，为中国的房地产市场发展带来在香港已经发展到优质的商业文明和商业规则。在中国的房地产行业史里，从未有哪家公司像中海这般，有这么多行业排名前列的标签：

国内排名前列个国际招标出让土地的中标者；

国内排名前列个将“物业管理”引进内地；

国内排名前列家引入“银行按揭贷款”；

国内排名前列个展示“实体样板房“；

国内排名前列个创新的“工程样板房”；

国内排名前列个采用“产品说明书”；

国内排名前列个设计建造了“空中花园”；

国内排名前列个设计建造了“入户花园”

……

这些行业排名前列，背后是一家企业在踏入商业大时代的巨浪里，奋力搏击的印记。中海在中国内地房地产行业的萌芽时期不经意间成为引领者和奠基者。

制度性的开拓让中海占尽发展先机，而随着中海在内地的业务版图逐步展开，中国房地产巨大的市场空间和能量，是中海第二次腾飞的开始。自2000年开始，中海在内地规模不断扩展。

如果说1998年的房改只是住房市场化的一个模糊信号，那么2004年土地市场招拍挂的完全放开，则开启了中国房地产市场辉煌的黄金时代。

2004年，已经完全走出97年金融风暴亏损阴影的中海，在内地土地储备已经接近1000万平方米。至此，中海开启了在内地的二次腾飞。

黄金十年、白银时代，中国房地产行业黑马辈出，但像中海40年立始终屹立潮头的企业为数不多。

2017年之前的14年，中海地产的净利润一直是业排名前列名。据年报数据，2018年，中海实现净利润港币449亿元，毛利率达37.8%。

在行业前30强中，中海的毛利率优势持续扩大，2018年先进前30强平均毛利率9.18%。中海是过去十几年一直都保持着行业毛利率超过30%的房企，没有之一。

2018年报数据显示，中海的净利润率高达26.2%。这是什么概念？超过一半的房企净利润率都比不过中海。

截至2018年，中海的销售规模已经突破3000亿港元。且在香港市场历练出来的一整套打法和体系基本都为后来者所借鉴和沿用：比如人才体系搭建、强大的成本管控能力、高效的管理……

而今，中海地产的发展已经成为一盘脉络清晰的棋局：开发+运营。

其战略支点是围绕地产本身，以开发＋运营为基本手段，围绕空间做生意，做连接人与空间的生意。这从侧面印证了，植根于香港的中海地产对于房地产行业的本质有较为深刻的洞察。

历史的镜头不断切换，从40年前的那个夏天，中海这艘未来的庞大航母的宿命，已经从改革开放大时代的恢宏里显露无疑。

为什么时代选择了中海？40年来，中海都在用实际行动践行香港这个市场教会给他们的最简单的商业道理：

尊重市场，尊重规律，勇于竞争，善于竞争，弘扬企业家精神。大道至简。

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