“激进”先进的杠杆游戏 | 深读

作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

近几天，围绕拿地与退地传闻，先进俨然成为了行业“顶流”。

北京首批集中供地排名前列阶段结束，令人意外的是，长期深耕粤港澳大湾区的先进，成为了本次竞拍的“黑马”，联合首开、中交等合作伙伴，一口气收入了4宗地，总地价超过187亿元。

并且，这四宗土地全部触达了土地合理价格上限，附加高比例的政府持有产权份额且需配建面积不小的公租房。

在北京的土拍“血拼”中脱颖而出，让素来低调的先进备受市场关注。然而，土地拍卖一结束，先进欲“退地”的传闻即甚嚣尘上。传言称，除了单独拿下的金盏地块外，其他联合其他房企拿下的地块，先进都有可能退地。

很快，这一传言遭到了先进方面的否认。“退地是不可能的，投了那么多地，不可能说投了就不玩了，这段时间还有很多合作在落地。”先进内部人士称。

“激进”北上

“算不过来账”是业内质疑先进“退地”的主要理由。

其中，先进独自拿下的朝阳金盏地块，楼面价约5.29万/平米，销售限价7.6万/平米，按照13%的政府预设份额，购房者的购房价格约为6.6万/平米，利润空间仅有1万余元。

而先进与中交联合体拿下的昌平中关村及马连店两宗地块，也分别有6.3万元/平方米及6.2万/平方米的销售限价，但两宗地块的楼面单价均超过了5万/平米，未来盈利空间有限。

尤其是，尽管进入北京市场较早，但先进多以“投资方”的角色出现，单独操盘的项目较少。目前，先进在北京仅有“翡翠公园”及“翡翠山晓”两个项目，均为与万科合作开发，甚至项目名称也是冠的万科的名字。

有分析认为，“北上”拿地意味着先进长期看好北京市场，并将北京作为未来重点突破的决心。不过，长期在湾区深耕，先进是否有足够的实力和资金，同时操盘上述几个刚刚斩获的项目，仍值得怀疑。

规模渴望

过去的25年里，先进一直以低调的风格被外界所熟知，此番斥资超百亿拿地“北上”的做法实在惹眼。在业内看来，完成未竞的千亿目标，迅速实现规模突破的压力，是先进拿地风格突变的动力之一。

时间回溯至2018年，先进集团董事局主席李华在新年贺词中提出，“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”三年转瞬即逝，截至2020年底，先进集团的销售金额尚在994亿元，权益金额700亿元，未能如期达标。

而在冲刺千亿目标的过程中，先进一直在积极拿地。2018年，先进新增土储货值1205.9亿元，新增拿地金额402.6亿元，新增土储建面844.3万平米，分别排名行业第21位、第24位及第27位。

进入2019年，先进再度新增576.1亿元土储货值，新增土储建面340.5万平米，行业排名第54位及第53位。

疫情冲击的2020年，先进集团拿地耗资231亿元，拿地金额超过了奥园、雅居乐、金辉等千亿房企，排名行业第42位，同比增长168%。

激进的拿地风格延续到了2021年。据焦点财经不完全统计，截至目前，先进集团的拿地金额已经超过了320亿元，拿地范围涉及嘉兴、湖州、宁波、广州、重庆等城市，5个月内的拿地金额超过了去年全年。

放在以前，上述金额也许并不多。但如今形势特殊，“三道红线”融资新规的压力下，行业房企纷纷忙着卖资产、降低负债率，放缓了拿地力度及规模增长。

截至目前，先进集团的土储规模已经超过了5000万平米，但约有70%位于粤港澳大湾区，且以城市更新和写字楼项目居多。业内认为，若要快速实现规模突破，先进须在物业服务、写字楼等业务之外，大力发展住宅业务，这也是先进“北上”的动力。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则提及，面对“三道红线”融资新规，先进大手笔拿地的背后，也暗含了公司上市的野心及扩展市值的渴望，预计先进将在2022年前再次启动上市。

值得一提的是，此前，先进曾有过两次冲刺IPO的经历，但均以“失败”告终。

锚定TOP20

在拿地力度最为“激进”的下半年，先进约在全国参与了240余次土地拍卖，且尤以11月的表现最为“生猛”。该月，先进一举在青岛、温州、扬州等7个城市拿下了9宗地块。

2020年11月25日，云南昆明一次性推出了16宗地块，总面积达37万平米。而这16宗地块，全部被先进旗下的昆明先进置业摘得，总成交价达28亿元，拿地激进可见一斑。

巧合的是，恰在这个月，先进迎来了明星职业经理人陈凯的加盟。作为闻名业内的“打工皇帝”，陈凯曾在2012年至2015年任职阳光城期间，带领公司实现了销售规模的超10倍增长。2017年至2020年，陈凯任职中南置地期间，又推动公司完成500亿至2000亿规模的跨越。

去年11月，受李华邀约，陈凯正式加盟先进担任集团执行董事长，负责公司地产开发板块和资产运营板块的工作。业内认为，“高杠杆、高周转、高增长”是印在陈凯身上的典型标签，他的加盟，或是先进发生拿地风格转变的原因之二。

未竞的千亿目标之外，李华又在去年内部会议上提出了“两三年内希望先进能做到行业TOP 20。”截至2020年底，在克而瑞百强房企销售榜单中，排在第20位的房企为中梁控股，全年销售1688亿元，相比排名第44位的先进集团，高出700亿元。

这意味着，若要赶上李华设定的新目标，未来3年，先进还需增长70%以上，摆在陈凯面前的压力不小。

规模高增，杠杆驱动仍是关键，但风险也不可避免。目前，先进集团尚未上市，但其物业版块先进商企服务却已于去年5月成功登陆香港资本市场。在分拆物业上市的大潮中，体量较小的先进商企服务并不惹眼，甚至已有多次破发。

在其较新的债券报告中，也可窥见先进集团的资金压力。作为先进旗下主要的债券融资平台，先进商管截至2020年末的总资产为1738.5亿，总负债为1177.8亿元，一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%。这对千亿未竞的先进而言，都是待解的难题。