焦点直击|清华郭杰群:过去20年宏观政策给了开发商太多幻想

编者按：2019年，商业地产遇到阶段性发展瓶颈，同质化、卖场撤场、实体消费低迷、投资结构不合理……纷杂的行业问题与格局变化同时发生。而随着资本和技术的进一步渗透，商业地产也正浮现出新的机会与道路。11月14日-11月15日，搜狐焦点全程报道《2019观点商业年会》，破题“新格局：商业道路 ”。

在下午议程开始阶段，麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长 、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生发表了题为《存量时代，房地产行业的资产证券化运用》的演讲。

郭杰群表示，过去的房地产二十多年的快速发展之中，国内的宏观政策给地产商造成一些幻想。

他认为，在增量为主的阶段，房地产开发商本质上没有一个特异化的商业模式，主要靠融资成本低，以及周转率的速度，如果不能够拿到便宜的资金，或者周转速度放慢，很容易被挤出竞争的跑道。

随着地产进一步地发展，可以看到逐步增加了专门以运营为主的物业公司出现，可以看到越来越多的，实际上是以在存量为主的，以专业资本为主导的它是一个专业的资金方，它有专门的交易策略，它靠它的交易策略到市场上融资，然后通过这个资金购置房地产、运营房地产，提高对投资人的回报，表面上看是三个非常简单的历程，但背后的原因非常不同。

在排名前列阶段是以开发能力为主的阶段，大家竞争的是开发能力，在第二阶段才是运营管理能力，它逐步地要加强运营管理，而不是开发的能力。

虽然说在国内逐渐出现了一些物业公司，或者管理公司，但这些物业管理公司仍然是为了卖楼而增加配套的服务，它并不是像我们在西方国家所看到的专门以运营为主的专业运营。

如果观察一下房地产的生态链，房地产在整个生态链过程之中，不管是从供应商到房地产开发商，还是从房地产开发商到银行去借款，或者卖给业主，业主拿到房子去出租，还是物业对房子进行持有管理，在所有的阶段中，都可以采用资产证券化的操作模式。

从2014到2018年，在国内房地产所采用各类资产证券化的模式，总量是在不断地增加，虽然总量在增加，但总体规模相对来说比较小，因为资产证券化这个思维还没有逐渐波及到所有的不动产开发商运营之中。

如果对比传统的融资模式，资产证券化的融资模式是什么呢？主要对于资产负债表的资产端，也可以帮助或者解决不动产开发商的资金来源问题，但仅仅微小的增加负债率，因此是非常良好的商业模式，以房地产企业的资产负债表来看，主要对资产端进行资产证券化的操作，而不是发生在负债端，增加他的负债率。

特别是2008年金融危机之后，美国国会新通过了一个监管机构叫做金融稳定理事会，历时两年后发布了一个报告，里面有一句非常重要的话，就是为了能为实体经济提供信用供给，重树合理资产证券化市场仍然是个重要任务。

金融工作者特别不会认为你会有一个光明的前途，他会愿意给你放贷，他认为可以拿回自己的本金，甚至有更好的回报才给你借钱，这是锦上添花。而真正的雪中送炭少有的方式只有资产证券化，对于国内的不动产开发商有大量的存量资产沉淀在资产负债表当中，如何把自己的资产盘活是一个非常重要的工作，也是资产证券化雪中送炭的模式。