深圳之后,南京、宁波也动手了!楼市真的要转向了?

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半夜鸡叫。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局官方的首页更新了一则通知。

对于南京人来说，昨夜，注定难眠。

这则关于楼市调控的新政，主要说了5点内容：

1.离婚买房受限。夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2.楼盘30%房子有限卖给南京户口无房家庭。优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供批次不低于30%比例的房源。

3.土地拍卖时，就严格限制未来房价。加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

4.对热点楼盘制定针对性销售方案。对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，开发企业制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。

5.规范楼盘装修标准。为促进装修品质提升，落实绿色、节能、环保要求，优化新建商品住房装修管理，完善住宅装修评估机制，保证装饰装修标准与价格相符，推行全装修和升级装修模式，支持多样化住房需求。

据说，前两天在深圳打工的南京人因为没了房票，刚刚准备回南京买房，还没等下火车，南京的政策也来了。购房者就像是广场上排队上厕所的小伙，眼瞅着这个厕所排不到了，扭头准备去另一个厕所的时候，另一个厕所也排起了长龙。

有的时候，活人真的能让尿憋死。

南京的政策还是那四个字：房住不炒。

而这五点里比较有新闻点的应该就是前两个政策。

南京打击假离婚的政策合理怀疑是借鉴深圳的。只不过深圳是追溯过去3年的离婚史，这3年如果有多次离婚，所有房子要累计计算。深圳的新政基本避免了离婚购房，而南京的还有漏洞。

官方在回答记者问的时候，专门还解释了：

在夫妻自离异之日起2年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；

离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；

离异前家庭名下在本市有2套商品住房及以上的，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

显然，没解释到点上。

万一有人离婚净身出户再结婚再离婚呢？

道高一尺魔高一丈，永远不要怀疑投机者为了房子能做到哪一步。

再来说说政策的第二条，这点是专门针对刚需的利好政策。通知明确了商品住宅项目开盘销售，须提供每批次不低于30%比例的房源保障。保障给谁呢？就是那些能提供无房证明的刚需。

打个比方，一个楼盘房源假设有500套房子对外销售，那么开发商就得拿出来150套专门提供给刚需优先选择。这其实是有点保障房的性质，政府是想把房子卖给最需要的人，体现房产分配的公平性。

不过，对于投资和投机购房者而言，他们的可选项就变少了，购买难度变的越来越大。这也意味着，在市场上，首套房的房票变得更加稀缺。

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南京住建局发布这些政策准确时间是在凌晨0点26分。

而就在34个小时前，长春刚刚收紧了楼市调控政策。

7月21日，长春住房公积金管理中心发布消息称，自8月1日起，第二次申请公积金个人住房贷款，利率上浮10%。

另一边，刚出台过调控政策的宁波，连着两天加码。

7月20日，宁波规定：从8月1日起，购房者在市五区范围内买了住房后，不管是新房还是二手房，在缴纳契税时，家庭住房套数核查范围，将由原先的市三区扩大至市五区。

22日，宁波接着发布了通知：市六区范围内符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供“无房家庭”优先认购。

同时通知要求符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

这几个城市，最狠的还是宁波。

而除了南京、长春、宁波3个城市在下半个月加码楼市政策以外，7月的上半个月，还有杭州、东莞、郑州、深圳共4个热点城市出台房地产约束性调控政策。

具体可以看标叔做的这张图：

那为啥只有这几个城市密集调控呢？

再来看一张图：

基本上，7月份调控的城市有70%都在这张房价榜上。其中，深圳以7.5万/平的均价以及14.37%的涨幅排名全国房价和涨幅榜排名前列。另外，杭州、南京、宁波、东莞不能幸免的排在房价前20 ，且房价同比上月皆是正的涨幅。

而下面这张统计局官方公布的《6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数表》则更清晰的展示了这几个城市的涨幅。

这下就很好理解了。

为啥别的地方都不调控就这几个城市调控，因为房价涨的让所有人害怕啊。

而从这一轮收紧调控的城市看，大部分都属于房价明显上涨的城市，最典型的城市莫过于杭州、深圳、南京。

比如上了热搜的杭州远洋西溪公馆，据统计项目有59637人参与摇号，抢959套房，中签率低至1.61%。这是杭州2020年以来第3个“万人摇”项目，还是摇号总人数登顶杭州历史记录的项目。

再比如南京的河西云际花园的摇号。68套房，吸引1700人报名，中签率只有4%！ 另一边，南京江北核心区的江畔都会上城开盘，223套精装房源，引来11890组购房者。

深圳就更别说了，抢房这件事几乎每个月都在上演。这座城市从来不缺手拿着千万巨款买不到房子的有钱人，比如上个月近万人去打新的金融街。

炉子烧的冒烟呛到了嗓子眼，相关部门终于想到要灭火了。

只不过，星星之火可以燎原，灭火，必须要彻底才行。

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蛋糕不管怎么分，最后吃到口还是要尝味道好不好。

7月楼市发生很大的变化，这里也给大家一些买和卖的建议：

1）刚需还是尽早上车，现在各大城市加大了对刚需的保护力度，要利用好这个机会。

房子和柴米油盐一样都是生活必需品，至少在几十年内这样的准则不会发生太大的变化，需求会一直存在。这就意味着，房子想要猛降，尤其是北上广深这样的城市，太难。

其实很多人说，德国现在人人租房，房价都很低，这样的模式会不会发展到国内。我想说的是，至少，这100年内不会发生根本性转变。因为我国的人口和国情就决定了房子的刚性需求本身不会消失，房地产这个盘子很难发生大的变化。

就是说，能早点上车就早点上车。

调控期是你入手房子的好时机，这种时候，谁买到房子就是赚到。

2）尽量买新房，尤其是在一二手价差这么大的情况下

为啥调控？就是因为楼市太火了。

为啥太火了？因为限价下一二手价差太大，有套利空间。

现在的政策抑制住的只是部分需求，不管是打击假离婚还是严控购房者或者是加大贷款利率。本质上，限价没有解除，房子仍有价差。

这个时候，在政策淘掉差不多1/3的没有房票的购房者，现在新房的中签率更高了，对刚需而言是不可多的机会。

3）短期内，别指望房价能大涨了

这点也挺好理解的。毕竟政策是为了打击投机客、利好刚需。要是政策发布后房价反而涨了，政府的脸往哪搁。

所以这期间入手房子的购房者，也别着急，要做好长期主义的准备。

4）杠杆高的同学要注意了，尤其是有限售的城市，你得掂量下，假如房价不涨，你自己手上的银子是不是足够。

这就是安全边际的问题了，关于这点我也提过很多次。

最后，南京的一声枪响并不是结束，而是开始。

这个7月注定是不平凡的一个月，关于楼市调控，还有更多的箭在弦上。